Крах? Почему коммерческая недвижимость не обанкротилась... пока

Редакционное замечание: Мы получаем комиссионные с партнерских ссылок на Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнение или оценки наших редакторов.

Казалось очевидным, что коммерческий рынок недвижимости ожидает падение. Владельцы зданий боролись с проблемой заполнения помещений, оставшихся пустыми после введения удаленной работы из-за Covid-19. Некоторые коммерческие строители, которые взяли кредиты для финансирования проектов, "просто уходили, возвращали все кредитору", вспоминает Куинси Кросби, главный глобальный стратег LPL Financial.

Повышение ставок Федеральной резервной системы для борьбы с инфляцией, начиная с марта 2022 года, увеличило стоимость кредитов. По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), в первом квартале 2023 года уровень свободных офисных помещений достиг рекордных 12,9%, по сравнению с 12% годом ранее. В тот же квартал несколько банков рухнули, что напугало общественность; в результате Федеральная резервная система предупредила о сжатии кредитов. Прогнозы о рецессии в конце 2023 года вызывают опасения, что компании будут бороться с выплатами по кредитам.

Согласно аналитическим отчетам, шорт-продавцы в последние месяцы тщательно наблюдают за инвестиционными фондами недвижимости. Так где же крах? Аналитики говорят, что большое падение стоимости коммерческой недвижимости (CRE) скорее всего будет длительным спуском. "Спад CRE будет пошатываться", - говорит Кросби. Относясь к предпочтению банков продлевать непроизводительные кредиты вместо их списания, она говорит: "Это старая стратегия 'отсрочки и молитвы'".

Арендные платежи на офисные помещения по-прежнему растут во многих городах, несмотря на свободные помещения, ситуация значительно различается в разных городах. Согласно отчету компании по коммерческой недвижимости JLL, арендные платежи за офисные помещения национально выросли на 0,3% с конца 2022 года по первый квартал текущего года. Но арендные платежи растут быстрее для более роскошных зданий в привлекательных местах, некоторые рынки, включая Шарлотт, Нэшвилл и Оранж Каунти, Калифорния, показали рекордные сделки, сообщает JLL.

Финансирование коммерческой недвижимости также не является проблемой. Как указывает Федеральный резервный банк Сент-Луиса, объем кредитов на коммерческую недвижимость на май 2023 года достиг исторического максимума в размере 2,9 трлн долларов, что отслеживается с 2004 года. Только за последний год объем коммерческих кредитов на недвижимость вырос примерно на 10%. Банки, кажется, готовы справиться с возможным экономическим спадом. Федеральная резервная система сообщает, что все 23 банка, прошедшие ежегодное испытание стресса, показали, что они могут выдержать серьезную рецессию. Эти учреждения удерживают около 20% всех кредитов на офисы и коммерческую недвижимость в центре города.

Рецессия все равно ожидается, и офисные помещения являются наиболее уязвимыми. Несмотря на возможное падение коммерческой недвижимости, многие наблюдатели все равно ожидают спада. Компания CBRE, специализирующаяся на коммерческой недвижимости и инвестициях, прогнозирует, что повышение процентных ставок Федеральной резервной системы, направленное на сдерживание инфляции, приведет к рецессии в конце года, что в свою очередь приведет к снижению инвестиций в недвижимость и аренды. "Снижение будет постепенным и неровным", - говорит CBRE в своем последнем прогнозе. "Экономика должна стабилизироваться к началу 2024 года, но последствия спада для недвижимости будут продолжаться до возобновления роста занятости".

Банки уже начинают списывать просроченные кредиты по коммерческой недвижимости. Уровень списания указывает на направление рынка, поскольку это означает, что заемщики не могут справиться с погашением кредитов. По данным исследовательской компании CFRA, в первом квартале 2023 года уровень просроченности составил 0,95%, что ниже уровня до пандемии в первом квартале 2020 года (1,01%), но "эти показатели ожидается еще ухудшатся во второй половине 2023 года с более слабой американской экономикой", - говорит Кеннет Леон, директор по исследованиям в CFRA Research, в отчете от 20 июня. "Рынок офисных помещений ослабел с момента пандемии".

Судьба офисных помещений неясна в условиях появления новых покупателей. После Covid некоторые сотрудники возвращаются в офис, но гибридная и удаленная работа остаются. Компании, такие как JPMorgan Chase, направляют сотрудников на работу в офис, в то время как другие, такие как Amazon и Apple, требуют от них находиться в офисе только часть времени. В результате "будущее традиционного офисного пространства неясно", - говорит NAR в отчете от апреля 2023 года.

Поэтому владельцы недвижимости ищут творческие способы для переустройства своих свободных офисных помещений. NAR отмечает, что университеты проявляют интерес к аренде офисных помещений для привлечения студентов обратно в классы. Некоторые офисные здания превращаются в квартиры или квартиры-студии, хотя ремонтные работы являются сложными, а инфляция повысила затраты. Конвертация офисного пространства в жилье, по словам Кросби, не всегда решает проблему, потому что спрос на эти единицы зависит от возвращения сотрудников на работу и желания жить поблизости.

Несмотря на трудности, некоторые покупатели готовы вмешаться - хотя и с существенной скидкой. Даже умеренный спрос может смягчить последствия рецессии. "У меня были продавцы, которые отказывались от моих предложений год назад, называли меня сумасшедшими, а теперь рассматривают мои точно такие же предложения", - говорит Датч Менденхолл, основатель RAD Diversified REIT. "Через шесть месяцев это начнет быть реально оптимальным временем для покупки офисного пространства."