Следующий кризис начнется с пустых офисных зданий

Коммерческая недвижимость теряет стоимость быстро. "Я собираюсь отменить все свои зум-встречи." Это было в мае 2021 года, и Джейми Даймону надоело. Генеральный директор JPMorgan Chase ожидал, что "в сентябре-октябре" офис компании "будет выглядеть так же, как раньше". Через два года его компания сократит свое присутствие на Манхэттене на пятую часть.

Постпандемически дети вернулись в школу, пенсионеры отправились в круизы, и физические магазины делают лучше, чем ожидалось. Но офисы борются, возможно, больше, чем представляют себе многие поверхностные наблюдатели, и последствия для арендодателей, банков, муниципальных правительств и даже отдельных портфелей будут ощутимыми. В некоторых случаях они будут катастрофическими. Но эта кризис, как и все кризисы, также представляет собой возможность пересмотреть многие наши представления о работе и городах.

Вакантность офисов

В течение первых трех месяцев 2023 года вакантность офисов в США впервые за десятилетия превысила 20 процентов. В Сан-Франциско, Далласе и Хьюстоне показатели вакантности достигают 25 процентов. Эти цифры недооценивают серьезность кризиса, потому что они охватывают только пространства, которые больше не сдаются в аренду. Большинство договоров аренды были подписаны до пандемии и еще не подлежат обновлению. Фактическое использование офисов указывает на дальнейшее снижение спроса. Посещаемость в 10 крупнейших деловых районах все еще составляет менее 50 процентов от уровня до COVID, так как белые воротнички проводят примерно 28 процентов рабочего дня дома.

С третьей частью всех офисных арендных договоров, истекающих к 2026 году, мы можем ожидать более высокой вакантности, значительного снижения арендной платы или и того и другого. И в то время как мы боремся с последствиями распределенной работы, искусственный интеллект может еще более снизить спрос на офисы. Некоторые эксперты указывают на то, что самые дорогие офисы все еще неплохо справляются, и что другие могут быть спасены за счет введения новых удобств и услуг. Но арендодатели не могут арендовать все пустующие розничные магазины Louis Vuitton и Apple. Просто нет достаточного спроса на такие помещения, а новые возможности делают здания еще более дорогостоящими для строительства и эксплуатации.

Финансовые последствия

С такими мрачными перспективами некоторые арендодатели угрожают "вернуть ключи банку". За последние несколько месяцев гиганты недвижимости RXR, Columbia Property Trust, Brookfield Asset Management и другие коллективно не выполнили обязательства по коммерческим кредитам на миллиарды долларов. Такие неисполнения являются частично показателем реальных проблем и частично игрой на взаимоотношениях. Большинство коммерческих кредитов были выданы до пандемии, когда офисы были заняты, а ставки были низкими.

Текущая ситуация значительно отличается: высокий уровень вакантности, удвоенные процентные ставки и почти 1,5 трлн долларов займов, подлежащих погашению к 2025 году. Неисполнение обязательств сейчас позволяет арендодателям использовать оставшееся влияние для выступления за продление сроков кредита или выручку. Как заметил Джон Мейнард Кейнс, когда вы должны своему банкиру 1000 долларов, вы находитесь под его властью, но когда вы должны ему 1 миллион долларов, "ситуация меняется".

Последствия для городов

Муниципальные правительства имеют еще больше причин для беспокойства. Налоги на недвижимость являются основой бюджетов городов. В Нью-Йорке такие налоги составляют около 40 процентов от доходов. Коммерческая недвижимость, в основном офисы, составляет около 40 процентов от этих налогов или 16 процентов от общего налогового дохода города. В Сан-Франциско доля налогов на недвижимость ниже, но офисы и розничная торговля, по-видимому, находятся в еще худшем состоянии.

Пустующие офисы также способствуют снижению розничных продаж и использованию общественного транспорта. В Нью-Йорке поездки в метро по будням составляют 65 процентов от уровня 2019 года, хотя они растут, а доходы от общественного транспорта снизились на 2,4 млрд долларов. Тем временем, более 40 000 рабочих мест в розничном секторе, потерянных с 2019 года, еще не вернулись.

Пересмотр представлений о работе и городах

Многие города стоят перед трудным выбором. Если они сократят определенные услуги, они могут стать менее привлекательными и вызвать возможный "урбанический круговорот", который оттолкнет еще больше людей, повредит доходы и поддержит цикл упадка. Если они повысят налоги, они могут оттолкнуть богатых жителей, которые сейчас более подвижны, чем когда-либо. Жители, зарабатывающие 200 000 долларов и более, внесли 71 процент налогов на доходы в штате Нью-Йорк в 2019 году. Потеря богатых жителей в пользу низконалоговых штатов, таких как Флорида и Техас, уже сказывается на Нью-Йорке и Калифорнии. Доходная база обоих штатов сократилась на десятки миллиардов с начала пандемии.

Наконец, потрясение на рынках офисов угрожает пенсионным системам и портфелям отдельных людей. Публичные и частные пенсионные фонды традиционно вкладывали свои активы в акции, облигации и наличные средства. Однако за последние десятилетия они сместились к так называемым альтернативным инвестициям, включая коммерческую недвижимость и частный капитал. Эти инвестиции теперь составляют треть их портфелей, причем коммерческая недвижимость составляет более половины этих активов для многих пенсионных фондов.

Вы понимаете идею. Офисные здания представляют угрозу для различных финансовых учреждений. По мере истечения срока действия арендных договоров и погашения кредитов, большая часть боли все еще впереди. В течение следующих двух лет многие центры городов обнаружат, что десятки зданий больше не подходят для предназначения. Муниципальные службы, вероятно, будут ухудшаться, и больше людей может уехать. Худший сценарий - возвращение к 1970-м годам с обанкротившимися муниципальными правительствами, ростом преступности и оттоком (в основном белых) жителей среднего класса. Арендодатели любят указывать на то, что "Нью-Йорк всегда возвращается". Но некоторые города, такие как Детройт или Питтсбург, так и не восстановились после предыдущих волн технологических изменений. И даже в Нью-Йорке восстановление может занять десятилетия.

В 90-х годах интернет помог восстановить города. По мере того, как экономика стала все более зависимой от инноваций и творчества, многие крупнейшие и наиболее плотные центры городов процветали. В 2007 году один из ведущих урбанистов мира Эд Глейзер назвал это "центральным парадоксом нашего времени", что города остаются "необыкновенно живыми, несмотря на все более простое перемещение товаров и знаний". Экономисты продолжали объяснять этот парадокс до нынешнего кризиса. Согласно теории, компании требуют быстрого обмена идей и специализированного разделения труда, которые обеспечивают крупные города. Кроме того, компании хотят иметь доступ к наиболее квалифицированной рабочей силе, а топовым специалистам нравится жить в больших городах из-за образа жизни.

Консенсус среди экономистов заключался в том, что с развитием технологий и медиа экономическая активность будет концентрироваться в нескольких супергородах. Но даже до COVID теория начала трещать, поскольку некоторые из лидирующих городов сократили население, технологические гиганты начали распределять свои офисы по меньшим городам, и рынок офисов был поддержан иррациональным, финансируемым венчурными капиталами расширением WeWork.

Пред-COVID консенсус не был ошибочным, но ведущие мыслители не учли все последствия своих собственных теорий. Как только качество онлайн-сотрудничества достигло ключевого значения, сам интернет стал самым большим пулом талантов и главным средством общения между людьми. И как только высокообразованные люди смогли хорошо зарабатывать в любом месте, предпочтения в образе жизни стали более разнообразными. Это не означает, что супергорода обречены, но это означает, что их ран