Проблемы WeWork затемняют перспективы борющегося офисного рынка.

Потрясение, с которым сталкивается лидер рынка коворкинга WeWork (WE.N), омрачает перспективы крупнейших деловых центров мира, где уже сейчас растёт количество вакантных офисных помещений, накладывая дополнительное давление на инвесторов, которые планируют рефинансирование больших ипотечных кредитов в следующем году.

Согласно сообщениям СМИ, в среду, листинговый на Нью-Йоркской фондовой бирже провайдер гибкого рабочего пространства, однажды оцененный в $47 миллиардов, рассматривает подачу заявки на банкротство на следующей неделе.

Поддерживаемый японской компанией SoftBank, WeWork заявил о намерении революционизировать рынок офисных помещений, заключая долгосрочные арендные сделки на большие объекты недвижимости и сдачу пространства в аренду малым компаниям на более гибких, краткосрочных условиях.

Однако, как и другие арендодатели, WeWork испытывает трудности в привлечении клиентов обратно в офис после периода пандемии, когда они предпочитают работать из дома. Эта тенденция подорвала доверие к сектору и приведёт к росту количества вакансий в офисах, что отразится на доходности от аренды в городах, таких как Нью-Йорк и Лондон, сказали восьмеро деятелей рынка, инвесторов, кредиторов и аналитиков.

Многие инвесторы, которые взяли кредиты под залог недвижимости, могут испытывать затруднения с обслуживанием растущих долговых обязательств, отметили они. Потеря любого арендатора, особенно в условиях относительно низкой активности аренды офисных помещений, окажет негативное влияние на денежные потоки и стоимость офисных зданий, сказал руководитель отдела аналитики в сфере коммерческой недвижимости Moody's Analytics Джеффри Хавси. "Это усилит негативный настрой на рынке и усложнит получение финансирования, особенно для зданий, которым необходимо обновить финансирование в следующие 12-18 месяцев", - отметил он.

Представитель WeWork сообщил Reuters, что компания ведёт переговоры с арендодателями по вопросам, связанным с "дорогими и неэластичными условиями аренды" и стремится сохранить своё присутствие в большинстве своих локаций и рынков.

Количество и объема коммерческих недвижимостью, которые подлежат рефинансированию в 2024 году, пока неизвестны, так как многие сделки заключены на приватной основе между заемщиком и кредитором, сообщил Reuters Эд Добени, со-руководитель подразделения по долговому финансированию и структурированным сделкам на рынке недвижимости в регионе EMEA фирмы Jones Lang LaSalle.

Аналитики оценивают глобальный рынок коммерческого недвижимости объемом около $2 трлн, при этом примерно в равных долях (50:50) этот рынок обслуживается банками и альтернативными кредиторами в США, и в соотношении 85:15 в Европе.

Несколько экспертов, с которыми связался Reuters, прогнозируют сложный год для инвесторов и кредиторов, который настанет в 2024 году, и время истекает для тех, кто игнорирует активы, которые не соответствуют ключевым кредитным условиям при их переоценке сегодня.

Стоимость всех мировых активов недвижимости - жилой, коммерческой и сельскохозяйственной земли - составляла $379,7 трлн в 2022 году, сообщает Savills со ссылкой на отчет, опубликованный в сентябре. Это на 2,8% меньше, чем в 2021 году.

Уже снизилось количество рефинансирований кредитов, выданных на недвижимость, из-за снижения объемов сделок, которые являются ключевыми для отслеживания изменений стоимости активов. Отчет MSCI по европейскому рынку показал, что объемы сделок в третьем квартале снизились на 57% по сравнению с 2022 годом - самые низкие показатели с 2010 года.

Кроме того, разрыв между тем, что инвесторы считают стоимостью активов, и тем, что готовы заплатить потенциальные покупатели, составляет от 20% до 35% на ключевых офисных рынках, что является "гораздо худшим, чем во время глобального финансового кризиса", отметила MSCI.

Отмечается, что на рынках двух крупнейших офисных помещений Европы, Великобритании и Германии, цены должны снизиться дополнительно на 13-15% для того, чтобы восстановить рыночную ликвидность на долгосрочное среднее значение, сообщила MSCI.

Банки, обслуживающие британские компании, занимающиеся недвижимостью и её развитием, сообщили в октябре Data provider Credit Benchmark, что вероятность невыполнения обязательств в таких компаниях сейчас на 9% выше, чем год назад; показатель вероятности невыполнения обязательств для американских индустриальных и офисных инвестиционных недвижимостей (REIT) повысился на 35,8%, по сравнению с ожиданиями годичной давности.

Wework занимает 3250000 квадратных футов пространства в центральном Лондоне, где общая годовая арендная плата составляет 192 миллиона фунтов стерлингов ($234 миллиона), сообщила Jefferies в сентябрьской заметке.

Представители отрасли сообщили, что некоторые конкуренты смогут занять наиболее популярные локации WeWork по такой же арендной ставке, что позволит минимизировать проблемы с денежными потоками для арендодателей.

Однако спрос на гибкие офисные помещения в Великобритании по-прежнему находится на 11% ниже уровня до пандемии, показал отчет "Состояние гибкого рынка Великобритании в 2023 году", опубликованный Instant Group в сентябре. Согласно источникам, кредиторы могут рассматривать пример WeWork как предостережение, и это потенциально может привести к более высокому требованию внесения собственных средств в недвижимость для сокращения отношения кредита к стоимости актива. Однако такое требование может вызвать проблемы, если объем и продолжительность арендной платы остаются неопределенными.

Уровень вакансии офисных помещений в Лондоне достиг максимального значения за последние 30 лет, также отметила Jefferies в сентябре. По данным BNP Paribas Real Estate, средняя продолжительность аренды центральных лондонских офисов снизилась с 11,6 лет до 6 лет за последнее десятилетие.

Британская недвижимостью компания Helical сообщила, что работает над "следующими шагами" по поводу помещений в Лондоне, сданных в аренду WeWork, после того, как она получила только сократившуюся арендную плату посредством временного лицензионного соглашения.

Недостаточная загрузка городских офисных помещений не только приводит к снижению доходов для владельцев, но и вызывает их быстрое старение в мире, все более ориентированном на уменьшение выбросов углерода. "Мы стоим на огромном переломном моменте на мировом рынке инвестиций в недвижимость", - сказал Хосе Пеллисер, руководитель стратегии в сфере недвижимости в M&G Real Estate. "В течение последних 20 лет доходность от недвижимости была выше затрат на финансирование. Но значительная часть дохода от недвижимости в 2020-х годах будет нужно приходить от роста",- сказал он.