Португальская недвижимость - безопасное вложение

Если существует сектор португальской экономики, который кажется непроницаемым для климата растущей экономической неопределенности и непредсказуемости из-за геополитических шоков и роста инфляции, то это сектор недвижимостиПортугалии. Средняя цена на жилье выросла на 18,7% в 2022 году, и агентства за рубежом предупреждают о замедлении рынка недвижимости. Рынок не может бесконечно расти, верно?

Программа Золотой визы

Essential Business беседовал с президентом Португальской ассоциации агентств и профессионалов недвижимости (APEMIP) Пауло Кайадо. В 2012 году недвижимость Португалии не двигалась. В соответствии с остальной экономикой после того, как кредитный рейтинг страны был признан «негодным» международными рейтинговыми агентствами, вынуждая правительство обратиться за помощью к международной тройке кредиторов, покупательская активность была слабой. В том году правительство центро-правой коалиции PSD/CDS-PP, возглавляемое Педро Пассуш Коэльо, запустило программу привлечения инвестиций, предлагавшую статус постоянного проживания для нерезидентов ЕС. Надеялись, что это привлечет предпринимателей, чтобы открыть бизнесы, инвестировать в португальские компании и нанимать персонал, так как безработица достигла 17%. Это не сработало. Однако один из вариантов Авторизации постоянного проживания через инвестиционную деятельность (ARI), требующий более разумные 500 000 евро инвестиций в недвижимость, сработал. Хотя символично - программа привлекла чуть более 6 миллиардов евро за 10 лет -, она отправила сообщение, что Португалия открыта для бизнеса, и спровоцировала моментум переселенцев из-за золотой визы, как называлась ARI, а также переработанных налоговых режимов, таких как Непостоянный резидент (NHR). Статьи распространялись в прессе всего мира; журналисты, прилетающие, чтобы осветить кризис с государственным долгом Португалии, были очарованы образом Португалии, и в течение следующего десятилетия как туристы, так и иностранные ищущие жилья принимались за покупку недвижимости по символическим ценам. Без сомнения, программа Золотой визы возродила мертвый рынок недвижимости, и агентства недвижимости, адвокаты, оценщики, бухгалтеры, художники и декораторы, мелкие строители и крупные международные застройщики внезапно получили больше работы, чем могли выполнить. Схема непреднамеренно начала регенерацию центров Лиссабона и Порту, а затем распространилась на исторические средневековые и барочные города по всей Португалии. После того, как Португалия стала больным человеком Европы, она наконец-то пришла в себя, и все это началось с недвижимости Португалии. Но были предсказуемые, но непреднамеренные побочные эффекты. Городские жилые фонды, которые практически не увеличивались с конца 1980-х и начала 1990-х годов, исчерпались, дефицит питал спрос, а спрос подталкивал цены вверх. В результате правительство в феврале шокировало общественность пактом по жилью, который направлен на смягчение проблемы недоступного жилья в городских центрах, но, за исключением арендаторских объединений, предложенные меры никому не понравились. Но цены на жилье продолжают расти в солнечной Португалии, когда на фоне войны и инфляции на севере Европы и в Великобритании рынок замирает. Но неужели сектор, который помог спасти португальскую экономику с 2012 года, теперь грозит обрушиться из-за чрезмерной спекуляции?

Меры правительства

Пауло Кайадо считает это маловероятным. "Рост цен на недвижимость связан с нехваткой товара на рынке, и я не вижу значительных изменений, которые могли бы снизить цены, поэтому наши члены не видят существенных изменений.

Ограничения на рынок недвижимости

Однако все больше голосов говорит о том, что спекуляции, обусловленной нехваткой недвижимости и вливанием обеспеченных европейских переселенцев и граждан из Бразилии, США, Китая и Ближнего Востока, подняли цены до такой степени (найти двухкомнатную квартиру в Лиссабоне за менее чем 350 000 евро практически невозможно), что средний класс Португалии был вытеснен с рынка, и правительство призывает ввести ограничения на рынок недвижимости по образцу Канады. С 1 января 2023 года иностранным покупателям запрещено покупать дома в Канаде на два года в соответствии с Законом о запрещении приобретения жилой недвижимости не-канадцами. Запрет был принят в июне 2022 года, но вступил в силу только в январе. "Введение акта, подобного канадскому, просто не имеет смысла. Зарубежные инвесторы создали спрос и оказали давление на рынке элитного сегмента рынка недвижимости, что не имеет социального влияния или последствий", - говорит Пауло Кайадо.

Налоги на недвижимость

Ассоциации недвижимости давно утверждают, что количество обычных и дополнительных налогов на недвижимость стало одним из препятствий для развития жилищного строительства в Португалии. Один из основных налогов на недвижимость в Португалии - это муниципальный налог на взаимовыгодные сделки с недвижимостью (IMT), который взимается государством при покупке дома. Он рассчитывается на основе стоимости недвижимости для налоговых целей или суммы, указанной во время покупки, в зависимости от того, что выше. Еще одним является налог на печать, который рассчитывается на основе суммы, указанной в договоре. Покупатель должен заплатить налог на сделку в размере 0,8% при подписании договора. Кроме налогов, уплачиваемых в момент покупки, есть налог, уплачиваемый каждый год, пока владелец владеет недвижимостью, который является муниципальным налогом на недвижимость (IMI). Проценты IMI устанавливаются ежегодно советом места расположения недвижимости. В случае городских зданий ставка может варьироваться от 0,3% до 0,45%. Ставка может подняться до 0,5% в случае муниципалитетов, включенных в программу поддержки местной экономики, а в случае сельских зданий ставка составляет 0,8%. Недвижимость стоимостью более 600 000 евро подлежит AIMI (муниципальный сбор или налог на богатство), который в среднем составляет 0,7% от стоимости недвижимости. "Как и в других европейских странах, один ежегодный налог был бы намного более простым режимом и стимулировал бы оборот сделок с недвижимостью", - говорит Пауло Кайадо.