Продажа дома в Португалии: выгода для эмигрантов от одинаковой ставки на прибыль?

В конце 2022 года Португальский парламент принял закон, согласно которому ставка налогообложения прибыли от продажи недвижимости будет одинаковой и для резидентов и для нерезидентов, включая эмигрантов. С этим изменением в португальском Законе о налогах на доходы физических лиц как португальцы, проживающие за границей, так и те, кто проживает в Португалии, будут облагаться налогом на 50% прибыли от продажи недвижимости. Раньше нерезиденты облагались налогом на 100% от стоимости продажи недвижимости.

Начиная с 2023 года и влиянием на налоговые декларации, подаваемые в 2024 году, налогообложение прибыли от продажи недвижимости будет иметь одинаковые правила как для нерезидентов, так и для резидентов. Иными словами, нерезиденты, у которых есть недвижимость в Португалии и которые ее продадут, будут облагаться налогом на 50% прибыли, но также учитывая прогрессивные налоговые ставки, установленные в португальском Налоговом кодексе, как объясняет Марсиу Перейра, консультант Португальского Союза Сертифицированных Бухгалтеров (OCC).

"Фискальная система, действовавшая до 2022 года в португальском кодексе, предусматривала, что нерезиденты, получающие доходы от продажи недвижимости в Португалии, облагались налогом на 100%, но по ставке уплаты налога, то есть по действительной фиксированной ставке 28%. В суде обсуждался неравный подход к резидентам в Португалии и нерезидентам, особенно тем, кто живет за пределами государств-членов Европейского союза", - напоминает специалист.

Для резидентов Португалии

налогообложение применялось только к 50% стоимости продажи недвижимости. Однако, как подчеркивает консультант, "их налоговая ставка не была 28%, это прогрессивная ставка, рассчитанная с учетом их способности к уплате налога, то есть прогрессивная ставка, рассчитанная на основе общей суммы доходов", - поясняет он.

Как объясняет Марсиу Перейра, с приведением правил в соответствие "обработка будет аналогична для резидентов во всем, не только в вопросе налогообложения доходов от продажи с прибылью на 50%, но и в применяемой ставке налогов".

Могут ли эмигранты заплатить больше налогов?

Консультант OCC считает, что пересмотр закона был представлен как "льгота или уменьшение налогообложение для нерезидентов", но признает, что "может быть не совсем так".

"Эмигрант, у которого есть недвижимость в Португалии и продает ее в 2023 и последующие годы, должен будет представить свою налоговую декларацию в португальской фискальной службе и в этой налоговой декларации, помимо информации о прибыли от продажи недвижимости, также должна быть указана информация о всех доходах, полученных за границей, не для целей налогообложения, но для определения налоговой ставки за прибыль от продажи с прибылью (прогрессивная ставка)", - сообщает консультант.

Консультант утверждает, что, учитывая все представленные доходы, будет "очень легко получить налоговую ставку в размере 45% или 48%" на прибыль с продажи с прибылью, хотя она будет начисляться на половину стоимости продажи.

Например, если для нерезидентов прибыль от недвижимости стоимостью в 100 000 евро и доля ставки налога составляет 28%, налог составит 28 000 евро. Прибыль, начисляемая на 50%, с налоговой ставкой в 48%, составит 24 000 евро. "То есть, не будет такой большой льготы, все будет зависеть от каждого случая", - говорит консультант.

Что следует указывать в декларации по налогу на доходы физических лиц?

По словам специалиста, подробности будут известны только после того, как будут опубликованы формуляры налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц за 2023 год в 2024 году. В них, вероятно, будет отдельное поле для указания результата отчуждения недвижимости, таких как стоимость продажи и стоимость приобретения недвижимости. "Затем появится поле для представления информации о доходах, полученных за пределами Португалии для целей определения налоговой ставки на прибыль", - сообщает консультант.

Несмотря на указание полученных за границей доходов, затраты, не связанные напрямую с недвижимостью, не учитываются, за исключением затрат, непосредственно связанных с недвижимостью. "В расчете прибыли от отчуждения недвижимости учитывается стоимость продажи минус стоимость покупки, но в расчете покупки могут учитываться расходы, такие как повышение стоимости недвижимости, работы по улучшению за последние 12 лет или расходы, связанные с покупкой или продажей, включая оплату комиссии агентства по недвижимости", - приводит пример Марсиу Перейра. Другие расходы не учитываются, потому что, как объясняет Марсиу Перейра, "подобные вычеты применяются только для резидентов по всем доходам".