Рынок выгоден для продавцов, несмотря на рост ипотечных ставок

Джессика Герен и ее муж Мэтт в июле обменяли ипотеку под 2,75% на ипотеку с плавающей процентной ставкой на 5,5%, когда продали свой дом в Ледьярде, Коннектикут, чтобы купить новый дом в Кротоне, Нью-Йорк.

5/1 ARM ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой

5/1 ARM ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой, который выбрали Герены, предоставляет фиксированную процентную ставку на первые пять лет, после чего переходит на плавающую процентную ставку на оставшийся срок. В зависимости от рыночной ситуации с процентными ставками в будущем, ипотека может стать дороже.

По словам пары, это был единственный способ, чтобы все сходилось. В то время как большинство покупателей и продавцов домов остаются на месте (продажи домов снизились на 15% в августе по сравнению с прошлым годом, согласно Национальной ассоциации риэлторов), они решаются на перемещение, несмотря на высокие цены и растущие процентные ставки. Они, как и многие другие, перемещаются, так как возможность работы удаленно исчезает во многих секторах. Другие переезжают в более дешевые районы, используя средства от продажи предыдущего дома для обхода высоких процентных ставок. Однако для покупателей, купивших дом впервые, это остается одним из самых сложных времен для вступления в рынок недвижимости.

Согласно Фредди Мак, к концу сентября 2023 года процентная ставка на 30-летний фиксированный ипотечный кредит достигла 7,3%, что является самым высоким уровнем с 2000 года. В то же время цены на жилье продолжают расти, поднявшись на 4% по сравнению с прошлым годом до $407,100, что является третьим месяцем подряд, когда средняя цена продажи превышает $400,000, по данным Национальной ассоциации риэлторов.

Семья Герен также согласилась позволить продавцам остаться еще на месяц, сдавая им дом в аренду, чтобы привлечь внимание среди других потенциальных покупателей. "У нас были три недели с пятью детьми и без дома", - говорит Герен, преподаватель колледжа на неполной ставке в различных местных колледжах. "Мы провели неделю в Мексике, затем мы посетили мою сестру в Вашингтоне, округ Колумбия. Потом мы отправились в Огайо, чтобы навестить своих родителей. Это было одно из самых утомительных испытаний в моей жизни".

Но Герен была готова пойти на компромисс. Она наблюдала и изучала рынок графства Уэстчестер, с тех пор как стало ясно, что работа мужа удаленно будет закончена. Он начал новую работу в финансовой сфере во время пандемии и изначально работал полностью удаленно. В прошлом году работодатель ее мужа начал требовать, чтобы сотрудники возвращались в офис в Нью-Йорке три раза в неделю. Их старый дом в Коннектикуте, который находится недалеко от границы с Род-Айленд, находится в 3,5 часах езды. "Так что он оставался в городе на две ночи", - говорит она.

Джессика Герен заметила, что дома исчезают с рынка, несмотря на рост ипотечных ставок из-за нехватки предложения. Общее число предложений на рынке жилья к концу августа составляло 1,1 миллиона единиц, что на 0,9% меньше, чем в июле, и на 14% меньше, чем год назад (1,28 миллиона), согласно Ассоциации риэлторов. В мае они сделали ставку на дом, который был выставлен на продажу за немного больше $955,000 в день появления на рынке. Оферта была устно принята, но агент продавца вернулся к ним на следующий день, говоря, что есть другие покупатели, готовые предложить больше. Пара заключила сделку на $965,000, добавив к первоначальной ставке еще $15,000 и примерно $10,000 сверх начальной цены.

Риэлтор семьи, Стейси Леви, говорит, что недостаток предложения держит цены на жилье на высоком уровне. "Покупателей больше, чем продавцов", - говорит Леви. "Это все еще рынок для продавца. Если вы правильно ставите цену на свой дом, то привлекаете несколько заинтересованных лиц, и они поднимают цену. Но если ставите слишком высокую цену, он просто стоит".

Одним из плюсов для Геренов был опыт, который они получили за время пандемии, накопив дополнительные средства от продажи своего дома в Коннектикуте. В 2017 году они купили свой семи-спальный дом на 13 акрах за $500,000. В начале этого года они смогли его продать за $825,000. Хотя новый дом на 1,300 квадратных футов меньше, чем старый, дорога Мэтта Герена в город на экспресс-поезде занимает всего 45 минут.

Для других, у кого нет настоятельной необходимости переезжать, отказ от низкой процентной ставки ипотеки — большая проблема. Одной из причин ограниченного предложения на рынке жилья являются процентные ставки по ипотеке, которым сейчас удерживаются 85% держателей ипотек, что отталкивает владельцев от продажи своих домов и покупки других по сегодняшним высоким процентным ставкам. Единственный способ, чтобы продать существующий дом с хорошей прибылью и переехать в дешевый район, где можно финансировать основную часть ипотеки наличными, — продать дом по высокой цене, говорит Леви. "Вот почему у нас так мало предложений", - говорит она. "Сейчас сложно быть покупателем, особенно если вы покупаете дом впервые".

Джессика Герен признает, что ипотека с плавающей процентной ставкой вызывает беспокойство, но это был лучший вариант для них при текущих высоких процентных ставках. "Мы планируем рефинансировать ипотеку, но это был лучший выбор на данный момент для нас", - говорит она.