Покупки иностранных покупателей смещаются в пользу стран Персидского залива

Вводная — что случилось с рынком недвижимости в Турции

Новый анализ показывает, что спрос на недвижимость в Турции существенно поменялся: доля покупателей из стран Персидского залива выросла так, что теперь на них приходится треть всей площади, приобретённой иностранцами в первой половине 2026 года. Это не просто статистический всплеск — это сдвиг, который уже влияет на города, предложения и стратегии инвесторов.

Мы изучили отчет оценочной компании EVA Gayrimenkul Değerleme и подготовили практический разбор для тех, кто планирует покупку жилья или инвестирует в турецкую недвижимость. Ниже — подробности, объяснение причин, риски и рекомендации для инвесторов и покупателей.

Что показало исследование EVA Gayrimenkul Değerleme

Отчет охватывает инвестиции иностранных граждан в недвижимость Турции за последние два года и фиксирует следующие ключевые показатели за первое полугодие 2026 года:

• Общая площадь, приобретённая иностранцами: 397 256 кв. м, против 431 439 кв. м за тот же период 2025 года (снижение на 8%).
• Число сделок выросло на 4% по сравнению с первой половиной 2025 года и достигло 10 411 сделок.
• Покупки из стран Персидского залива составили 132 202 кв. м, что на 109% больше, чем 63 196 кв. м в первом полугодии 2025 года.
• В результате доля стран Залива в общем объёме иностранных инвестиций по площади увеличилась с 15% в H1 2025 до 33% в H1 2026.

Указанные данные приводятся в исследовании EVA Gayrimenkul Değerleme. Для меня важно отметить: снижение общей площади при одновременном росте числа сделок говорит о том, что сейчас чаще приобретают меньшие по площади объекты или больше объектов массового сегмента, но с высокой частотой транзакций.

Почему вырос спрос со стороны стран Залива — причины и механизм

Рост покупок граждан стран Персидского залива не появился из ниоткуда. Мы видим несколько взаимосвязанных факторов, которые объясняют этот всплеск:

• Геополитические события в регионе и высокая волатильность активов внутри стран Залива заставляют инвесторов искать хедж вне своих рынков.
• Турция предлагает относительно свободный доступ к рынку недвижимости для иностранных покупателей при удобном географическом и культурном положении.
• Для части покупателей важна возможность диверсификации активов в недвижимости, а турецкий рынок предлагает цены и варианты по сравнению с европейскими и ближневосточными направлениями.

Последние военные события в регионе, на которые ссылается исследование, увеличили приток капитала из стран Залива. Это не только покупки престижных вилл у побережья, но и приобретение квартир, комплексов и коммерческой недвижимости в крупных городах.

Мы считаем, что спрос из Залива будет оказывать ценовое влияние прежде всего в сегментах с ограниченным предложением: прибрежная элитная недвижимость, пентхаусы в Стамбуле и туристические объекты в Анталье и Мугле. Это создает как возможности для продавцов, так и вызов для покупателей, ориентированных на соотношение цена/рентабельность.

Кого ещё привлекает турецкая недвижимость — национальный портрет покупателей

По количеству проданных объектов жилой недвижимости лидирует следующая десятка иностранных покупателей (по данным EVA):

1. Россия — сохраняет лидерство по количеству объектов.
2. Иран
3. Германия
4. Украина
5. Ирак
6. Китай
7. Азербайджан
8. Палестина
9. Афганистан
10. США

Заметьте, что в списке представлены разные типы покупателей: от покупателей для проживания и эмиграции до инвесторов и покупателей для сезонной аренды. Это значит, что турецкий рынок остаётся привлекательным для разных целей: покупка для ПМЖ, закуп под аренду и накопление активов.

География спроса внутри Турции — где покупают иностранцы

По количеству сделок вследствие отчёта EVA лидируют следующие регионы:

• Стамбул — без сюрприза занимает первое место по числу транзакций.
• Анталья — традиционно сильный туристический и арендный рынок.
• Мерсин
• Анкара
• Мугла
• Измир
• Бурса
• Ялова
• Сакарья
• Айдын

Это распределение отражает две главные тенденции: внутренний спрос на жильё в мегаполисе (Стамбул, Анкара) и внешний спрос на прибрежные курортные районы (Анталья, Мугла, Измир). Для инвесторов это означает, что стратегии нужно адаптировать под локальные условия: доходная аренда сильно отличается по рентабельности и сезонности в Анталье и в Стамбуле.

Что это значит для покупателей и инвесторов — практические выводы

Мы формулируем несколько практических рекомендаций, основанных на текущих данных и нашем опыте наблюдения рынка:

• Оцените цель покупки. Если ваша цель — годовой доход от аренды, ориентируйтесь на курортные провинции и тщательно анализируйте сезонность спроса. Если цель — прирост капитала, обращайте внимание на динамику в Стамбуле и Измире.
• Учтите, что рост спроса со стороны богатых покупателей может повышать цены в премиальных зонах.