Переведение офисов и магазинов в жилые дома: стало трендом в Португалии?

Португалия столкнулась с серьезной проблемой в сфере жилья из-за недостатка предложения при высоком спросе, сопровождающемся ростом цен на жилье в период снижения покупательной способности, роста инфляции и повышения процентных ставок. Чтобы справиться с этим вызовом, рынок разрабатывает различные решения. Одним из них является преобразование зданий, используемых для коммерческих и услуговых целей, в жилые помещения. Вдохновившись другими странами, где трансформация магазинов, складов и офисов в жилье стала "модой", в частности, чтобы бороться с проблемой дефицита жилой недвижимости на рынке, игроки на рынке Португалии следуют этому примеру. Тем не менее, этот процесс может быть сложным и нести риски (наряду с преимуществами). В этом контексте можно ли считать "жилую" конверсию такого типа недвижимости уже распространенной практикой/тенденцией в Португалии, которая может преуспеть? Чтобы лучше понять эту тему, idealista/news провело интервью с различными специалистами в области недвижимости в ожидании нового Закона о Жилье, который правительство обещает принять для обеспечения доступного жилья.

Возвращение к смене назначений

Возвращение к смене назначений действительно стало актуальным в последние годы, и согласно экспертам, есть несколько факторов, объясняющих его возрождение: серьезная проблема дефицита жилья на национальном рынке жилья, непрекращающийся рост цен на жилье и возможность покупки такой недвижимости по более низкой цене; все больше магазинов и складов остаются пустыми из-за роста электронной коммерции; в случае офисов наблюдается аналогичная ситуация, так как сейчас ищут все больше пространств, многие из которых остались свободными после пандемии из-за работы на удаленке или гибридной модели.

Тенденция в Португалии? Да или нет?

Согласно некоторым рыночным игрокам, смена назначения коммерческой недвижимости на жилую уже является реальностью в Португалии. Гонсалу Сантос, глава отдела капитальных рынков JLL Португалия, объясняет, что "большая волна инвестиций в реконструкцию городских зданий, которая произошла за последние 10 лет, включала преобразование малых офисных зданий в жилые проекты", в основном для среднего и высокого сегментов, "где цены на будущие единицы продаются значительно выше, чем цены на офисные единицы, даже с учетом необходимых затрат на реконструкцию". По словам этого специалиста, новые требования к использованию офисов, "более современные пространства, большие площади в стиле open-space и новые требования к устойчивости", приводят к тому, что эти две тенденции сейчас сочетаются. Мариана Репресас, старший консультант по капитальным рынкам Savills Португалия, разделяет эту точку зрения. Согласно ее мнению, преобразование сервисных объектов в жилые помещения "стало основой новых разработок в городских центрах". Примером этого является, по ее словам, "более 100 000 кв. м офисных помещений, которые мы оцениваем как преобразованные в альтернативные назначения, в основном для жилой недвижимости и гостиничного бизнеса". По словам Альфредо Валенте, генерального директора iad Португалия, "говорить о том, что это тенденция, может быть преувеличением", однако он подтверждает, что это уже "часто встречающаяся реальность". В такой же ситуации находится и Жоао Карвалью, сооснователь MELOM. По словам ответственного, эта "мода" все еще "мало распространена в Португалии", хотя она уже является общей практикой во многих европейских странах. В свою очередь, Мариана Моргадо Педрозу из Architect Your Home (AYH) напоминает, что "изменение предназначения недвижимости не всегда возможно во многих городах из-за правил местных генеральных планов (PDM)".

Изменение предназначения недвижимости: возможный, но затратный процесс

Чтобы недвижимость могла быть законно использована для жилых целей - будь то собственное жилье, долгосрочная аренда или краткосрочное размещение - необходимо пройти процесс изменения лицензии на жилую недвижимость. В статье, подготовленной для idealista/news, Belzuz Abogados подробно объясняет все, что необходимо сделать, чтобы начать такой процесс, и можно прочитать здесь. Жоао Карвалью напоминает, что "заявку на получение разрешения на использование в жилых целях следует подавать в муниципальные органы, которые должны принять решение о разрешении преобразования сервисного или коммерческого имущества в жилой дом". Кроме того, он отмечает, что "продолжительность процесса будет зависеть от того, как работает каждый муниципалитет и от самых различных особенностей преобразования. Необходимо, например, оценить, соответствует ли имущество установленным законодательством требованиям для жилых целей и не исказит ли изменение проекта архитектуры.

Решение для недостатка жилья?

Преобразование недвижимости сферы терциарного сектора в жилье может быть заманчивым из-за цены и нехватки предложения. Но является ли это действительно альтернативой? По мнению Гонсалу Сантоса, это "может быть одним из решений для увеличения предложения на жилом рынке". Однако он отмечает, что "в свете разрыва между объемом спроса и текущего предложения, это мера явно недостаточна, поскольку количество квадратных метров офисов, которые можно преобразовать в жилье, не имеет необходимого масштаба, если ее не дополняют дополнительные меры, в том числе поощрение строительства для наиболее нуждающихся групп населения, таких как средний или среднее-низкий класс". "Концентрация коммерческой недвижимости сосредоточена в городских центрах и в настоящий момент, благодаря отличным показателям занятости, мы наблюдаем рост арендных плат, особенно в сегменте офисов. С другой стороны, в отношении жилой производительности ожидается, что она будет пострадать от инфляции и повышения процентных ставок, за исключением более высоких сегментов. Таким образом, учитывая рост строительных затрат, доходы, получаемые от этих преобразований, могут оказаться не такими выгодными, как в прошлом", добавляет Мариана Репресас. Мариана Моргадо Педрозу не считает, что это идеальное решение, поскольку, на самом деле, говорит о том, что также существует нехватка предложения офисных активов на рынке. Она также напоминает, что свободные активы "обычно не очень привлекательны для широкой публики". "Мы говорим о магазинах, складах или любом другом типе коммерческого/услугового использования на уровне первого этажа с одной или двумя лицевыми частями. Не все люди хотят преобразовывать такие помещения в жилье. В здании, которое полностью состоит из офисов, будет сложно получить разрешение на изменение назначения, поэтому я не рассматривала бы эту возможность. Однако, есть несколько смешанных зданий, где будет возможно легко сделать изменение, и в этом случае я считаю, что есть большой потенциал для преобразования", объясняет архитектор.

Предложение недвижимости с потенциалом для конверсии

Согласно высказываниям экспертов, некоторые виды недвижимости имеют больший потенциал для конверсии в жилые помещения. Например, малые офисные здания в центре городов, а также магазины и склады на первых этажах зданий могут быть легче преобразованы. Однако, необходимо учитывать местные генеральные планы и требования законодательства для изменения назначения недвижимости.