Почему состоятельные поляки, американцы и инвесторы из ОАЭ уезжают в испанскую недвижимость

Миграция капитала: почему недвижимость Испании стала «убежищем» для богатых

Богатые поляки, американцы и инвесторы из ОАЭ массово покупают недвижимость Испании, преобразуя участки Мадрида и побережья в востребованные «резервные базы». Уже по первым признакам видно, что это не просто сезонный всплеск интереса к солнцу и морю — это реакция на геополитическую нестабильность и желание диверсифицировать активы.

Мы изучили официальные данные реестра и комментарии участников рынка: рост покупок иностранцев в ключевых туристических провинциях — не абстракция, а конкретная цифра. Согласно данным за 2023 год, более 39% сделок в таких провинциях, как Малага, Аликанте и Балеарские острова, заключались с иностранными покупателями.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Если вы планируете входить в рынок, нужно учитывать, что спрос формируется не только климатом: сюда входят налоговые схемы регионов, восприятие безопасности, и рост стоимости элитных предложений. Наш анализ показывает, что инвестиции идут в сегменты премиум-класса и вторичного жилья с высоким спросом на аренду и потенциалом капитализации.

Кто покупает — профиль новых инвесторов

Рынок иностранных покупателей в Испании меняется быстро. По сообщениям риелторов и аналитиков, выделяются несколько групп.

• Поляки: после начала войны в Украине спрос от польских граждан вырос кратно. Их доля в иностранных покупках составила 4% в прошлом году, по сравнению с 1.6% в 2019 году. Некоторые сделки оформляли дистанционно, порой «по телефону». Девелопер Neinor продал 70% апартаментов в премиальном комплексе Santa Clara в Марбелье польским клиентам.
• Американцы: спрос со стороны США на Коста-дель-Соль вырос с 0.5% до 6.2% транзакций в портфеле одной из агентств, причём американцы опередили британцев на этом побережье. По данным Совета нотариусов, американцы составили ~2% покупок иностранцев по всей Испании и платили одну из самых высоких средних цен — уступая только шведам и немцам.
• Инвесторы из стран Персидского залива: после эскалации конфликта на Ближнем Востоке появились предложения от покупателей из Дубая и других эмиратов, которые рассматривают Испанию как альтернативу Дубаю. Уже подтверждён ряд закрытых сделок и активные переговоры на Коста-дель-Соль.

Эти группы преследуют разные цели: кто-то рассматривает покупку как инвестицию с доходом от аренды, кто-то — как «план Б» для семьи и капитала.

Где покупают: регионы в фокусе

Переориентация спроса концентрируется в нескольких географических точках:

• Коста-дель-Соль (Малага, Марбелья, Бенальмадена) — главная мишень иностранных покупателей премиум-класса.
• Коста-Бланка (Аликанте) — популярна среди тех, кто ищет второе жильё и средний ценовой сегмент.
• Балеарские острова — элитный спрос на объекты высокого качества и приватность.
• Мадрид — приток капитала и интерес к городской элите, особенно в сегменте первичного и вторичного жилья высокого уровня.
• Бенидорм — пример городского проекта с высокой долей иностранных инвесторов: в одном из строящихся небоскрёбов доля польских покупателей доминирует.

Эти рынки работают по-разному. На побережье ключевое значение имеют вид на море, доступ к международным аэропортам и услугам высокой категории. В Мадриде покупатели чаще ориентируются на инвестиции с долгосрочной доходностью и безопасность владения.

Почему покупают: геополитика, налоги и «безопасность» капитала

Сделки мотивированы сочетанием факторов, причём геополитика играет роль не только в форме прямой угрозы, но и в восприятии стабильности.

• Геополитический фон. Рост покупок из Польши и спрос со стороны инвесторов из Персидского залива привязан к войне и эскалациям в соседних регионах. Один из брокеров сказал, что общая тенденция — поиск «убежища» для семьи и капитала.
• Политическая нестабильность в США. Возвращение к власти определённых политических сил побудило часть американцев рассматривать зарубежную недвижимость как диверсификацию рисков.
• Налоговые условия. Региональные налоговые льготы и исключения по богатству (wealth tax) в некоторых автономиях стимулируют интерес к испанским регионам; юристы рынка отмечают, что такие правила делают некоторые районы привлекательнее других.
• Классические экономические факторы: климат, инфраструктура, международные связи и развитая туристическая экосистема, которая поддерживает краткосрочную и долгосрочную аренду.

Мы признаём, что мотивы разнородны: от активного инвестирования до поиска спокойного места для семейной базы.

Влияние на цены и рынок жилья

Рост иностранного спроса виден в цифрах и в ценовой динамике, особенно в премиум-сегменте.

• По оценке аналитиков, цены на роскошные дома выросли на 9.5% год-к-году, обгоняя Францию и Италию по динамике.
• В сегменте объектов стоимостью от €1 млн до €20 млн риелторы фиксируют повышенный интерес и ускоренную капитализацию.
• Центральный банк Испании и эксперты обращают внимание на дефицит предложения — по оценке, нехватка жилья может достигать 750,000 домов. Регулятор призвал к координированным мерам по увеличению предложения на рынке.

Результат комбинации высокого спроса и ограниченного предложения — рост цен, особенно в популярных прибрежных локациях и премиум-классе.