Цены на недвижимость Турции 2026: средняя стоимость дома — почти 5 млн лир

Рост цен и реальная картина: что происходит с недвижимостью Турции

Цены на недвижимость Турции продолжают привлекать внимание международных инвесторов и покупателей: средняя стоимость дома уже приближается к 5 млн турецких лир. По данным отчёта платформы Endeksa за январь 2026 года (с учётом информации Центрального банка), рынок демонстрирует разную динамику в номинальном и реальном выражении — что важно понимать тем, кто рассматривает покупку или инвестиции.

Ключевое, что нужно знать в двух предложениях: номинально цены растут быстро, но с поправкой на инфляцию в ряде случаев реальная покупательская способность падает. Для инвестора это означает — оценивать рынок не только по номинальным изменениям, но и по инфляционно‑скорректированным показателям и доходности.

Что говорит Endeksa (январь 2026)

• Номинальный годовой рост продаж по стране: +29,8%
• Реальное годовое изменение (с учётом инфляции): -0,7%
• Месячное реальное изменение: +0,6%
• Средняя цена за квадратный метр: 39 120 турецких лир
• Средняя стоимость дома: 4,89 млн лир (≈ 111 572 USD)
• Срок окупаемости инвестиций в жильё: 14 лет

Эти цифры дают основу для анализа: номинальная динамика сильная, но инфляция «съедает» часть роста, поэтому реальные значения показывают более сдержанную картину.

География цен: Стамбул, Анкара, Измир — кто лидирует в реальности?

Рынок недвижимости Турции неоднороден: результаты сильно зависят от города. Endeksa выделила данные по трём крупнейшим центрам, и они полезны для сегментирования стратегий инвестирования.

Анкара — лидер по реальному росту

• Номинальный рост продаж: +36,1%
• Реальный рост: +4%
• Средняя цена за кв. м: 35 288 лир
• Средняя стоимость дома: 4,5 млн лир

Анкара выделяется: здесь номинальный рост — один из самых высоких, а главное — он сохраняется и в реальном выражении (+4%). Для инвестора это сигнал: спрос в столице поддерживает цены даже при коррекции инфляции. Причины могут быть связаны с демографией, инфраструктурными проектами и более доступными ценами по сравнению со Стамбулом.

Стамбул — высокая номинальная цена, «плато» в реале

• Номинальный рост продаж: +31,1%
• Реальное изменение: без существенного роста (уровень на месте)
• Средняя цена за кв. м: 60 391 лир
• Средняя стоимость дома: 6,8 млн лир

Стамбул остаётся самым дорогим рынком по цене за квадратный метр и средней стоимости жилья. Номинальные показатели демонстрируют существенный рост, но после корректировки на инфляцию реальная динамика остановилась — это важно учитывать при выборе сегмента (люкс vs массовый рынок) и при ценообразовании для аренды.

Измир — рост номинально, падение в реале

• Номинальный рост продаж: +26,7%
• Реальное падение: -3,1%
• Средняя цена за кв. м: 49 622 лир
• Средняя стоимость дома: 6,1 млн лир

Измир показывает, что номинальный рост не всегда гарантирует реальное укрепление цен. Для местных покупателей это может открывать возможности для сделки, но инвесторы должны учитывать риски, связанные с реальной покупательной способностью арендаторов и потенциальным давлением на ставки аренды.

Аренда и доходность: что показывает рынок жилищной аренды

Арендный рынок также активен, но с похожей историей расхождения между номиналом и реальным значением.

• Номинальное годовое увеличение арендных ставок по стране: +25,3%
• Месячный рост: +2,3%
• Реальное годовое изменение (с учётом инфляции): -4,2%
• Реальное месячное изменение: -0,5%
• Средняя аренда за кв. м: 234 лиры
• Средняя месячная аренда: 25 973 лиры

На первый взгляд рост арендных ставок выглядит сильным, но скорректированные на инфляцию данные показывают снижение реальных доходов от аренды. Это означает, что арендаторы платят в номинале больше, но реальные доходы владельцев уменьшаются — важный фактор для расчёта долгосрочной доходности.

Оценка доходности: расчёт грубой доходности и несостыковки

Endeksa указывает срок окупаемости в 14 лет. Простая интерпретация даёт грубую годовую доходность: 100 / 14 ≈ 7,14% годовых (брутто).

Если взять реальные средние величины из отчёта, можно сделать другой расчёт:

• Средняя месячная аренда: 25 973 лир → годовая аренда ≈ 311 676 лир
• Средняя цена дома: 4 890 000 лир
• Грубая доходность = 311 676 / 4 890 000 ≈ 6,37% годовых (брутто)

Разница между 6,37% и 7,14% может объясняться методологическими деталями Endeksa (например, использование медианных показателей, разных наборов объектов или учёт дополнительных доходов/платностей). Инвесторам важно выяснять, как именно рассчитывается срок окупаемости и какая метрика доходности использована.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практические советы

Ниже — практические выводы и рекомендации, основанные на данных Endeksa и рыночной логике.

• Оценивайте не только номинальный рост, но и реальные показатели (после инфляции). Номинальный рост может вводить в заблуждение.
• Сегментируйте рынок по городам: Анкара показывает силу в реале, Стамбул — лидер по ценам, Измир — знак осторожности.
• При расчёте доходности используйте собственные сценарии:
  • Брутто‑доходность (без расходов) даёт отправную точку.
  • Учтите налоги, комиссии агента, ремонт и простои — это снизит реальную доходность.
• Для покупателей‑резидентов и экспатов важно учитывать валютные риски: изменение курса лиры может как увеличить привлекательность покупки для иностранца (при укреплении их валюты), так и снизить доходность в реальном выражении.
• Рассмотрите разные стратегии:
  • Долгосрочная аренда для стабильного дохода в городах с высокой демографией (Анкара, Стамбул);
  • Покупка уценённых или вторичных объектов в Измире и других городах, где реальная цена упала — с целью перепродажи при стабилизации инфляции;
  • Фокус на короткосрочной аренде (туристические районы) — но учитывайте сезонность и нормативные риски.

Практическая проверка перед сделкой

• Запрашивайте у продавца документы, подтверждающие историю аренд/доходов.
• Делайте стресс‑тесты доходности при сценариях инфляции и возможного снижения арендных ставок.
• Привлекайте местных юристов и налоговых консультантов — законодательство и практика налогообложения могут меняться.

Риски и ограничения: зачем не стоит идти в рынок «вслепую»

• Инфляция сокращает реальную доходность — именно это демонстрируют скорректированные показатели Endeksa.
• Валютный риск для иностранцев: волатильность турецкой лиры может влиять на стоимость инвестиций в фунтах/долларах/евро.
• Регуляторные и политические факторы: изменения в налогообложении, ограничениях на аренду или гражданстве через инвестиции могут повлиять на ликвидность и доходность.
• Локальные различия по микрорайонам: даже в одном городе динамика может кардинально отличаться.

Рыночный прогноз: сценарии на среднесрочную перспективу

Endeksa и Центральный банк дают картину текущей флому — номинальный рост, но слабая реальная динамика.