Сбой? Зачем банкротиться коммерческой недвижимости, когда еще не произошло?

Редакционное замечание: Мы получаем комиссию от партнерских ссылок на Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнение или оценку наших редакторов.

Стоимость коммерческой недвижимости шла на спад

Казалось, что это очевидно. После того, как из-за Covid-19 удаленная работа стала обязательной, арендодатели испытывали трудности с заполнением свободных зданий. Некоторые коммерческие строители, которые взяли кредиты для финансирования проектов, «просто уходили, возвращая их кредитору», вспоминает Куинси Кросби, главный глобальный стратег LPL Financial.

Начиная с марта 2022 года, повышение ставок Федеральной резервной системы для борьбы с инфляцией увеличило стоимость кредитов. Согласно данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), уровень вакансий офисных помещений достиг рекордно высокого уровня в первом квартале 2023 года - 12,9%, по сравнению с 12% в предыдущем году. В этом же квартале внезапное падение нескольких банков настроило общественность настороженно, после чего Федеральная резервная система предупредила о сжатии кредитов.

Прогнозы о рецессии вызывают опасения

Прогнозы о рецессии в конце 2023 года вызывают опасения, что предприятия будут испытывать трудности с выплатами по кредитам. Согласно аналитическим отчетам, в последние месяцы шорт-продавцы тщательно следят за инвестиционными фондами недвижимости. Итак, где же обрушение? Аналитики говорят, что большой спад стоимости коммерческой недвижимости (CRE) скорее всего будет длительным скатом. Снижение CRE будет «последовательным», - говорит Кросби. Она говорит, относясь к предпочтению банков продлевать неплатежеспособные кредиты, а не списывать их, - «это старая тактика «откладывай и молись»».

Арендная плата продолжает расти, но ситуация варьируется

Арендная плата за офисные помещения продолжает расти во многих городах, несмотря на вакансии, ситуация сильно варьируется в зависимости от города. Согласно отчету компании по коммерческой недвижимости JLL, арендная плата за офисные помещения национально выросла на 0,3% между последними месяцами 2022 года и первым кварталом этого года. Однако арендная плата росла быстрее для роскошных зданий в желаемых местах, некоторые рынки, включая Шарлотт, Нэшвилл и округ Оранж, Калифорния, установили рекордные сделки, сообщает JLL.

Финансирование коммерческой недвижимости не является проблемой

Финансирование коммерческой недвижимости также не является проблемой. Согласно отчету Федерального резервного банка Сент-Луиса, объем кредитов на коммерческую недвижимость находится на историческом максимуме в размере 2,9 триллиона долларов на май 2023 года. В течение последнего года объем коммерческих кредитов на недвижимость вырос на около 10%. Банки готовы справиться с потенциальным экономическим спадом. Федеральная резервная система говорит, что все 23 банка, прошедшие ее ежегодное стресс-тестирование, показали, что они могут выдержать серьезную рецессию. Эти институты держат около 20% от всех банковских кредитов на офисы и коммерческую недвижимость в центре города.

Офисные помещения наиболее уязвимы

Рецессия все равно ожидается, и офисные помещения наиболее уязвимы. Несмотря на отсутствие обрушения коммерческой недвижимости, многие наблюдатели все еще ожидают спада. Компания по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций CBRE предсказывает, что повышение процентных ставок Федеральной резервной системы, направленное на сдерживание инфляции, приведет к рецессии в конце этого года, что в свою очередь приведет к сокращению инвестиций и аренды недвижимости. «Падение будет постепенным и неровным», - говорит CBRE в своем последнем прогнозе. «Экономика должна стабилизироваться к началу 2024 года, но последствия спада для недвижимости будут ощущаться до возобновления роста занятости».

Банки начинают списывать неплатежеспособные кредиты

Банки уже начинают списывать неплатежеспособные кредиты на коммерческую недвижимость. Уровень списаний указывает на направление рынка, так как это означает, что заемщики не могут позволить себе выплачивать кредиты. В первом квартале 2023 года уровень просрочки составляет 0,95%, согласно исследованию CFRA Research. Это ниже уровня до пандемии, который составлял 1,01% в первом квартале 2020 года, но, по словам Кеннета Леона, директора исследований CFRA Research, в июньском отчете, «предполагается, что эти показатели еще более ухудшатся во второй половине 2023 года при более слабой экономике США».

Непредсказуемое будущее офисных помещений

Судьба офисных помещений неясна, поскольку появляются новые покупатели. В результате Covid некоторые сотрудники возвращаются в офис, но гибридная и удаленная работа остаются. Компании, такие как JPMorgan Chase, направляют сотрудников работать лично, в то время как другие, такие как Amazon и Apple, требуют от них быть в офисе только часть времени. В результате «будущее традиционных офисных помещений неясно», - говорит NAR в своем отчете от апреля 2023 года. Поэтому владельцы недвижимости ищут творческие способы использования своих свободных офисных помещений. NAR отметила, что университеты проявляют интерес к аренде офисных помещений для привлечения студентов обратно в классы. Некоторые офисные здания превращаются в апартаменты или квартиры, хотя ремонтные работы затруднены, а инфляция повысила затраты. Однако, как говорит Кросби, преобразование офисного пространства в жилье не всегда решает проблему, потому что спрос на эти единицы зависит от возвращения сотрудников на работу и желания жить поблизости.

Некоторые покупатели готовы вступить в игру

Несмотря на трудности, некоторые покупатели, хотя и со скидкой, готовы вступить в игру. Даже умеренный спрос может смягчить влияние рецессии. «У меня были продавцы, которые отказывались от моих предложений год назад и сейчас рассматривают точно такое же предложение», - говорит Датч Менденхолл, основатель RAD Diversified REIT. «Через шесть месяцев это начнет быть настоящим оптимальным временем для покупки офисного пространства».

Найдите лучших ипотечных кредиторов 2023 года