Португалия: Европейский суд вынес решение по НДС на операции с недвижимостью в Португалии | Международный налоговый обзор

Вопрос налогообложения НДС на операции с португальской недвижимостью, включая аренду, всегда был окружён неопределённостью, что в основном связано с отсутствием ясности относительно требований и последствий их несоблюдения. В результате, споры по данным вопросам доходили до Суда Европейского Союза (СЕПС), который в последнее время вынес решение в пользу налогоплательщика в деле, касающемся ограничения права на вычет НДС. Прежде чем углубиться в детали и значение этого решения, следует рассмотреть основные характеристики режима НДС для сделок с недвижимостью согласно Декрету-Закону 21/2007.

Продажа недвижимости в Португалии, как правило, освобождена от НДС, если только продавец не решит отказаться от этого освобождения. Однако такое решение возможно только при условии, что обе стороны сделки являются плательщиками НДС в Португалии и соблюдаются определённые субъективные условия. В случае, если операция подлежит налогообложению НДС, применяется стандартная ставка в размере 23% на покупную цену, а на штамповые налоги в размере 0,8% не требуется. Тем не менее, налог на передачу недвижимости в размере 6,5% необходимо будет уплатить.

НДС, если он подлежит уплате, оценивается и вычитается самим покупателем в рамках одного и того же периодического отчета по НДС, что подразумевает отсутствие наличных выплат. Если в будущем имущество используется в целях, не подлежащих налогообложению, вычет НДС должен быть скорректирован, что обременяет налогоплательщика на 20-летний срок.

Что касается аренды недвижимости, арендодатель должен отказаться от освобождения от НДС, что возможно лишь в тех случаях, когда обе стороны являются плательщиками НДС в Португалии, а арендатор использует арендуемое помещение в рамках налогооблагаемых операций и выполняются прочие условия. В таком случае на аренду накладывается стандартный НДС по ставке 23%, а госпошлина не уплачивается.

Отказ от освобождения по НДС со стороны компаний, владеющих или сдающих в аренду португальскую недвижимость, может быть оправдан для возмещения НДС, связанного с расходами на строительство или приобретение, а также с текущими расходами на аренду. В деле C-672/16, рассмотренном 28 февраля 2018 года, компания Imofloresmira-Investimentos Imobiliários, занимающаяся недвижимостью, приняла решение отказаться от освобождения от НДС в процессе своей деятельности по покупке, продаже, сдаче в аренду и управлению недвижимостью. Однако ей был назначен значительно высокий налог в связи с тем, что некоторые объекты были пустыми более двух лет.

Португальские налоговые власти утверждали, что, несмотря на активное продвижение пустующих помещений компанией, необходимо произвести корректировку налога, неправильно вычтенную (что могло включать НДС на приобретение или после приобретения) по отношению к пустующим единицам. Португальский арбитражный суд, который предлагает ускоренный процесс разрешения споров, направил дело о признании этого дополнительного НДС в СЕПС, так как возникли серьёзные сомнения относительно того, может ли португальский режим налога на добавленную стоимость лишить налогоплательщика уже приобретённого права на вычет.

Суд достаточно ясно указал, что Директива по НДС должна интерпретироваться как запрещающая любые правила португальского налогового законодательства, требующие корректировки вычета НДС на основании простого утверждения, что конкретный пустующий объект считается неиспользуемым налогоплательщиком в целях налогооблагаемых сделок. Суд также отклонил просьбу о ограничении временных последствий своего решения. В итоге, данное решение открывает путь к более сбалансированной интерпретации Декрета-Закона 21/2007 в отношении пустующих объектов. Это дело может также быть значимым для других ограничительных толкований, таких как случаи, когда налоговые органы ограничивают возможность обратиться с просьбой об отказе от освобождения от НДС только после того, как появляется арендатор, готовый использовать объект.

Ответственные специалисты Tiago Cassiano Neves и Isabel Vieira dos Reis из Garrigues готовы предоставить больше информации по этим вопросам. Вы можете связаться с ними по указанным имейлам и телефонам для более детального обсуждения.