Покупка второго дома в Португалии: налоги и аспекты

Независимо от того, хотят ли разнообразить свой инвестиционный портфель или насладиться круглогодичным солнцем на западном побережье Европы, можно назвать несколько причин, по которым нерезиденты Португалии могут задуматься о покупке второго дома в Португалии.

В любом случае нельзя игнорировать, что инвестиции в недвижимость за рубежом имеют налоговые последствия, не только в момент покупки, но и в течение всего срока инвестиций, а также при их продаже. Эти последствия должны быть тщательно рассмотрены перед принятием решения, чтобы управлять ожиданиями относительно исхода инвестиций и избежать проблем.

Мы резюмируем основные налоговые вопросы, связанные с инвестициями во второй дом в Португалии, зная, что резюме - это всего лишь резюме. Реальность может быть гораздо сложнее (особенно, когда речь идет о налогах), и особенности каждого инвестора (такие как страна проживания) и каждой инвестиции нельзя игнорировать. Поэтому мы рекомендуем каждому инвестору обратиться за индивидуальной консультацией перед оформлением любых инвестиций в недвижимость в Португалии.

Как инвестировать: напрямую или через корпоративную структуру?

С точки зрения налогов, это один из самых часто задаваемых вопросов, но здесь нет универсального решения. Фактически, ответ зависит от нескольких факторов, таких как уровень и структура затрат на инвестиции и их конечная цель (например, проведение проекта реконструкции? Перепродажа? Аренда? Возможное превращение в основное место жительства владельца в рамках будущего проекта переезда?).

Прямые инвестиции имеют преимущество простоты: только один уровень налогообложения, отсутствие административных расходов, связанных с созданием и поддержкой компании, и они могут быть особенно интересны, если инвестор планирует сделать недвижимость своим основным местом жительства, так как капитальные выгоды, возникающие при будущей продаже, могут быть освобождены, если выручка от продажи вложена в приобретение недвижимости (в Португалии, в Европейском союзе или в Европейской экономической зоне) с теми же целями.

Тем не менее, корпоративная структура может быть интересным решением, если есть намерение использовать недвижимость для предпринимательской деятельности (например, Airbnb). Однако следует избегать использования налоговых рая, так как это приводит к применению повышенных ставок налогов при приобретении и владении недвижимостью.

Налоги при приобретении и владении

Независимо от того, инвестируют ли напрямую или через корпоративную структуру, приобретение недвижимости включает уплату налога на передачу недвижимости и налога на печать, которые могут составлять 6,8% от стоимости покупки или от оценочной стоимости недвижимости (TRV), если она выше, что редко бывает. Для недвижимости стоимостью более 1 миллиона евро налог на передачу недвижимости и налог на печать составляют 8,3%. Кроме того, есть нотариальные и регистрационные сборы, которые обычно являются незначительными.

Что касается недвижимости, то ежегодно взимается налог на недвижимость по ставке, которая может достигать 0,45% (в зависимости от каждого муниципалитета).

Аренда недвижимости

В случае, если инвестор рассматривает аренду недвижимости, он будет обязан уплачивать налог на личный доход (PIT) по фиксированной ставке 28% (она может быть снижена с увеличением продолжительности контракта), который взимается сумму арендных плат, уменьшенную на фактически понесенные расходы для получения арендного дохода, за исключением финансовых расходов, амортизации и расходов, понесенных при покупке мебели и бытовой техники. Для налоговых резидентов корпоративные инвесторы арендного дохода будут составлять часть налогооблагаемой прибыли, облагаемой по ставке корпоративного налога на прибыль 21% (плюс муниципальный налог нацеливается до 1,5%). Для нерезидентов корпоративные инвесторы налог на прибыль будет уплачиваться в Португалии по ставке 25%.

Продажа недвижимости

Продажа недвижимости может привести к получению капитального дохода. Для нерезидентов физических лиц такой капитальный доход теперь облагается прогрессивными ставками налога на личный доход (варьирующимися от 14,5% до 48%, а также прогрессивным сбором налог на солидарность, до 5%, для ежегодного налогооблагаемого дохода, превышающего 80 000 евро), но только на 50% от полученной прибыли. Для определения применимой ставки в расчет принимается мировой доход нерезидента.

В случае смерти инвестора или передачи недвижимости в дар, налог на наследование или дарение в Португалии не взимается, если недвижимость передается супругу, гражданскому партнеру, детям или родителям. Если получатель передачи является третьим лицом (независимо от того, является ли он налоговым резидентом Португалии или нет), налог на печать взимается по ставке 10,8%, который оплачивается получателем передачи. Если португальскую недвижимость продает резидентская компания, прибыль от продажи также учитывается при определении налогооблагаемой прибыли, которая облагается корпоративным налогом на прибыль по вышеуказанным правилам. Если продажу осуществляют нерезидентские юридические лица, капитальный доход будет облагаться в Португалии по ставке 25%.

Автор: Mónica Santos Costa, налоговый советник CMS Portugal