Португалия: символ растущего европейского кризиса дорогого жилья

Португалия столкнулась с проблемой неукротимого роста цен на недвижимость, после того как привлекла богатых иностранцев своими инвестиционными стимулами. Стоимость жилья в Лиссабоне выросла на 5,8% в ноябре, достигнув рекордных € 5,426 (около $ 6,000) за квадратный метр, согласно данным от Idealista.

Вторым наибольшим ростом стал Афины, наиболее активный рынок недвижимости среди основных европейских городов, отслеживаемых Bloomberg. Цены на жилье в столице Португалии подорожали на 30% за последние пять лет, делая его дороже, чем Милан, Мадрид и Берлин.

Несмотря на то, что португальское правительство пытается сдержать спрос, закрывая программу "золотой визы" и сокращая налоговые льготы для новых резидентов, его усилия имеют незначительный эффект. Спрос значительно превышает предложение, и это создает трудности для большинства местных жителей Лиссабона, для которых доступ к новому жилью становится недоступным.

Несмотря на то что конец эпохи низко процентных ставок сказывается на покупательной способности во всей Европе, дефицит предложения оказывает влияние на цены во многих городах. Шесть из десяти городов, отслеживаемых Bloomberg City Tracker, показывают рост цен. Афины подорожали на 12% за год, Стокгольм — на 5% за последние шесть месяцев, а Мадрид и Милан имеют стабильный рост более 3%.

Столица Португалии Лиссабон

Когда-то забытый рынок недвижимости с пережитыми зданиями, стала объектом инвестиций после международного спасения в 2014 году. Правительство убрало контроль над арендными платежами и ввело так называемую "золотую визу" — путь к получению резиденции в обмен на инвестицию в размере € 500,000 в недвижимость, а также налоговые стимулы для привлечения новых жителей.

Вскоре после этого тысячи иностранных покупателей прибыли в Лиссабон в поисках сделок, поскольку страна оправлялась после финансового кризиса. Среди них был сверхбогатый швейцарский миллиардер Клод Берда, основатель французской радиостанции AB Groupe. В 2016 году он с вложением местного инвестора Жозе Кардозу Ботельо приобрел свою первую землю на одной из семи холмов Лиссабона. Они создали компанию Vanguard Properties, которая в настоящее время развивает почти десять жилых зданий в городе на полмиллиона жителей.

Спрос был настолько высоким, что часто продажа начиналась еще до постройки. Были случаи, когда у определенного здания процесс получения разрешения на строительство занял восемь лет.

В 2022 году количество доступного жилья в Португалии достигло самого низкого уровня за последние 15 лет, согласно данным от Confidencial Imobiliário, компании, собирающей информацию о рынке недвижимости. Публичное жилье составляет всего 2% от общего количества предложения, что является одним из самых низких показателей в Европейском Союзе.

В то время как средние цены на новое жилье в Лиссабоне превысили стоимость в Дублине и Брюсселе, по данным от Deloitte. Для многих португальских семей, зарабатывающих одни из самых низких зарплат в Западной Европе, мечта о покупке собственного жилья заменилась дорогостоящей и плохого качества арендой на окраинах города.

Ситуация с Лиссабоном показывает

как сложно правительствам контролировать цены на жилье. Возможно, спрос можно стимулировать через различные поощрения, но поддержать предложение требуется время и деньги. Кривое равновесие в этом вопросе может вызвать всплески и рецессии.

Растут опасения, что сегодняшний рост цен скоро может измениться. Португальский центральный банк заявил в прошлом месяце, что кредитные учреждения должны формировать дополнительные капиталовложения для покрытия возможных потерь в сфере недвижимости. Такое решение было принято после того, как продажи жилья в Португалии сократились на 22% в первые полгода, согласно данным Jones Lang LaSalle, компании по оказанию услуг в сфере недвижимости.

С учетом недоступности недвижимости и стремительного роста цен на аренду, все больше португальцев живет в неприемлемых условиях. В пригороде Лиссабона, в лесистой зоне Quinta dos Ingleses, уже построили около 40 небольших домиков. "Каждый день появляются новые люди", — говорит Филипе Сильва, координатор программы для бездомных в социальной мастерской в окрестностях Лиссабона.

"В основном это люди, которые работают, но не могут себе позволить оплатить проживание". Этот участок земли находится рядом с Nova School of Business and Economics и английской школой, где платежи могут превышать € 1 000. Увеличение неравенства вызвало напряженность, и тысячи людей вышли на улицы в начале этого года, чтобы протестовать против жилищного кризиса в Лиссабоне и других португальских городах, отражая недовольство в других местах.

Португальское социалистическое правительство ответило на это, обещав увеличить количество доступного жилья и прекратить стимулы для иностранцев. Однако вывести Португалию из рынка может оказаться непросто.

"В конечном итоге, жаркий климат страны, великолепные пляжи, образ жизни и относительно низкая стоимость жизни продолжат привлекать интерес иностранных инвесторов", — говорит Педро Коеьо, генеральный директор компании по инвестициям в недвижимость Square Asset Management.