Взгляд в будущее 2023: Цены на жилье на Кипре

В конце 2021 года европейские и кипрские экономики постепенно оправлялись после двухлетней нестабильности из-за локдаунов, рекордно высоких показателей фондового рынка и роста инфляции.

Год спустя ситуация с нарушениями в поставочной цепи стала менее критической (например, глобальный индекс контейнерных грузоперевозок снизился на 74% с 9304 до 2404 долларов), фондовый рынок снизился (например, индекс S&P 500 снизился на 19,5% с 4750 до 3800) и инфляция, похоже, достигла своего пика на уровне примерно 8-9%.

Война на Украине и связанные с ней геополитические изменения, быстрый переход ЕС от России в качестве основного поставщика энергии и рост процентных ставок привели к значительной переоценке рисков в различных классах активов, особенно в высоко зависимых (например, недвижимости). Эта переоценка будет продолжаться в 2023 году, особенно по мере появления все более привлекательных инвестиционных возможностей.

Создание системы оценки и ее использование для анализа Кипра

Высокий располагаемый доход, рост населения, более лояльные требования к кредитованию и низкие процентные ставки способствуют росту стоимости жилья. Аналогично жилой недвижимости, цена коммерческой недвижимости обычно растет вместе с ростом ВВП и снижается при более высоких процентных ставках и доходах от других инвестиций. Международные инвесторы оказывают влияние на динамику цен на недвижимость как в жилом, так и в коммерческом секторе.

Имея все это в виду, давайте взглянем на те факторы, которые будут определять динамику рынка недвижимости в 2023 году. Располагаемый доход, вероятно, будет ниже из-за инфляции и роста процентных ставок. Кредитные условия становятся более строгими во всех сферах, и процентные ставки по ипотеке, развитию и инвестициям растут. С другой стороны, население значительно увеличилось из-за прибытия из Украины, России, Беларуси и других стран, что вызвало рост арендной платы и цен на жилье в некоторых районах. Вливание зарубежных инвесторов, особенно из Ливана и Израиля, также вызывает рост цен на определенные типы недвижимости (в основном небольшие жилые единицы и туристические объекты в Ларнаке).

Противодействие

Противодействием являются снижение располагаемого дохода и рост процентных ставок. В связи с этим "напряжениям" логично предположить, что разовьется двухуровневый рынок, как это уже произошло в Лимассоле и Пафосе, где определенные объекты строятся и предназначены только для иностранных граждан. Основной вопрос здесь заключается в том, будут ли эти иностранцы продолжать считать Кипр своим "домом" для того, чтобы поддерживать устойчивость цен в среднесрочной перспективе. Вероятный ответ - да, так как местная деловая среда и политическая стабильность (в свете происходящего в регионе) и способность работать из любого места играют на руку Кипру.

Важно подчеркнуть, как "ограниченное предложение" приводит к росту цен, и это скорее всего изменится в среднесрочной перспективе, поскольку будут объявлены новые проекты (особенно в Западном Лимассоле и части Ларнаки). Строительство новых домов еще не полностью восстановилось после жилищного кризиса 2008 года и банковского кризиса 2013 года, и предложение жилья остается близким к историческим минимумам. Этот ограниченный ассортимент сделал жилье недоступным для многих, особенно для покупателей, покупающих жилье впервые. Кроме того, те, кто приобрел жилье в последние годы по очень низким ипотечным ставкам, остаются на своих местах, что еще больше ограничивает общее предложение жилья.

Сторона спроса значительно пострадала от прироста населения за последнее десятилетие (+85 000 с 2011 по 2021 год), притока прибывающих в 2022 году из-за войны на Украине (около 20 000) и дополнительных притоков из Ливана и Израиля (это не постоянные жители и, следовательно, не учитываются, но приобретают или арендуют недвижимость). К этому нужно добавить приток инвесторов в жилую недвижимость, особенно для краткосрочной аренды (как для туристов, так и для деловых путешественников).

Мы не ожидаем значительной корректировки на рынке жилья на Кипре, так как экономика остается сильной, и спрос на жилье все еще относительно высок. Фактически, низкое предложение и сильный спрос означают, что в ближайшем будущем маловероятно значительное снижение цен на жилье. Однако возможность более медленного роста цен на жилье и снижения объемов продаж в следующем году может сделать доступное жилье более доступным для потенциальных покупателей. Мы менее оптимистичны относительно коммерческой недвижимости, где разнообразие альтернативных инвестиционных возможностей значительно увеличилось за последний год.

Анализ цен на недвижимость заканчивается здесь. Для тех, кто хочет представить, куда движется Кипр, интересно сравнить "кипрскую мечту" и "калифорнийскую мечту", описанную в песне Eagles "Hotel California". Оба места привлекают людей, ищущих солнце, низкие налоги и возможности, но со временем реалии этих мест не всегда оправдывают первоначальные ожидания.

Кипр кажется прекрасным оазисом в бурной части света. Тысячи людей переехали на Кипр в поисках солнца, низких налогов и денег, но многие обнаруживают, что эта мечта — это иллюзия. Как объясняет ночной администратор отеля, "мы настроены на прием". Во многом Кипр был "настроен на прием" с самого начала. В 1990 году, когда Кипр стал привлекать русских и других деловых людей из Восточной Европы, родилась "кипрская мечта" - мечта о мгновенном богатстве, которое можно было получить кто угодно, достаточно смелого. Тысячи людей стекались в страну, надеясь и ожидая найти более дружелюбное место для бизнеса. Однако со временем большинство из них так и не смогли это найти. Расслабленная регулирующая среда и дружественные банки исчезли, и не прошло много времени, чтобы крупные инвестиционные группы захватили определенные отрасли, а регулирование ЕС охватило большинство институтов страны. С 2013 года большинство индивидуальных инвесторов перестали быть независимыми искателями сокровищ и стали зависимыми поставщиками услуг.

В некотором смысле ложная надежда была заложена в структуру Кипра с самого начала. Это похоже на то, что нашли Eagles в Калифорнии. Несмотря на свою связь со штатом, ни один из участников Eagles изначально не был оттуда. По словам Дона Хенли, "мы все были детьми среднего класса из Среднего Запада. 'Hotel California' был нашим видением высокой жизни в Лос-Анджелесе". Когда Кипр превращается из небольшого закрытого сообщества в игровую площадку для международных путешественников и бизнеса, легко смотреть назад через розовые очки.

Однако я уверен, что это быстрое изменение приведет к отставанию многих и, таким образом, разрушит социальную ткань страны. Многим это не важно, но я не из их числа.

Об авторе Павлос Лоизу, генеральный директор, Ask WiRE