Что изменилось для россиян, белорусов и украинцев при покупке недвижимости в Испании?

Недвижимый сектор Испании активно привлекает внимание иностранных девелоперов, что подтверждается значительным увеличением числа заключенных сделок. С этой солнечной страной, известной не только своими великолепными пляжами, но и богатым культурным наследием, всё больше людей из разных уголков мира мечтают стать владельцами недвижимости, будь то квартиры или роскошные виллы на побережье.

На протяжении последних 15 лет наблюдается устойчивый рост интереса к испанскому рынку недвижимости со стороны зарубежных инвесторов, за исключением одного квартала, когда пандемия оказала свое негативное влияние. Например, в третьем квартале 2022 года наблюдался рост продаж среди иностранных покупателей, составивший впечатляющие 68% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди главных активных покупателей выделяются граждане Великобритании и Германии, в то время как россияне традиционно занимают уверенные позиции в этом сегменте.

Тем не менее, ситуация начала изменяться с началом конфликта на Украине и принятия международных санкций против России, что сделало Испанию менее доступной как для туристов (из-за закрытия прямых авиарейсов), так и для состоятельных инвесторов.

Трудности для граждан России и Беларуси

Изменения, касающиеся представителей России и Беларуси, создали значительные затруднения в осуществлении сделок по покупке недвижимости в Испании. В первую очередь, многие финансовые заведения на сегодняшний день отказываются открывать счет для граждан указанных стран.

• Несмотря на это, некоторые банки, такие как BBVA, продолжают взаимодействовать с клиентами из России и Беларуси, однако теперь они требуют доказательства законности происхождения доходов.
• Следует понимать, что открытие банковского счета в Испании – это важный шаг на пути к приобретению недвижимости, поскольку всё финансовое взаимодействие с продавцами, включая оплату налогов и коммунальных платежей, осуществляется именно через этот счет.
• В исключительных случаях можно перевести деньги застройщику с зарубежного банковского учреждения, но это происходит довольно редко.

Ограничения на банковские счета

Кроме того, ряд финансовых учреждений установил ограничения на пополнение счетов, которые были открыты ранее россиянами и белорусами, что создало дополнительные трудности с обслуживанием ипотечного кредита и со следованием обязательствам по оплате коммунальных услуг.

Несмотря на это, эксперты указывают на постоянство такой ситуации, особенно среди клиентов, которые не предоставляют аккредитованным учреждениям нужные финансовые документы, включая годовые налоговые декларации. Финансовые учреждения требуют от своих клиентов своевременной отчетности о доходах, которую необходимо предоставлять в феврале или марте за предыдущий год.

Если гражданин исполняет это требование, то его операции с денежными средствами не вызывают каких-либо неприятностей.

Подготовка к покупке недвижимости

Таким образом, процесс приобретения недвижимости в Испании для граждан России и Беларуси трансформируется в более трудоемкую задачу в сегодняшних условиях. Предварительная подготовка к финансовым требованиям банков и тщательное планирование всех аспектов, связанных с финансированием сделки – ключевые шаги, позволяющие избежать неожиданностей впоследствии.

Глубокое понимание всех условий, необходимых для успешного оформления сделки, вместе с точным соблюдением всех юридических стандартов – вот что может значительно повысить шансы на успешную покупку недвижимости в этом прекрасном солнечном государстве.

Поэтому перед тем, как сделать решительный шаг к покупке, настоятельно рекомендацией является досконально изучить все аспекты данного процесса и быть готовыми к потенциальным изменениям в рыночной ситуации.

Ограничения для граждан России и Беларуси

Граждане России и Беларуси сталкиваются с рядом сложностей, когда дело касается управления деньгами на своих счетах в европейских банках. В соответствии с последними изменениями в законодательстве, лимит денежных средств, который может храниться на их счетах, ограничивается 100 000 евро. Это правило создает сложности, особенно когда речь идет о покупке недвижимости, стоимость которой практически всегда превышает указанную сумму. В таких случаях покупателям необходимо осуществлять поэтапные переводы средств.

Обычно эти переводы занимают от нескольких дней до нескольких недель и могут производиться с аккаунтов обоих супругов, если сделка заключается вдвоем.

Схема переводов

При использовании поэтапной схемы важным является правильное распределение средств, чтобы каждый из переводов не превышал установленный лимит. Например, россияне могут осуществлять переводы своих средств с безсанкционного банка на зарубежные счета или на счета других лиц, при этом общая сумма перевода не должна превышать один миллион долларов или аналогичную сумму в другой валюте.

Важно отметить, что из-за текущей международной ситуации Испания считается «недружественной страной». Это означает, что российские банки могут заблокировать поступления на счета физических и юридических лиц в Испании, даже если сделка была одобрена. Чтобы избежать подобных ситуаций, российские покупатели часто предпочитают предварительно переводить средства на свои аккаунты, а уже затем производить расчет с продавцом.

Сложности с ипотекой

Не стоит забывать и про ипотечные кредиты и авансовые взносы, которые могут вызвать дополнительные трудности, особенно если основным источником дохода являются рубли. Некоторые финансовые учреждения могут не одобрить кредит, если доходы заявлены в валюте, отличной от евро или доллара.

Ситуация с гражданами Украины

Что касается граждан Украины, на данный момент им запрещено переводить деньги на расчетные счета, которые используются для покупок недвижимости в Испании. Однако украинцы могут делать переводы с аккаунтов, открытых в других странах. Сложно также будет получить ипотечное финансирование, если основная часть дохода – это гривны.

Процесс покупки недвижимости в Испании

Теперь давайте подробно рассмотрим, как проходит процесс покупки недвижимости в Испании. Предположим, вы приняли решение приобрести уютную квартиру в новом жилом комплексе на побережье, например, в Бенидорме. Либо же вы заинтересованы в расположенной в Альтеа вилле или в милом домике с садом в Торревьехе.

В первую очередь, вам нужно обсудить ваши цели и предпочтения с риелтором. Он поможет проанализировать различные варианты, как в онлайн, так и в офлайн форматах.

Цели приобретения недвижимости

Необходимо понимать свою основную цель покупки недвижимости, так как от этого будут зависеть рекомендации агентств. Например, покупку можно рассматривать как:

• основное место проживания;
• вторичное жилье для отдыха;
• объект для сдачи в аренду и получения дохода;
• инвестицию для получения так называемой «золотой визы», которая даст право на жительство и трудоустройство в Испании.

Для последнего варианта минимальная стоимость недвижимости должна составлять не менее 500 000 евро.

Подготовка к покупке

Сейчас возникает вопрос – с чего начать процесс, когда вы уже выбрали интересующий объект. Первым шагом станет подготовка всех необходимых документов и уточнение всех деталей сделки. Это необходимо для обеспечения безопасного и гладкого процесса покупки.

Подготовка документов

Подготовка необходимой документации, подтверждающей источники финансов и происхождение доходов, представляет собой крайне важный этап еще до вашего оформления отъезда из родной страны. Важно аккумулировать все необходимые документы, которые могут подтвердить, каким образом были получены средства, предназначенные для инвестирования в недвижимость. Это подтверждение должно охватывать всю сумму, которую вы собираетесь вложить в такие инвестиции.

• Соглашения о продаже активов (недвижимость, автомобили)
• Справки о размере заработной платы
• Налоговые декларации для индивидуальных предпринимателей
• Выписки о полученных дивидендах
• Банковские счета с транзакциями за последний год

Эти финансовые выписки должны четко отражать получения зарплаты или доходов от бизнеса. Данные документы играют важную роль при взаимодействии с банками, так как их потребуется предоставить для открытия счета и для верификации источников средств перед любыми денежными переводами.

Поиск квалифицированных специалистов

На следующем этапе критически важно обеспечить себе поддержку опытного юриста и налогового представителя, поскольку нотариус участвует в сделке лишь на завершительном этапе. Именно поэтому на всех предварительных этапах, начиная с резервирования недвижимости, желательно иметь рядом квалифицированного адвоката, который сможет помочь вам справиться с любыми юридическими аспектами.

Основная задача юриста – это проведение правовой проверки объектов, удостоверение в правильности документов в реестре и кадастре, а также проверка лицензий застройщика. Также адвокат должен будет заняться постановкой недвижимости на налоговый учет и получением налогового идентификатора иностранца (NIE). Кроме этого, адвокат должен проследить за наличием банковских гарантий или страховых полисов для всех платежей, связанных с контрактом.

Проверка правовой чистоты объекта

Если вы планируете приобретение готового жилья, вам потребуется осуществить стандартную проверку правовой чистоты объекта. Первый шаг в этом направлении — заказ выписки из реестра (nota simple), что можно сделать через интернет или непосредственно в офисе. Оплата услуг адвоката составит от 0,5% до 1% от стоимости сделки. Обычно агентства имеют в своем распоряжении опытных специалистов, с которыми они давно сотрудничали.

Помимо адвоката, вам также понадобится налоговый представитель, который может быть либо юристом, либо лицензированным налоговым консультантом, способным исполнять необходимые обязанности. Согласно испанскому законодательству, информация о представителе должна быть отражена в контракте на покупку недвижимости (так называемом «эскритуре»). Задача налогового представителя состоит в том, чтобы следить за соблюдением налогового законодательства на протяжении всей работы со сделками.

Подписание договора резервирования

Третий этап включает подписание договора резервирования и внесение предоплаты.

Если вы еще не подготовили документы, подтверждающие происхождение ваших финансов, начните с этого. На четвертом этапе вам предстоит открыть банковский счет в Испании и получить индивидуальный номер налогоплательщика (NIE).

Для осуществления этих действий необходимо будет предоставить несколько ключевых документов. В их числе:

• Справка с места работы
• Выписки о доходах
• Трудовой договор
• Налоговые декларации за последние два года, особенно если вы занимаетесь предпринимательской деятельностью
• Банковские выписки, подтверждающие ваши поступления, такие как заработная плата или другие доходы

Если у вас есть намерение перечислить средства продавцу, важно также иметь при себе предконтракт купли-продаж, договор резервирования или платежное подтверждение, которое подтвердит вашу оплату. Вам нужно будет лично присутствовать в банке для открытия счета, однако для выполнения остальных шагов по сделке вы можете оформить доверенность на другое лицо.

Индивидуальный номер налогоплательщика (NIE)

Индивидуальный номер налогоплательщика (NIE) является необходимым для всех иностранцев, намеревающихся приобрести недвижимость в Испании. Отсутствие этого номера не позволит нерезидентам осуществлять какие-либо юридические действия. Получить NIE можно как в отделах полиции, так и в консульствах.

Подписание договора купли-продажи

На пятом этапе подписывается договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Этот документ, именуемый contrato privado de compraventa, должен содержать все условия сделки, включая график платежей.

При покупке новостроек строительные компании обычно предлагают рассрочку, о которой стороны договариваются заранее. Первоначальный взнос может различаться:

• Крупные застройщики требуют около 20%
• Небольшие региональные компании — до 40%

Как правило, такая возможность поэтапной оплаты дается покупателю, что позволяет вносить средства частями, а не сразу.

Уплата НДС

При приобретении нового жилья также необходимо помнить об уплате налога на добавленную стоимость (НДС), который составляет 10%. В случае покупки на вторичном рынке существует несколько способов расчетов:

• Перевод средств со своего счета на счет продавца
• Выписанные банком чеки

Ожидание завершения строительства

На шестом этапе вам придется ожидать завершения строительства дома и выполнять платежи в соответствии с графиком рассрочки, если вы приобретаете новостройку. Обычно на строительство нового объекта уходит от одного до двух лет.

В этот период вам нужно будет регулярно вносить деньги согласно условиям контракта и ожидать окончания строительных работ. По законодательству каждый застройщик обязан страховать ваши платежи, что гарантирует, что в случае его банкротства вы сможете получить возмещение за утраченную сумму.

Подача заявки на ипотеку

На седьмом этапе, если это необходимо, вы можете подать заявку на получение ипотеки. В Испаниикредит на жильё можно получить только в том случае, если новостройка уже введена в эксплуатацию. Ипотека может быть оформлена только после этого шага.

Обычно покупатели обращаются в банки для получения ипотеки за 2-3 месяца до завершения строительства и заключения окончательной сделки у нотариуса.

Кредит предоставляет возможность закрыть оставшуюся сумму по ипотечному договору, используя заимствованные средства. Однако стоит учитывать, что ипотечное финансирование доступно только тем людям, чьи доходы поступают в таких валютах, как евро, доллары, британские фунты и дирхамы. Если же вы зарабатываете в российских рублях, белорусских рублях, украинских гривнах или казахстанских тенге, то шансы на получение кредита значительно уменьшаются, и банки, скорее всего, вынуждены будут вам отказать. Если вы собираетесь приобретать жилье напрямую у собственника, подать заявку на ипотеку можно сразу после открытия счета в банке.

Подписание купчи

Следующий шаг — подписание основного документа сделки, известного как купча или escritura publica de compraventa, у нотариуса, которое проходит на восьмом этапе. Оба участника сделки ставят свои подписи на этом документе в присутствии нотариуса, который затем удостоверяет его своим резюме. Все расходы, связанные с услугами нотариуса, берет на себя покупатель.

Регистрация купчи

На девятом этапе осуществляется регистрация купчи в специальном реестре. Нотариальные бумаги направляются в регистрационную палату, где производится их внесение в реестр собственности. Это важно, так как именно после этого покупатель официально становится владельцем квартиры. В нотариальной конторе вам вручается заверенная копия купчи, тогда как оригинал будет отправлен из реестра в течение 2-3 месяцев.

Всего через день или два у вас будет возможность получить сертификат, аналогичный выписке из ЕГРН в России, свидетельствующий о новом владельце недвижимости.

Приемка недвижимости

На десятой стадии перехода недвижимости после завершения сделки застройщик передает ключи от квартиры новому хозяину. Покупатель, при необходимости с помощью профессионала, проводит проверку состояния квартиры и немедленно сообщает о любых выявленных недостатках. На практике иногда процесс передачи квартиры может происходить до нотариального оформления сделки, что, безусловно, является более удобным вариантом для покупателя.

Налоги и дополнительные расходы

Что касается налогов и дополнительных расходов, связанных с приобретением квартиры в новостройке, стоит учитывать следующие налоги:

• 10% — налог на добавленную стоимость (IVA);
• 1,5% — гербовый сбор (AJD), если жилье не является основным местом проживания (проживание менее 6 месяцев);
• 0,1% — гербовый сбор, если жилье является основным местом проживания.

Дополнительно следует учитывать расходы около 1,5-2% на регистрацию и нотариальные услуги, и примерно 0,5-1% на услуги адвоката. Таким образом, ориентировочно, сумма дополнительных расходов может составить около 12-14% от стоимости недвижимости, указанной в купче. Налог на добавленную стоимость вносится при каждом платеже по графику, в то время как гербовый сбор, нотариальные и регистрационные сборы оплачиваются сразу по окончании сделки.

Покупка готового жилья

При покупке уже готового жилья, например, квартиры от собственника, вам нужно будет уплатить 6-10% налога на передачу прав собственности на недвижимость (ITP). Размер этого налога устанавливается местной администрацией. Таким образом, оформление всех необходимых документов и авторизация сделки — это важный этап приобретения, при котором крайне важно учитывать налоговые обязательства и расходы на услуги нотариуса и адвоката, чтобы избежать неожиданных затрат.

Успешная покупка требует внимательного подхода к каждому этапу, начиная с выбора недвижимости и завершая получением всех нужных подтверждающих документов и сертификатов.

Заключение

В заключение, анализируя текущие события на рынке недвижимостиИспании, можно отметить, что ситуация непростая, как для иностранных инвесторов, так и для местных покупателей. Российские и белорусские граждане сталкиваются с новыми барьерами и ограничениями, что может усложнить процесс покупки недвижимости. Ограниченный доступ к банковским услугам и необходимость жёсткого соблюдения финансовых требований делают приобретение квартир и домов в Испании не таким простым, как раньше.

Однако, несмотря на все трудности, интерес к испанской недвижимости со стороны иностранцев остаётся высоким, включая граждан Украины, которые также ищут возможности для инвестирования в стабильные и прибыльные активы.

Ключевые моменты

Стоит подчеркнуть, что понимание всех нюансов процесса покупки недвижимости — это важный шаг, позволяющий избежать возможных проблем в будущем. Инвесторы должны быть готовы к изменениям условий, внимательно следить за требованиями законодательства и, при необходимости, обращаться к профессиональным юристам и риелторам, имеющим опыт работы с иностранными клиентами.

• Изменения в банковском обслуживании: Российские и белорусские граждане сталкиваются с ограничениями при открытии аккаунтов.
• Финансовые требования: Необходимость подтверждения источников дохода и предоставления деклараций.
• Цели покупки: В зависимости от целей может различаться подход к выбору недвижимости.

Выбор целей для покупки

Важно помнить о том, что выбор целей для покупки недвижимости имеет существенное значение. Будь то:

• Постоянное место жительства
• Летняя резиденция
• Возможность получения «золотой визы»

Каждый из этих вариантов требует детального анализа и взвешенного подхода.

Подводя итоги

Таким образом, покупка недвижимости в Испании в современных условиях требует от покупателей больше ответственности и осведомлённости. Тем не менее, как показала практика, для тех, кто готов адаптироваться к новым реалиям, рынок всё ещё предлагает множество возможностей, и каждый может найти свой идеальный уголок на средиземноморском побережье.

Испания остаётся привлекательным и самым чарующим направлением для инвестиций, несмотря на временные преграды, и эти изменения открывают новые горизонты для будущих владельцев недвижимости.