Блокирование богатых иностранных покупателей не помогает Португалии, цены на дома в Лиссабоне растут, обгоняя Милан, Мадрид и Берлин.

После того, как Португалия привлекла богатых иностранцев с помощью инвестиционных стимулов, правительству трудно остановить покупательскую лихорадку, которая подталкивает цены на жилье к небывалым высотам. Стоимость квартир в Лиссабоне выросла на 5,8% в ноябре и достигла рекордных 5 426 евро ($ 5963) за квадратный метр, согласно данным компании Idealista. Это второй по величине рост в Европе после Афин, самого горячего рынка недвижимости среди крупных европейских городов, отслеживаемого Bloomberg.

После почти 30% роста за последние пять лет стоимость жилой недвижимости в столице Португалии превышает цены в Милане, Мадриде и Берлине. Это делает новое жилье недоступным для большинства местных жителей Лиссабона и показывает, как предложение зачастую превышает процентные ставки при установлении цен.

Правительство Португалии начало менять свою политику, прекратив программу "золотой визы" и утвердив план по сокращению налоговых льгот для новых резидентов. Но солнечный климат и цены в два раза меньше, чем в Париже и Цюрихе, оказывают малое влияние на спрос. "Несмотря на эти изменения, мы видим увеличение числа запросов от наших иностранных клиентов", - сказал Пауло Сильва, глава консалтинговой компании по недвижимости Savills в Португалии. "Просто нет достаточного количества жилья, чтобы удовлетворить спрос, даже при замедлении продаж".

В то время как окончание эры дешевых денег повлияло на покупательную способность по всей Европе, недостаток предложения влияет на цены во многих городах. Из десяти рынков, отслеживаемых Bloomberg City Tracker, шесть растут. В Афинах годовой рост составляет почти 12%, Стокгольм вырос на более чем 5% - уже шесть месяцев подряд, а цены в Мадриде и Милане все еще продолжают стабильно расти более 3%. Париж показал наихудший результат, снизившись на более чем 6%.

Чтобы уловить последние тенденции жилищного рынка в европейских городах, Bloomberg составляет данные из различных источников. Некоторые данные - это ставки и ориентировочные уровни, в то время как другие - официальные цифры о сделках.

Раньше Лиссабон являлся спящей застройкой с многочисленными старыми зданиями, но после завершения международного кредитного спасения в 2014 году он стал горячим местом для инвестиций. В то время правительство отменило контроль над арендной платой и ввело программу "золотой визы" - возможность получить резиденцию в обмен на инвестиции в недвижимость стоимостью 500 000 евро - а также налоговые льготы для привлечения новых резидентов.

Вскоре после этого тысячи иностранных покупателей обрушились на Лиссабон в поисках выгодных сделок во время восстановления страны после финансового кризиса. Среди них был швейцарский миллиардер Клод Берда, основатель французского бродкастера AB Groupe. В 2016 году он сотрудничал с местным инвестором Жозе Кардозу Ботелу для покупки первого земельного участка на одной из семи холмов Лиссабона.

"Мы делали селфи с рекой Теж в фоне, когда заметили маленькую рекламу, где было написано 'на продажу'", - рассказал Кардозу Ботелу.

Они создали компанию Vanguard Properties с головным офисом в Лиссабоне и с тех пор разработали почти десяток жилых зданий в городе, население которого составляет полмиллиона человек. Спрос был настолько сильным, что часто продавались еще до завершения строительства.

Кардозу Ботелу говорит, что долгое ожидание разрешений на строительство - восемь лет на одном из его участков - привело к острой нехватке жилья. Лишние проволочки означают, что компания Vanguard не имеет квартир для продажи на следующий год, после того, как за последние два месяца они передали 500 квартир - почти половина из них ушла иностранным покупателям.

В 2022 году количество доступного жилья в Португалии достигло самого низкого уровня за 15 лет, согласно данным Confidencial Imobiliario, фонда, собирающего данные о рынке недвижимости. Социальное жилье составляет всего 2% от общего объема - это один из самых низких показателей в ЕС.

Тем временем, средняя цена нового дома в Лиссабоне обошла Дублин и Брюссель, согласно индексу Deloitte на 2022 год. Для многих португальских семей, зарплаты которых являются одними из самых низких в Западной Европе, мечта о покупке жилья была заменена дорогими и низкокачественными арендами в отдаленных пригородах.

Тенденции в Лиссабоне показывают, насколько сложно правительствам управлять ценами на жилье. В то время как спрос может быть подогрет стимулами, поддержка предложения требует времени и денег, а неправильное балансирование может привести к всплескам и спадам.

Возрастают опасения, что растущие цены скоро могут измениться. Центральный банк Португалии в прошлом месяце заявил, что банкам придется создавать дополнительные капитальные буферы для возможных потерь, связанных с жильем. Это произошло после того, как продажи жилой недвижимости в Португалии снизились на 22% в первые шесть месяцев года, согласно поставщику услуг недвижимости Jones Lang LaSalle.

При невозможности стать собственником или справляться с ростом арендных плат, все больше португальцев живет в неблагоприятных условиях. В Quinta dos Ingleses - небольшой лесной зоне на окраине Лиссабона - появилось около 40 палаток. "Каждый день приходят новые люди", - сказал Филипе Сильва, координатор программы для бездомных в центре помощи общины в приходе Каркавелуш рядом с Лиссабоном. "Это в основном люди, которые работают, но не могут оплатить жилье".

Земля находится рядом с элитной школой бизнеса и экономики Nova и английской школой, где оплата за обучение может превышать 1000 евро в месяц. Растущее неравенство вызывает напряжение, и тысячи людей вышли на улицы в начале этого года, чтобы протестовать против кризиса в жилищной сфере в Лиссабоне и других португальских городах - отражение разочарования в других местах.

Португальское социалистическое правительство ответило, обещав увеличить количество доступного жилья и прекратить стимулы для иностранцев. Уходящий премьер-министр Антонио Коста говорит, что эти программы способствовали спекуляциям на рынке недвижимости. Но избавиться от Португалии как от рынка может оказаться не так просто. "В конце концов, теплый климат, потрясающие пляжи, образ жизни и относительно низкая стоимость жизни продолжат привлекать интерес иностранных инвесторов", - сказал Педро Коэльо, исполнительный директор инвестиционной фирмы по недвижимости Square Asset Management.