Патрис Вергриет: Тройной кризис на рынке недвижимости

Трудно найти более жесткий огонь крещения. Назначенный министром жилища всего четыре месяца назад, Патрис Вергриэт ничего не оставалось, кроме как погрузиться по горло в горячие вопросы сектора, находящегося в полном подъеме кризиса. Кризис жилья, который сейчас охватывает Францию, уже не скрывается и разрывается на глазах у всех: от доступа к собственности до прогнозов строительства, от продажи и аренды до ремонта, все индикаторы горят красным. Повышение процентных ставок Европейского Центрального Банка, конечно, является одной из причин, но более структурные факторы объясняют текущую критическую ситуацию с недвижимостью, которая вовлекает в себя всю страну.

В интервью L'Express бывший мэр Дюнкерка анализирует преграды. Если кризис с жильем не вызывает сомнений в его глаза, то он утверждает, что существуют еще рычаги, чтобы изменить ситуацию.

L'Express: Есть ли во Франции кризис жилья?

Патрис Вергриэт: Да. Он отражается в цифрах: снижение на 28% согласий на строительство по сравнению с прошлым годом, снижение на 40% объема ипотечного кредитования, снижение на 16% начатых строительств, снижение на 30% сделок с недвижимостью. Причины известны: главная - это, конечно же, повышение процентных ставок, что уменьшает возможность покупки недвижимости французами.

Но есть и структурные факторы, которые уже давно присутствовали и влияют на предложение: рост затрат на строительство, рост цен на землю в напряженных районах из-за усиленной конкуренции частных операторов и политических возражений против строительства в разных местах. Это создает три кризиса, которые мы испытываем: кризис предложения жилья, кризис спроса на жилье и кризис доступности жилья.

Какие являются приоритетными направлениями правительства по этому вопросу?

Сначала следует напомнить, что, несмотря на кризис по сравнению с ситуацией на рынке до украинского конфликта, показатели активности остаются на приемлемом уровне. Так, каждый месяц 70 000 семей всё ещё получают ипотечные кредиты, это уровень 2010 года. До 2023 года должно быть заключено 900 000 сделок. За последние 12 месяцев было начато строительство 319 500 жилых помещений, а 380 000 жилых помещений было разрешено к строительству. Конечно, все эти цифры снижаются, но они остаются на уровне, сопоставимом с тем, что было всего несколько лет назад, до исторического снижения процентных ставок, которое привело к "недвижимостной пузырь". Я добавлю, что, в отличие от предыдущих лет, значительное содействие энергетической реконструкции является приоритетным направлением, которое дает результаты как с точки зрения энергосбережения, так и в отношении активности в строительном секторе.

В данной ситуации правительство преследует три цели: ограничить влияние кризиса на короткую дистанцию, провести реформу жилищной политики с целью сделать ее более устойчивой в будущем и более четко отвечать на нужды различных территорий. Это, конечно, требует бюджетных и налоговых мероприятий с 2024 года, а также глубокой реформы законодательной, чтобы изменить организацию полномочий между различными участниками жилищной политики, в том числе местными властями и государством.

Вы представили несколько мер, чтобы изменить ситуацию менее месяца назад. Каковы их результаты?

С тех пор, как я вступил в правительство, я не переставал действовать. Через два месяца после моего назначения мы подписали соглашение с сектором социального жилья о продолжении производства социального жилья и одновременной реновации термальных нершавеющих объектов благодаря фонду в 1,2 миллиарда евро на 3 года и улучшению кредитов, выдаваемых Кассой депозитов. Это отражается в региональных соглашениях: месяц после их начала свыше 40 территориальных общин уже проявили интерес, и мы подписали первые соглашения в Дижоне и Дюнкерке.

Кроме того, премьер-министр Элизабет Борн во время поездки в Дюнкерк 16 ноября представила план действий правительства: мы собираемся облегчить доступ к жилью для среднего класса, госслужащих и ключевых работников с помощью так называемого "промежуточного" жилья, чья арендная плата на 15-20% ниже рыночной. Для этого, начиная с 2 октября, мы позволяем 153 городам строить такое жилье. Мы также открыли возможность инвестирования в такое жилье приватными инвестиционными фондами, опираясь на сбережения частных лиц, и мы позволим владельцам нежилых помещений продать свое жилье и превратить его в доступное жилье. Премьер-министр также назначила миссию по налогу на аренду, которую выполняют два парламентских депутата, которые представят свои результаты через несколько месяцев.

Наконец, что касается доступа к жилью, я работаю вместе с Бруно Лемером, главой Банка Франции, и банками, чтобы облегчить доступ французов к кредиту для покупки или ремонта их жилья. Мы вносим свой вклад в эту политику путем улучшения программы "Жилье по нулевой процентной ставке" (PTZ), сумма и доходы которой будут увеличены к 2024 году.

И, конечно, земельный участок мобилизован: мы воплотили предложение депутата Матье о повышении предложения земли через налоговые льготы для владельцев, которые продают свои участки в течение двух лет, и по требованию президента Республики и премьер-министра мы запустили программу "территории, нацеленные на жилье", которая должна привести к созданию около 30 000 жилых помещений на двадцати самых напряженных территориях.

Как продвигаются ваши обсуждения с главой Банка Франции по изменению пруденциальных норм и смягчению условий предоставления ипотечного кредита?

Я обсуждал это с ним недавно. Мы разделяем мнение о значительном снижении объема ипотечного кредитования и о беспокойстве, не о достигнутом уровне, а о тенденции. Мы сходимся во мнении о необходимости максимально задействовать маржи банков, которые могут отходить от существующих правил в 20% кредитов и которые сейчас используют всего 14,7%, что, вероятно, требует корректировок от всех участников.

Я разделяю с главой Банка мнение о невозможности переобременения французских семей долгами. Решение не может заключаться в увеличении срока или уровня задолженности, а, прежде всего, в снижении цен на землю. Тем не менее, мы также рассмотрели другие возможные корректировки технических механизмов с банковскими работниками, и я буду продолжать привлекать их к этому вопросу. И я ожидаю от банков, что они ясно приоритетизируют свои деятельности по предоставлению ипотечного кредита, которые для некоторых из них в последние месяцы были явно отстающими.

Следует ли пересмотреть график энергетической реконструкции?

Нет, наоборот! График энергетической реконструкции жилья в частности должен быть сохранен.

График известен уже давно, так как закон был принят летом 2021 года. Я хочу, чтобы мы оставались в рамках действий, чтобы осуществить эти работы. Мы помогаем всем арендодателям сдать их жилье, используя все доступные рычаги: никогда раньше помощь не была такой великой, как в 2024 году.

Наконец, следует поместить все в пропорции: речь идет примерно о 650 000 жилых помещений Г, которые постепенно будут подвергаться незаконности, начиная с 2025 года, по мере обновления договоров аренды; примерно 40% из них находятся в совладении, основная масса представлена частными домами или многоквартирными домами в частной собственности. Мы можем значительно ускориться с помощью имеющихся инструментов и значительных улучшений к 2024 году.

Я хочу, чтобы по этому вопросу состоялась всеобщая мобилизация, чтобы лучше информировать и ориентировать заинтересованных арендодателей и помочь им приступить к работам. Территориальные коллективы, которые внедряют программу France Rénov’ в непосредственной близости от французов, а также профессионалы в сфере управления недвижимостью - около 50% всего рынка недвижимости - играют главную роль, и мы с ними работаем для этого.

Сможем ли мы достичь поставленных целей в условиях кризиса недостатка сертифицированных организаций RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)?

Число сертифицированных организаций RGE - это не фатальность. Однако, с другой стороны, развитие предложения, способность организаций отвечать на спрос, также не объявляется из офиса в Париже.

У нас очень амбициозные цели по реконструкции, которые направлены, в частности, на выполнение наших климатических обязательств и улучшение качества жизни наших граждан. Они известны и были повторно уточнены, в том числе в рамках работ по экологическому планированию. Для достижения этих целей мы развертываем исторические средства, с увеличением на 1,6 миллиарда евро обязательств государства и его операторов с 2024 года.

Возможность предложения отвечать на повышение спроса - это совместная ответственность. В первую очередь это ответственность наших предприятий и ремесленников, в которых я верю, что они будут использовать эти возможности, развивать и модернизировать свои предложения, в частности идя к более крупному реконструкционному восстановлению. Это ответственность наших промышленников, в частности для предложения инноваций, я назову развитие внутренних реконструкций или разработку технических решений, таких как тонкие изоляционные покрытия. Это ответственность государства: мы работаем над тем, чтобы сделать сертификацию RGE более привлекательной и усиливаем возможности для борьбы с мошенничеством, чтобы сохранить доверие граждан к нашим предприятиям. И, наконец, это ответственность региональных коллективов, а именно компетентных вопросы структурирования экономических отраслей и профессиональной подготовки региональных властей. Мы указываем направление, финансовые условия соблюдены для ускорения, и мобилизация всех звеньев цепи приведет к достижению поставленных целей.

Строительство новых домов приостановлено из-за недостатка земель и роста стоимости материалов. Как продвигается ваш проект по созданию 15-20 исключительных территорий, которые могут быть освобождены от различных ограничений?

Эта программа запущена: речь идет о выявлении с префектами и с участием местных коллективов "территорий, нацеленных на жилье", в отношении которых все согласны ускорить производство жилья. Операции главных благоустройства и строительства получат усиленную поддержку для производства 30 000 новых жилых помещений в течение трех лет. Они будут основаны, в частности, на зонах интереса национальных операций или на больших градостроительных проектах и могут быть формализованы в форме партнерских проектов благоустройства. В зависимости от выявленных потребностей могут быть предложены изменения законодательства в области градостроительства для ускорения этих операций в ближайшие недели, если это покажется необходимым.

Как убедить избранных должностных лиц в напряженных зонах, которые сопротивляются строительству жилья, смягчить свои Планы местного управления (PLU)?

Территориальная дифференциация фундаментальна для более ответственного и сопровождающего структурирования избранных местных лиц. Вот смысл децентрализации, над которой я работаю по просьбе президента и премьер-министра. Избранные лица должны осознавать, какое значение имеет поддержание нового жилищного строительства, чтобы удовлетворить потребности и избежать усиления жилищного кризиса. Это требует, чтобы каждый взял на себя свою ответственность за акт строительства. Без ожидания этой структурной реформы, я хочу помочь избранным лицам строить жилье. Вот смысл заключенных контрактов на производство и реконструкцию социального жилья, для которых уже проявили интерес почти 40 местных коллективов после первых подписанний в последние дни в Дижоне и Дюнкерке.

Также вот смысл программы "территории, нацеленные на жилье". Что и применение закона SRU, который на моей просьбе префекты стремятся соблюдать в случаях, когда не реализуется производство социального жилья. Закон SRU является основным производителем социального жилья во Франции с момента его создания, так как он отвечает за почти половину таких жилых помещений! Наконец, я хочу предоставить избранным лицам больше инструментов: мы разрешили дополнительно 2500 коммун налог на вторичное жилье. Мы работаем над новыми земельными инструментами, и децентрализация даст возможность углубить эти вопросы.