Разборка домов в Португалии: почему не строят больше?

В Португалии нет такого низкого количества доступных к покупке домов уже 15 лет: к концу 2022 года было доступно около 47 200 жилых помещений для смены владельцев. Но спрос на недвижимость остается сильным.

Первое препятствие: лицензирование

От момента принятия решения о строительстве здания до его завершения может пройти несколько лет. Бюрократия затрудняет и отпугивает инвесторов в недвижимость. "Процессы лицензирования занимают много времени и могут стать слабым местом в продвижении недвижимости", говорит Бенто Айрес, президент Инженерного Совета - Северный регион (OERN). Поэтому он предлагает: "Нужно упростить процессы или начать разрабатывать предварительные исследования лицензирования, чтобы стимулировать частных лиц". В то время как проекты затягиваются в офисах муниципалитетов, реализация инвестиций может быть серьезно подорвана. Достаточно посмотреть на пример последнего года, когда война и инфляция привели к росту цен на строительные материалы. "Рынок работает в долгосрочных циклах. От момента, когда становится понятно, что недостаток предложения, до начала строительства может пройти много времени. Самое большое препятствие для деятельности - это бюрократия и лицензирование", подчеркивает Рикарду Гимарайш, директор Confidencial Imobiliário. И даже государство, занимаясь своими делами, несет вину, заключает инженер-строитель Карлос Минейро Айрес: "В государственном жилье все делается через государственные контракты. Существует бюрократическая сеть и судебные разбирательства. Принятие решения может занять год, если оно оспаривается одним из участников конкурса".

Второе препятствие: маржа прибыли

Многие недвижимостные проекты, появившиеся в последние годы, рассчитаны на премиальный или роскошный сегмент. И есть причина для этого: маржа прибыли более привлекательна для инвесторов в недвижимость. "Частные инвесторы не вкладываются в средний сегмент, потому что маржа прибыли невелика", говорит Карлос Минейро Айрес. Но даже в жилых комплексах, предназначенных для среднего класса, спрос очень высокий. "Те, которые появляются на рынке, быстро продается.

Третье препятствие: контекст неопределенности

В секторе недвижимости есть несколько факторов, способствующих неопределенности. Недостаток рабочей силы, в сочетании с ростом цен и дефицитом строительных материалов, делает стоимость строительства более дорогой. "Было много циклов потрясений и напряжения, с которыми сталкиваются инвесторы и которые вызывают опасения. Недвижимость - это рискованная деятельность", настаивает Рикарду Гимарайш. Но есть еще один решающий фактор: с ростом процентных ставок, более строгими правилами банковского финансирования и потерей покупательной способности, семьям все труднее покупать жилье. "Сегодня не факт, что семья среднего класса сможет получить финансирование и купитьдом по текущим ценам", подчеркивает Бенто Айрес. В такой ситуации есть еще один аспект: те, кто имеет дом и рассматривал его продажу, дважды думают, что также сокращает предложение. "Ожидается, что владельцы, которые планировали продать свою недвижимость, сейчас сомневаются. Потому что одновременно доход и рост стоимости недвижимости являются одними из немногих безопасных способов борьбы с инфляцией", добавляет Рикарду Гимарайш.

Четвертое препятствие: небольшие здания

Принцип экономии масштаба говорит о том, что чем больше производство, тем ниже средняя цена. И в строительстве зданий это также может существовать. В Португалии большинство зданий имеют небольшое количество этажей и немного квартир на этаже. И это делает инвестиции менее привлекательными. Рикарду Гимарайш из Confidencial Imobiliário напоминает, что "в Португалии у нас нет культуры строительства в высоту" и что "плотность строительства способствует снижению стоимости строительства". Иными словами, более крупные здания могли бы позволить более доступное жилье. "Увеличение плотности должно происходить с осторожностью, но это, безусловно, один из способов решить потребность в более доступном жилье", заключает он.