Почему во многих городах США нет домов для покупки

Ставки по ипотеке растут, и рынок недвижимости по всей стране начинает ослабевать. Но во многих американских рынках потенциальные покупатели сталкиваются с большой проблемой: просто нет ничего, что можно было бы купить.

Количество доступных домов на рынке снижается с момента восстановления после Великой рецессии, так как инвесторы скупают дома, а старшее поколение американцев решает оставаться жить на своих местах. Некоторые аналитики рынка недвижимости прогнозировали, что количество доступного жилья начнет расти по мере того, как строители будут спешить завершить больше новых домов. Однако в рынках, где нет большого количества новостроек, включая Хартфорд, Коннектикут, и Буффало, Нью-Йорк, запасы жилья находятся близко к историческим минимумам, как показывают данные Redfin, предоставленные TIME.

"Я никогда не видела ничего подобного", - говорит Бекки Коладис, работающая агентом по недвижимости в Хартфорде уже 23 года. "Просто выбора нет". В декабре в Хартфорде было всего 1,4 месяца запаса жилья, что означает, что на текущем темпе спроса все дома на рынке будут проданы за 1,4 месяца. По данным Redfin, с июля 2021 года запасы жилья в Хартфорде составляют менее двух месяцев, а в феврале 2019 года они составляли 5,9 месяца. В прошлые десятилетия экономисты говорили, что сбалансированный рынок недвижимости имеет запас от четырех до шести месяцев, "но мы это не видели с момента падения последнего рынка недвижимости", - говорит главный экономист Redfin Дэрил Фэрвэзер.

Одной из причин низкого уровня запасов национально является то, что многие владельцы домов смогли заключить сделку по рекордно низким процентным ставкам в 2020 и 2021 годах. С тех пор ставки по ипотеке резко выросли - ставка по 30-летней фиксированной ипотеке достигла 6,7% 9 марта, почти вдвое больше, чем год назад, согласно данным Freddie Mac. Это означает, что владельцы жилья, купившие или перефинансировавшиеся по низкой процентной ставке, неохотно продают свои дома и покупают другой с гораздо более высокой процентной ставкой.

Низкое количество доступного жилья делает поиск жилья еще более мучительным и эмоционально заряженным процессом, потому что покупатели обнаруживают, что просто нет так много вариантов. Им приходится выбирать между покупкой по завышенной цене имеющегося жилья или ждать - потенциально долгое время.

Есть факторы, которые делают некоторые рынки особенно жесткими.

Во-первых, они считаются относительно доступными, поэтому люди, которые не могут позволить себе жить в Нью-Йорке, отправляются в меньшие города, чтобы иметь возможность купить дом. Коладис, агент по недвижимости Хартфорда, говорит, что она видела много покупателей, переселяющихся в Хартфорд из Нью-Йорка, Нью-Джерси и даже Калифорнии. Во-вторых, это места в плотно заселенном Северо-Востоке, где мало земли для строительства, и поэтому там мало новых строительных проектов. США все больше полагаются на новое строительство для увеличения запасов - каждый третий дом, который сейчас продается, является новым строительством, говорит Фэрвэзер. В 2021 году этот показатель был около одного к четырем. Текущая зависимость от нового строительства означает, что рынки, где в последние годы было много строительства, имеют гораздо больший запас. К ним относятся Остин, Нэшвилл и Даллас, например, три рынка, на которых цены выросли в последние годы из-за конкуренции за существующие дома. По мере появления большего количества предложений цены стабилизируются.