Внутри цифр: потенциал пухетской недвижимости
Одним из наиболее распространенных вопросов, который мне задают в последнее время, является вопрос о потенциальном наличии пузыря на рынке недвижимости на Пхукете. Хотя это популярный термин, многие, задающие этот вопрос, не понимают, что такое пузырь. Самый известный случай пузыря на рынке недвижимости в недавней истории произошел в связи с кризисом на рынке ипотечных кредитов в США в 2007 году. В других отраслях также происходили пузыри, такие как кризис точек ком в 2000 году и крипто-крах 2018 года. Фундаментальным признаком пузыря является достижение оценками нереальных чисел и отклонение основных фундаментальных принципов устойчивого роста. Обычно это приводит к краху, и в случае недвижимости это означало бы резкое снижение цен на недвижимость.
Во многих частях мира, особенно на Западе, рынок недвижимости подвержен появлению пузыря из-за влияния ликвидности. Когда отсутствует наличные средства, ссуды или ипотеки становятся все более кредитоспособными, а риск увеличивается до разрыва. И вот наступает сценарий краха. Фундаменты рынка недвижимости на Пхукете очень четко ограничены и отличаются от любого другого рынка, о котором я знаю. Их можно наилучшим образом суммировать следующим образом - большинство сделок с недвижимостью производятся за наличный расчет. Общая рыночная стоимость недвижимости категории курортного уровня значительно превышает цены на дома внутри страны. Тайские покупатели, которые финансируют или берут недвижимость взаймы, представляют собою меньшинство сегмента рынка. Развитие проектов часто связано с фазированием и реальными продажами, поэтому доля дефолтов застройщиков остается низкой. Географическое распределение покупателей на острове распространяется на множество стран, экономические показатели и валюты, что эффективно смягчает риск для одного рынка.
Однако есть признаки того, что Пхукет достигает вершины цикла недвижимости, и можно понять уроки из прошлых событий. Более десяти лет назад на острове начался наплыв небольших, недорогих кондоминиев, разрабатываемых застройщиками из Бангкока. С тем, что Азия была одним из первых регионов в мире, выходивших из финансового кризиса, и с растущим средним классом, видно, что тайские покупатели рассматривали этот сегмент как свой собственный класс инвестиций. Подобно Бангкоку, на тот момент этот сегмент назывался "Микки-Маус квартирами", которые были маленькими и дешевыми. Условия платежей были сосредоточены на завершении и покупатели часто приобретали несколько единиц в намерении продать их по требованию, до передачи(окончательного платежа или начала ипотеки). Чтобы не утомлять вас, эта спекулятивная фаза в итоге стала спадать, поскольку на Пхукете просто не хватало конечных потребителей для такого объема продукции, и процент дефолтов покупателей часто достигал 30-40 процентов или более общего объема товаров. В конечном итоге многие тайские застройщики снова сосредоточились на Бангкоке, и со временем товар был поглощен. Сейчас мы сталкиваемся с всплеском в двух отдельных сегментах - кондоминиумы и виллы. Что касается кондоминиумов, профиль покупателей здесь имеет ключевое отличие, хотя есть резкое увеличение числа иностранных покупателей этих продуктов. Они являются наиболее капитализированными и способны закрыть сделку, поэтому маловероятно, что уровень дефолтов повторит тот, что был десять лет назад.
Что касается вилл и домов курортного уровня, пандемия привела к массовому переселению на Пхукет, вызванному убежищем из города, изменениями в работе из дома и растущим упором на качество жизни. Это в сочетании с радикально меняющимся геополитическим кризисом на Восточной Европе и внезапно сделало сектор пенсионных или вторичных домов острова объектом для множества конечных пользователей. Глобальная миграция изменила наш мир, и географическое положение Пхукета, как места отдыха зимой для большей части Западного мира, является сильнейшим толчком к спросу. Программа, утвержденная правительством Таиланда, включая программу долго-срочных виз "Таиланд Элит", программу пенсии и визу опеки над международным образованием, которая распространяется на семьи, являются ключевыми факторами, привлекающими покупателей недвижимости. Но вернемся к покупателям из Восточной Европы, которые стали ведущей силой на рынке недвижимостиПхукета за последние два года. Сюда входят не только русские, но также инвесторы из Украины, Казахстана и Узбекистана. Для туризма мы всегда говорим, что нельзя остановиться, если туда не можешь попасть, но это также относится к покупателям недвижимости. Любой, кто посетил Международный аэропорт на Пхукете в сезон высокого спроса, видит, что авиакомпании из Восточной Европы превосходят любые другие перевозчики. Что касается русских в частности, увеличение сделок с недвижимостью на Пхукете связано с все более ограничительной средой на Западе в отношении банковской индустрии, инвестиций и любого вида бизнеса. В силу финансовой неустойчивости внутри страны, несмотря на падение стоимости валюты, они рассматривают Таиланд, и в частности Пхукет, как безопасное убежище. Вдруг недвижимость становится новым банком для русских.
Сложно не заметить масштабный рост сектора недвижимости на Пхукете, который ставит под сомнение туризм как ключевой экономический показатель. Только в районе Грейтер-Бангтао, который включает Чернгталай, Лагуну и Лаян, более 20 000 жилых единиц находятся либо на стадии развития, либо в планах. Однако когда рассматриваются покупки и инвестиции, эти лица и группы имеют высокую ликвидность, в основном производят наличные платежи и принимают долгосрочную стратегию относительно премиальной недвижимости. Мне даже не хочется пытаться прогнозировать глобальные геополитические события, но маловероятно, что в ближайшие 3-5 лет нас ждет широкий спектр турбулентности, поэтому в большинстве случаев деньги покупателей остаются вложенными в недвижимость. С минимальной экспозицией кредитования или отступлением рынка покупателей обратно в их родные страны, любой вид краха вряд ли произойдет. Из прошлых событий мы усвоили, что существует прилив и отлив, похожий на прилив и отлив океана, и недвижимость - это цикличное начинание. Как только наступает пик, появляется пена, и появляются нишевые возможности. Для курортной недвижимости продажи по низким ценам обычно обусловлены смертью, разводом или личными финансовыми проблемами, поэтому широкие движения рынка возможно, скорее всего, не произойдут. Что происходит, как и ранее, это то, что спрос выравнивается, восходящий сектор вторичного рынка и предложение становится конкурентоспособным для новых разработок или первичных продаж. Возможно, это разумный взгляд на низкий сезон 2024 года. Но, и это мое мнение, в общем масштабе мировых потрясений позиция Пхукета как безопасного убежища для инвестиций в недвижимость может избежать цикла. Рост в других источниках географической миграции, возвращение Китая и другие геополитические события, несомненно, побудят больше разнообразия среди покупателей и мигрантов на Пхукет. Что касается пузыря, я оставляю это на суд читателя.
Тeги
Комментарий
Популярные статьи
Популярные предложения
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Я соглашаюсь с правилами обработки персональных данных и конфиденциальности Hatamatata