Падение цен на недвижимость будет продолжаться в 2024 году?

Цифры говорят сами за себя. В старом недвижимости цены снизились на 1,8% в третьем квартале по сравнению с прошлым годом, согласно опубликованному 30 ноября индексу Notaires-Insee. Цены на дома упали на 1,6%, а на квартиры - на 2%.

Рост цен снижается

Рост цен, продолжавшийся с конца 2015 года, замедлился с середины 2022 года, когда он все еще превышал 6% в год. После роста во втором квартале 2022 года на 6,8%, рост цен на старую недвижимость снизился до 6,4%, 4,6%, 2,7%, а затем 0,5% во втором квартале, перед этим снизился на 1,8% в третьем квартале по сравнению с прошлым годом.

Эту тенденцию подтверждает также Laforêt immobilier. В сентябре 2023 года национальный уровень понизился на 3,1% по сравнению с прошлым годом. "Снижение цен охватывает всю Францию, но остается недостаточным для покупателей", - отмечает сеть агентств недвижимости. Особенно это касается региона Иль-де-Франс, где цены снизились на 6,4% по сравнению со сентябрем 2022 года.

По данным агентства Guy Hoquet, снижение цен составляет примерно 1,4%. "На данный момент это все еще несущественно", - отмечает Дельфин Эрман, директор по внешним связям и поперечным проектам в интервью L'Express. Но все меньше мест, остающихся нетронутыми. Так, курорты Ла-Боль и Пор-нише (Атлантическая Луара), где рынок все еще активен, отмечают снижение цен на 3-5% на первой линии и в жилых районах, сообщает агентство Evidence immobilière, присутствующее в этих двух коммунах.

Снижение цен связано с ростом процентных ставок

Это снижение в основном связано с ростом процентных ставок, что увеличило стоимость кредитов. "В первом полугодии 2022 года можно было взять кредит по ставке около 1%. За 18 месяцев стоимость денег сильно возросла, поскольку ставки превысили 4%", - напоминает Янн Жанно в интервью L'Express. Однако, по словам президента сети Laforêt, цены не "обвальнулись". "Покупатели, чья покупательная способность сократилась на 20-25% в зависимости от территории и профиля, хотят вернуть часть этой потерянной покупательной способности через цены", - говорит он.

Увеличение переговоров и неопределенные перспективы

"Продавцы начинают понимать, что веселье закончилось", - отмечает Венсан де Бежарри, коммерческий директор Evidence Immobilière. Он напоминает, что рынок оживился в 2020 и 2021 годах, в самый разгар пандемии. "Мы жили в по-настоящему аномальный период, когда, как только мы выставляли объект на продажу, даже с ценой, установленной на 5-10% выше оценки, у нас сразу возникало 15 запросов, и его надо было сразу же посетить. В то время, если покупатели не делали предложение по цене, объект уходил им из рук", - рассказывает он.

Президент сети Laforêt указывает, что если маржа для переговоров составляла около 4,5% в первом полугодии 2022 года, когда рынок работал на полную мощность, то теперь она составляет около 6% национального уровня к концу года. Увеличилась также доля объектов, с которыми ведутся переговоры, с шести объектов из десяти до почти восьми объектов из десяти.

Президент сети Laforêt утверждает, что "продавцы должны быть разумными, когда у них есть покупатели, которые могут получить финансирование". "Соотношение сил между продавцами и покупателями начинает меняться. Это глубокие изменения по сравнению с рынком, который мы знали в последние 10–15 лет", - подтверждает Дельфин Эрман. Однако Янн Жанно вносит некоторые оговорки: "Во-первых, покупатели должны быть в состоянии получить финансирование и доказать это". Бюро Винсента де Бежарри теперь "сразу же проверяет платежеспособность" покупателя, требуя от него "обязательно обратиться к брокеру, чтобы тот предоставил им сертификат о платежеспособности".

Таким образом, в 2023 году ситуация изменилась. "Уже полгода-год у нас совсем нет предложений по ценам, в то время как в 2021 году они были довольно регулярными. Цены на недвижимость пересматриваются при каждой продаже, и иногда первопокупатели не стесняются делать предложения на 20-25% ниже цены в Сен-Назере", более популярной коммуне, расположенной рядом с Ла Боль, рассказывает Винсент де Бежарри.

Тем не менее, некоторые продавцы все еще сопротивляются снижению цен.

Перспективы на 2024 год

Будет ли продолжаться тенденция снижения цен в 2024 году? Хотя профессионалы в сфере недвижимости, с которыми было проведено интервью, предпочитают быть осторожными, они верят в это. Инфляция, международные конфликты... Контекст "означает, что мы должны продолжить на этой динамике снижения цен, по крайней мере, в первом полугодии 2024 года", - предсказывает Янн Жанно. Другой фактор, о котором говорит президент сети Laforêt, - это протесты в некоторых регионах, особенно в прибрежных зонах, против повышения цен и сложностей, с которыми сталкиваются местные жители для поиска жилья. "Мы видим, что много исторических жителей некоторых регионов возвращают себе рынок. Это способствует некоторому снижению цен", - говорит он.

Если снижение цен, вероятно, продолжится особенно в Иль-де-Франс, то Бретань и Нормандия остаются двумя "привлекательными" регионами, которые могут продолжать играть свою роль в будущем. Эта тенденция усиливается тем, что все больше пенсионеров покидают юг Франции, чтобы обосноваться в этих регионах, в частности из-за изменения климата и наводнений, отмечает Янн Жанно.

"Я не предвижу потрясающего первого полугодия 2024 года. Профессионалам в сфере недвижимости придется продолжать терпеть в первой части 2024 года", - говорит Жан-Баптист Бюлле в интервью L'Express. Согласно словам пресс-секретаря нотариусов Гранд-Пари, снижение цен "должно выровняться". Винсент де Бежарри также считает, что это снижение, отмеченное в 2023 году, "будет продолжаться медленно" в следующем году, возможно, на уровне 2-3% или даже 5%. "Я не уверен, что произойдет какой-то значительный переворот, вероятно, не будет обвала цен", - прогнозирует коммерческий директор Evidence Immobilière.

Спросили в октябре Жанину Ле Фигаро де Керангаль, генеральному директору Института недвижимости и фондовой собственности (IEIF), он был более уверенным: "Я не вижу, как мы можем избежать еще более значительной корректировки цен... Вероятно, следующие два-три года Франция столкнется со снижением цен как минимум на 10%, с сильными колебаниями в разных городах. В Париже, где цены за последние годы много повышались, снижение может достигать не менее 15-20%", - продолжал Жан-Баптист Бюлле.

"Для 2024 года перспективы остаются неопределенными", - сказала Дельфин Эрман. "Если экономическая ситуация улучшается, что, как кажется, начинается в конце 2023 года, при стабилизации процентных ставок и замедлении инфляции, я ожидаю, что объем сделок будет таким же или немного ниже, чем в 2023 году. Если это будет так, снижение цен может продолжиться, но с некоторым замедлением", - говорит Херман. Однако Янн Жанно уточняет влияние этого снижения: "Многие коммуны находятся на рынке дефицита, где очень мало предложений на продажу". Кроме того, он говорит, что объекты, которые находятся в ценовом диапазоне от 250 000 до 300 000 евро, то есть в сердце рынка недвижимости, по-прежнему будут востребованы. "Эти объекты очень востребованы", - отмечает Янн Жанно, указывая, что средняя цена сделки в Laforêt составляет 267 000 евро.

"По-видимому, в 2024 году установится новое равновесие между покупателями и продавцами", - говорит Дельфин Эрман. Но настоящая проблема остается в предложении с нехваткой нового жилья. "Мы сейчас живем в настоящем кризисе жилья, которая опаснее, чем кажется", - беспокоится она. И эта кризис может не быть быстро преодолена.