Преобразование офисов и магазинов в дома: уже тренд в Португалии?

В Португалии имеется серьезная проблема с жильем из-за недостатка предложения при высоком спросе, сопровождающейся ростом цен на недвижимость в условиях снижения покупательной способности, увеличения инфляции и повышения процентных ставок.

Чтобы справиться с этим вызовом, рынок разрабатывает решения. Преобразование зданий, ранее использовавшихся для коммерческих услуг, в жилые помещения является одним из них. Вдохновленные другими странами, где преобразование магазинов, складов и офисов в жилье стало "модой", в частности, для борьбы с проблемой недостатка жилья, игроки на рынке в Португалии следуют этому примеру. Однако процесс может быть сложным и нести риски (помимо преимуществ).

В этом контексте становится понятно, является ли "жилезация" такого типа недвижимости уже общей практикой/тенденцией в Португалии и может ли она преуспеть. Для лучшего понимания этой темы idealista/news обратился к нескольким специалистам в сфере недвижимости различных сегментов незадолго до того, как правительство обещает принять новый Закон о Жилье, который должен стимулировать строительство доступного жилья.

В последние годы вопрос изменения использования снова стал актуальным, и, согласно экспертам, есть несколько факторов, объясняющих его возрождение. В национальном жилом рынке серьезная проблема с предложением недвижимости, недостаток предложения при высоком спросе, цены на жилье продолжают расти, и покупка такого типа недвижимости начинается с более низкой цены; все больше магазинов и складов остаются пустыми из-за роста интернет-торговли; для офисов наблюдается аналогичная ситуация, так как сейчас требуются все более крупные помещения, и многие остались незанятыми после пандемии из-за работы из дома или гибридной модели.

Тенденция в Португалии? Да или нет? По словам некоторых агентов рынка, с которыми общался idealista/news, преобразование коммерческой недвижимости в жилье уже является реальностью в Португалии. Гонсалу Сантос, руководитель отдела Капиталовых рынков JLL Португалия, объясняет, что "большая волна инвестиций в городскую реконструкцию, которую мы видели в последние 10 лет, была одной из составляющих преобразования небольших офисных зданий в жилые проекты", прежде всего для среднего-высокого и высокого сегментов, где будущие продажи единиц будут значительно превышать стоимость офисных помещений, даже с учетом необходимых инвестиций в перестройку.

Согласно этому эксперту, новые требования к использованию офисов, "более современные пространства, большие площади в стиле open space и новые требования к устойчивости", приводят к тому, что две тенденции сейчас сочетаются. "Освобождение фрагментированных зданий, не соответствующих современным требованиям спроса в центре города, все больше открывает пространство для альтернативных использований, таких как жилье", аргументирует он.

Мариана Репресас, старший консультант по Капиталовым рынкам компании Savills Португалия, разделяет эту точку зрения. Преобразование сервисных объектов в жилые помещения, по ее словам, "лежит в основе новых проектов в городских центрах". В качестве примера она приводит "более 100 000 кв.м офисов, которые мы оцениваем как преобразованные в альтернативные использования, в основном в жилье и гостиницы".

Альфредо Валенте, исполнительный директор iad Португалия, считает, что "сказать, что это тенденция, может оказаться преувеличением", однако он подтверждает, что это "часто наблюдаемая реальность". Эту же картину наблюдает и Жоао Карвалью, сооснователь MELOM. Как рассказывает руководитель, эта "мода" еще "не очень распространена в Португалии", хотя уже стала обычной практикой во многих европейских странах.

Мариана Моргадо Педрусу из Architect Your Home (AYH) напоминает, что "изменение назначения недвижимости не всегда возможно во многих городах из-за правил местных генеральных планов".

Чтобы здание могло быть законно использовано для жилых целей - будь то собственное жилье, долгосрочная аренда или краткосрочное размещение - необходимо пройти процедуру, направленную на изменение его лицензии на жилую. Жоао Карвалью напоминает, что "запрос лицензии на использование для жилых целей должен быть подан в муниципальные органы, которые должны принять решение о разрешении преобразования здания из сервисного или коммерческого в жилое".

Кроме того, отмечает он, "задержка процесса будет зависеть от того, как функционирует каждый муниципалитет и особенностей самого преобразования. Будет необходимо, например, оценить, соответствует ли здание правовым требованиям для использования в качестве жилья и не искажает ли изменение проекта архитектуры. В случае помещений в многоквартирных домах также потребуется единогласное согласие соседей по дому".

"Муниципалитетам предстоит гарантировать пригодность здания или части для предполагаемого использования и, следовательно, обеспечить соблюдение закона. У нас нет представления о том, что встают препятствия, но всегда существует некоторое усмотрение в принятии решения, потому что будет рассмотрен генеральный план", добавляет Альфредо Валенте.

Гонсалу Сантос также подчеркивает, что в настоящей ситуации с большими задержками в городском строительном разрешении "этот первый шаг в процессе может занять по меньшей мере год в крупных городах".

Это также "сложная тема" в отношении финансирования, по словам Мигеля Кабриты, ответственного за idealista/créditohabitação в Португалии. По мнению эксперта, "существует много преобразований коммерческих помещений в жилье, совершаемых незаконно, так как разрешения от муниципалитетов занимают много времени, особенно в крупных городах". "Основной заботой муниципалитетов является сохранение жизни в районах, которая в значительной степени поддерживается местной торговлей. В результате банки не готовы финансировать с теми же критериями, что и ипотечное кредитование. Финансирование возможно, но с другими условиями, если все соответствует требованиям для изменения использования в соответствии с муниципальным решением", добавляет он.

Преобразование коммерческой недвижимости в жилье может быть привлекательным из-за стоимости и недостатка предложения. Но является ли это действительно альтернативой? По мнению Гонсалу Сантоса, это "может быть одним из решений для увеличения предложения жилья". Однако он отмечает, что "в свете противоречия между объемом спроса и текущего предложения, это мера явно недостаточна, поскольку преобразование квадратных метров офисов в жилье не имеет необходимого масштаба, если не дополняется дополнительными мерами, в том числе поощрение нового строительства для наиболее нуждающихся в жилье сегментов населения, таких как средний или средне-низкий класс".

"Концентрация коммерческой недвижимости сосредоточена в городских центрах и в настоящий момент, из-за отличных показателей занятости, мы наблюдаем рост арендной платы, особенно в сегменте офисов. С другой стороны, в случае жилой недвижимости ожидается, что она будет пострадать от инфляции и повышения процентных ставок, за исключением более высоких сегментов. Таким образом, учитывая рост строительных затрат, полученная прибыль от таких преобразований может оказаться не такой выгодной, как в прошлом", добавляет Мариана Репресас.

Мариана Моргадо Педрусу не считает, что это идеальное решение, так как, на самом деле, говорит она, "также существует недостаток предложения сервисных активов (офисов) на рынке". Она также отмечает, что имеющиеся свободные активы "обычно не очень привлекательны для широкой публики". "Мы говорим о магазинах, складах или любом другом коммерческом использовании на первом этаже с одной или двумя улицами. Не все люди хотят превращать такие объекты в жилье. В здании, полностью состоящем из офисов, будет трудно получить разрешение на изменение назначения, поэтому я бы отмела эту возможность. Однако существуют различные смешанные здания, где изменение возможно, и в этом случае я полагаю, что есть большой потенциал для преобразования", объясняет архитектор.

По мнению Жоао Карвалью, это может быть способом стимулирования большего предложения жилья в городских центрах, где цены выше, "позволяя привлечь молодых людей в самое сердце города и оживить заброшенные районы, например, преобразованием магазинов в небольшие квартиры". Альфредо Валенте считает, что "с трудом можно ожидать, что здесь мы найдем решение проблемы жилья в наших городах", но он считает, что это позволит "восстановить некоторые пространства, ранее использовавшиеся в коммерческих или промышленных целях, например, для студенческих общежитий".