Передача права собственности на недвижимость на Кипре: юридические, процедурные и налоговые аспекты

Чтобы распечатать эту статью, вам нужно зарегистрироваться или войти на Mondaq.com.

Передача прав собственности на недвижимое имущество на Кипре обычно осуществляется путем передачи права собственности в соответствующем окружном земельном управлении (департамент земель и обследования Республики Кипр – DLO). Обычно DLO находится в том же округе, что и недвижимость, хотя стороны могут выбрать DLO в другом округе для удобства. В таком случае двойная запись производится в DLO округа, где находится недвижимость. В случае, когда кипрская компания является владельцем недвижимости, акционеры компании могут выбрать продажу своих акций покупателю, и в таком случае компания меняет акционеров, но остается владельцем и сохраняет право на недвижимость. Таким образом, большинство формальностей, связанных с передачей права в DLO, будут избежаны, и также не будет выплачено никаких платежей за передачу. Продажа акций кипрской компании также освобождается от налога (за исключением налога на прибыль при передаче акций компании, владеющей недвижимостью на Кипре). Вот основные причины, по которым частная кипрская компания с ограниченной ответственностью на акции является популярным инструментом, через который можно владеть недвижимостью. Важно также отметить относительно новый налог, связанный с Агентством равных обязанностей, который взимается с продавцов недвижимости в Кипре (включая акции владеющих недвижимостью в Кипре) в размере 0,4% от суммы продажи (собирается налоговым управлением с 18/11/22) при выдаче налогового разрешения. Этот налог предназначен для помощи кипрским беженцам, покинувшим свои дома после вторжения Турции в Кипр в 1974 году. В случае передачи права покупателю, покупатель выплачивает плату за передачу, которая рассчитывается DLO на основе стоимости недвижимости. Ставки варьируются от 3% до 8% в зависимости от стоимости недвижимости: 3% для недвижимости стоимостью до 85 000 евро; 5% от 85 001 до 170 000 и 8% свыше 170 001. Оценки, проведенные DLO, являются независимыми и могут повлиять на выплату платы за передачу, если оценка превышает цену продажи в соответствии с недавними продажами в том же районе. Процедура передачи права несложна, но следует учесть некоторые моменты, чтобы избежать последних минутных сюрпризов и задержек.

1. Обычно заинтересованный покупатель начинает с тщательного анализа недвижимости, получая сначала онлайн-поиск в DLO, а затем в виде бумажных копий. Такие поиски покажут юридического и зарегистрированного владельца или владельцев, все детали недвижимости (например, наличие отдельного свидетельства о праве собственности), но самое главное, они покажут любые ипотеки, пометки или другие обременения, зарегистрированные на недвижимость.

2. Если на недвижимости установлена ипотека или пометка, то ипотекодержатель (чаще всего банк или финансовое учреждение) должен быть вовлечен в процесс передачи, чтобы дать свое согласие и быть в состоянии снять ипотеку после полного погашения оставшегося баланса кредита. В таком случае представитель ипотекодержателя/банка присутствует в DLO во время передачи права собственности.

3. В случае, если недвижимость все еще находится в стадии строительства, покупатель также должен убедиться в наличии разрешений на строительство и получить архитектурные чертежи и все технические спецификации, представленные соответствующими органами. Если недвижимость является квартирой или домом, входящим в состав жилого комплекса, покупатель также расспросит о соглашении об общих владельцах, которое предполагается заключить и которое регулирует, в том числе, отношения всех совладельцев в этом комплексе.

4. Обычно у продавца есть недавняя оценка, проведенная лицензированным оценщиком недвижимости, но покупатель также проводит свою собственную оценку недвижимости, а также технические обследования.

5. Сейчас обычной практикой является то, что продавец и покупатель проходят все процедуры по соблюдению антиотмывочных (AML) и "знай своего клиента" (KYC) требований соответствующих банков, чтобы банки были готовы принять возможную продажу и покупку недвижимости и принять перевод и внесение средств в момент передачи права собственности.

6. Продавец может потребовать получение разрешения от Совета министров Кипра, если он является иностранным гражданином, то есть не является гражданином Кипра или другой страны Европейского союза. Для начальных жилых или коммерческих объектов, не превышающих определенные критерии, такие как средняя стоимость домов и участков на Кипре, получение разрешения Совета министров является формальностью.

7.

8. Такой договор купли-продажи может быть зарегистрирован в местном управлении земельных книг в целях обеспечения исполнения, чтобы защитить права покупателя.

9. Продавец должен обратиться в Налоговое управление, чтобы получить свидетельство о налоговом разрешении, а также обратиться к местным органам для получения разрешений на муниципальные налоги и сборы в отношении всех применимых налогов, включая налог на прибыль от продажи недвижимости.

10. Штамповка договора купли-продажи должна быть произведена в течение 30 дней с момента его подписания, так как это требование для регистрации договора купли-продажи в управлении земельных книг. Сбор за штамповку уплачивается по ставкам, варьирующимся от 0,15% до 0,2%. Для договоров стоимостью от 5 001 до 170 000 евро текущая ставка штамповки составляет 1,50 евроцента за каждые 1 000 евро или их часть; для договоров стоимостью свыше 170 000 евро текущая ставка штамповки составляет 2 евро за каждые 1 000 евро или их часть, с пределом в 20,00 евро.

11. Договор купли-продажи также содержит дату завершения, по которой будет произведена передача права собственности в соответствующем DLO. Рекомендуется и обычно баланс покупной цены полностью оплачивается при завершении и передаче права собственности.

12. После представления необходимых документов в DLO начинается процесс передачи. Плата за передачу рассчитывается на основе стоимости недвижимости, определенной DLO, и оплачивается покупателем при передаче.

13. DLO обновляет записи о праве собственности на недвижимость, как только передача завершена, и свидетельства о праве собственности обычно выдаются в тот же день. Регистрация покупателя в DLO подтверждает его права на недвижимость.

Кроме платы за передачу и штамповки, при передаче недвижимости на Кипре также могут взиматься другие налоги. В том числе:

• Налог на добавленную стоимость (НДС). НДС может применяться при продаже недвижимости, за исключением определенных случаев. Стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19%. НДС обычно включен в цену покупки, и ответственность за его уплату лежит на покупателе как покупателе товаров.
• Налог на прибыль от продажи недвижимости (CGT): CGT может применяться, если продавец получает прибыль от продажи недвижимости. Налог рассчитывается на основе разницы между стоимостью приобретения и ценой продажи с учетом определенных вычетов и дополнительных корректировок. Текущая ставка налога на прибыль от продажи недвижимости на Кипре составляет 20%. CGT применяется как к прямым, так и к косвенным отчуждениям, связанным с недвижимостью, поэтому при продаже акций, как упоминалось ранее, CGT взимается с рыночной стоимости недвижимости, принадлежащей соответствующей кипрской компании, а не по всей стоимости продажи.
• Прибыль от продажи недвижимости не облагается налогом на доход (НДФЛ), если продавец является разработчиком земли или осуществил ряд сделок, в таком случае он считается занимающимся торговлей землей. В таком случае на реализованную прибыль взимается НДФЛ. Обычно лица, занимающиеся торговлей землей, ведут бизнес под юридическим лицом. Кипрские компании платят НДФЛ (налог на прибыль компаний) по ставке всего 12,5%, что является одним из самых низких налогов на прибыль/корпорации в Европе.
• Как описано выше, взимается налог, связанный с Агентством равных обязанностей, который составляет 0,4% и оплачивается продавцом из полученных от продажи недвижимости средств.
• После завершения передачи права собственности новый владелец становится ответственным за определенные относительно незначительные ежегодные налоги на недвижимость. Они зависят от местонахождения недвижимости и обычно включают:
  • Муниципальные налоги, взимаемые местным органом власти, где находится недвижимость (рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости).
  • Другие налоги, связанные с предоставляемыми услугами для недвижимости (например, налог на канализацию).

Стоит отметить