Жилье в Греции подорожало на 7,8%: спрос уходит из Афин в регионы

Резкий рост цен и неожиданный сдвиг спроса

Цены на жилье в Греции и рынок недвижимости Греции привлекли внимание инвесторов и покупателей: в 2025 году стоимость квартир и домов выросла на 7,8% по сравнению с предыдущим годом. Это выше среднего показателя по Евросоюзу, который составил 5,5%, и вывело греческий рынок на 10-е место среди стран ЕС по темпу роста. Мы рассмотрим, почему это произошло, какие регионы выиграли, а какие проиграли, и что это значит для тех, кто планирует покупать или инвестировать в недвижимость Греции.

Первое впечатление — цифры важнее эмоций

Первые данные выглядят впечатляюще: рост почти на 8% в год — это солидный показатель для страны с формирующимся предложением новой недвижимости и заметными региональными различиями. Но за средней цифрой скрывается распределение спроса, которое стоит учитывать при принятии решения о покупке.

Сравнение с ЕС: где Греция на фоне соседей

Евростат и Банк Греции дают сопоставимую картину европейского рынка в 2025 году. Ключевые факты:

• Греция: +7,8% год к году (2025)
• Среднее по ЕС: +5,5%
• Венгрия: +18,3% (один из лидеров роста)
• Португалия: +17,6% (аналогия по проблеме дефицита предложения)

Греция оказалась выше среднего, но значительно ниже ряда стран с экстремальными темпами роста. В Португалии правительство отменило связь «золотой визы» с покупкой недвижимости, однако это не остановило рост цен — это прямой сигнал о том, что проблема здесь не в миграционных схемах, а в дисбалансе спроса и предложения.

Региональная динамика: Афины тормозят, регионы ускоряются

Самая интересная часть отчёта — сдвиг в географии спроса.

• В Аттике (столичный регион, включающий Афины) рост цен замедлился до 6,2% в год и 5,9% в четвёртом квартале 2025 года — это заметное снижение по сравнению с 8,6% в 2024 году.
• В Салониках фиксируется рост 9,6% за год.
• В прочих крупных городах Греции средний прирост составил 9,8% за весь год и 10,5% в четвёртом квартале.
• В остальных регионах страны (не крупные города и не Аттика) средний рост — 8,8% в 2025 году, упав с 10,9% в 2024 году; в четвёртом квартале годовой прирост там составил 8,6%.

Эта география говорит о перераспределении интереса: покупатели и инвесторы всё активнее смотрят на города вне Афин, а также на вторичное жильё и более доступные районы.

Почему спрос смещается из Афин: структурные причины

В отчёте Банка Греции ключевой вывод прост: спрос остаётся высоким, но предложение современной доступной жилой площади ограничено. Я поясню, что это означает на практике.

Причины смещения спроса:

• Ограничение предложения в центральных городских районах. Новое строительство в Аттике не успевает компенсировать спрос на качественные квартиры.
• Рост цен в столице делает покупку первичного жилья менее доступной для средних семей и молодых покупателей.
• Инвесторы ищут более высокую доходность и запас роста в регионах, где рост цен уже ускорился (Салоники, другие крупные города).
• Высокий спрос на более недорогие варианты направляет покупателей на вторичный рынок и старые здания.

Эти факторы действуют одновременно: спрос концентрируется в местах, где соотношение цены и качества покупаемого жилья лучше.

Последствия для покупателей и инвесторов — что важно учитывать

Мы предлагаем практическую разбивку для трёх основных групп участников рынка: частные покупатели, инвесторы в аренду и профессиональные девелоперы.

Покупатели, планирующие переезд или второе жильё:

• Рассмотрите крупные города вне Аттики — Салоники и другие центры показали рост выше среднего, но там ещё остаются участки рынка с разумной ценой.
• Оценивайте состояние здания и инфраструктуру: высокий спрос на «старое жильё» делает капитальный ремонт реальной статьёй расходов.
• Если бюджет ограничен, изучайте периферийные районы и пригороды — там спрос растёт, но цены всё ещё ниже столичных.

Инвесторы, ориентированные на аренду:

• Учитывайте, что высокая конкуренция за качественные объекты может снижать доходность с аренды, особенно если цена покупки уже высока.
• Вторичный рынок и более дешёвые квартиры иногда дают лучшую стартовую доходность, но требуют вложений в ремонт.
• Наблюдайте за политикой в отношении иностранцев и программами виз — изменения в правилах могут влиять на спрос, как это было заметно в Португалии.

Девелоперы и профессиональные игроки:

• Дефицит современного доступного жилья — коммерческая возможность, но реализация требует капитала и времени на разрешения и строительство.
• Риск: локальные ограничения по земле и бюрократия могут удлинять сроки реализации проектов и повышать себестоимость.

Первичный vs вторичный рынок: куда движется спрос

Банк Греции отмечает, что растущий ценовой пресс направил внимание людей на более старые объекты. Это важный момент:

• Первичный рынок (новое строительство) остаётся узким из‑за высокой себестоимости и длительных сроков строительства.
• Вторичный рынок активно обновляется: покупатели берут старые квартиры для ремонта или инвесторы ориентируются на оперативную сдачу в аренду.

Для покупателей это означает, что при выборе между новой квартирой и вторичным жильём надо считаться не только с ценой, но и с затратами на модернизацию, энергоэффективность и соответствие современным стандартам.

Риски и ограничения — почему рост не бесконечен

Я не стану приукрашивать картину: есть явные риски для продолжающегося роста цен.

• Существенный дефицит предложения может спровоцировать локальные перегревы рынка и коррекции в моменты выхода дополнительных объёмов на рынок.
• Экономическая неопределённость Европы и возможные изменения в ставках финансирования повлияют на покупательскую способность.
• Ценовой стресс в городах может усилить социальную напряжённость и привести к регулированию на местном уровне (налоги, ограничения на краткосрочную аренду и пр.).

Мы советуем учитывать эти факторы при планировании покупки: высокая доходность прошлых периодов не гарантируется в будущем.

Практические советы по поиску выгодных предложений в 2026 году

Если вы рассматриваете покупку в ближайшие 12–24 месяцев, мы предлагаем конкретный чек‑лист:

• Определите приоритет: рост капитала или доходность от аренды.
• Следите за ценами в регионах: Салоники и крупные города показывают ускорение — там есть шанс на прирост капитала, но и конкуренция выше.
• Не игнорируйте вторичное жильё: часто оно даёт лучшую стартовую доходность при условии разумного ремонта.
• Оцените организационные риски: сроки получения разрешений и качество управления объектом могут съесть ожидаемую прибыль.
• Задайте себе предел цены: не соглашайтесь на покупку по эмоционально завышенной цене только из‑за страха упустить шанс.

Сравнение с Португалией и Венгрией — чему учиться

Португалия и Венгрия — полезные кейсы для понимания, что движет рынками: в обеих странах наблюдался экстремальный рост цен.