Сад страны: Как кризис на рынке недвижимости в Китае?

Гонконг, 17 августа (Reuters) - Долговой кризис в Country Garden (2007.HK), крупнейшем китайском застройщике до этого года и ранее считавшемся финансово здоровой компанией, вызвал свежие опасения о распространении кризиса всего через два года после дефолта China Evergrande Group (3333.HK).

Что может произойти дальше?

С момента разворачивания долгового кризиса в секторе в середине 2021 года, компании, отвечающие за 40% продаж жилья в Китае, допустили дефолт, в основном это частные застройщики. Это привело к множеству незавершенных домов, невыплаченным поставщикам и кредиторам, которые являются не только финансовыми учреждениями, но и обычными людьми, которые приобрели продукты управления имуществом, связанные с доверительным финансированием.

Многие офшорные облигации теперь торгуются по низким двузначным или даже однозначным центам за доллар, и их стоимость сократилась на 90%. В акционерном и долговом рынке осталось очень мало ликвидности, так как инвесторы и кредиторы избегают данного сектора.

С учетом уже очень слабых продаж жилья, долговой кризис может задержать перспективу восстановления как рынка недвижимости, так и более широкой китайской экономики, в которой недвижимость является одним из основных столпов.

S&P Global Rating заявила в среду, что может изменить свой прогноз продаж недвижимости с "падающей лестницы" на "L"-образное восстановление, если Country Garden официально допустит дефолт.

Покупатели жилья могут стать еще более осторожными по отношению к частным застройщикам, и цены на жилье во многих районах могут оказаться под большим давлением, если Country Garden прибегнет к вынужденной продаже для получения денег.

Местные власти могут ужесточить условия доверительных счетов, на которых хранятся предварительные средства, чтобы обеспечить завершение и доставку домов - это приоритет, установленный Пекином.

В чем отличие этого раза?

Быстрое падение Country Garden в финансовые трудности не вызвало такого шока на рынке, как у Evergrande, потому что большинство частных застройщиков уже допустили дефолт. Однако это произошло во время, когда рынок недвижимости и экономика находятся в значительно худшем состоянии.

В то время как общая задолженность Country Garden в размере 1,4 триллиона юаней ($191,7 миллиарда) составляет всего 59% от задолженности самого индебтированного застройщика в мире Evergrande, у Country Garden есть 3121 проект во всех провинциях Китая, в то время как у Evergrande их около 800.

Evergrande уже была неплатежеспособной на момент дефолта, но у Country Garden в настоящее время активов больше, чем обязательств. Аналитики предупреждают, что Country Garden может стать неплатежеспособной, если ей придется списать большие запасы и если стоимость ее активов с течением времени снизится.

Есть ли системный риск?

На этой неделе новости о неплатежах по инвестиционным продуктам ведущей фирмы по доверительному управлению Zhongrong International Trust Co подчеркнули чрезмерную зависимость $3-триллионного теневого банковского сектора Китая от сектора недвижимости.

Растущее количество дефолтов застройщиков уже повысило долю проблемных кредитов китайских банков до 4,4% к концу прошлого года с 1,9% в 2020 году, говорит Moody's.

Однако эксперты рынка в целом не считают, что Китай находится на грани "момента Лемана", когда неудача одной компании приведет к широкому финансовому краху, поскольку экспозиция финансовых учреждений к сектору недвижимости сократилась за последние несколько лет.

Сектор недвижимости Китая составляет более половины глобальных продаж и строительства нового жилья, и это самый крупный активный класс в мире с оценочной рыночной стоимостью около $62 трлн.

Следующее, на что стоит обратить внимание, - это то, как региональные правительства, многие из которых полагаются на доходы от недвижимости, управляют своими долгами. По оценкам Международного валютного фонда, местные финансовые организации (LGFVs) имеют общий долг в размере 66 триллионов юаней.

Будет ли правительство вмешиваться?

Политбюро Коммунистической партии Китая питает предположения о возможных стимулах, когда в конце июля оно опустило обычно повторяющуюся фразу о том, что "дома предназначены для жизни, а не для спекуляции" в заявлении, в котором было заявлено о намерении своевременно корректировать политику в области недвижимости.

Однако пока не было объявлено никаких решительных стимулов, и мнения экспертов отрасли разделяются относительно того, будут ли они осуществлены.

Многие аналитики надеются, что Пекин, который до сих пор воздерживался от помощи, финансируемой государством, примет решительные меры в ближайшие недели, чтобы остановить нисходящий тренд.

Однако некоторые аналитики сомневаются в том, какие инструменты может использовать Пекин, сохраняя баланс между поддержкой жилищного рынка и контролем долга.