От Airbnb к регистрации: Хорватия требует уникальные номера для всех краткосрочных арен с 2027

Что произошло и почему это важно

Правительство Хорватии одобрило проект нового закона о гостеприимстве, который вводит обязательную регистрацию всех объектов краткосрочной аренды. Для рынка недвижимости в Хорватии это означает серьёзные изменения в том, как владельцы комнат, квартир и домов для отпуска будут работать с платформами бронирования и с налоговыми и туристическими органами.

Суть изменения проста и конкретна: с 1 января 2027 года каждое частное жильё, рекламируемое на цифровых платформах, должно иметь уникальный регистрационный номер и быть внесено в централизованную национальную систему. Если объявление не будет иметь этого номера, размещение в интернете станет невозможным.

Мы считаем, что для покупателей и инвесторов это не просто бюрократия. Это шаг, который может изменить прозрачность рынка, операционные расходы и риски, связанные с краткосрочной арендой в Хорватии.

Ключевые положения проекта закона

Ниже перечислены основные элементы законопроекта, одобренного правительством:

• Дата вступления в силу: 1 января 2027
• Соответствие регламенту ЕС: реализация Регламента ЕС о краткосрочной аренде (EU 2024/1028)
• Обязательная регистрация: все частные объекты размещения (комнаты, квартиры, дома для отпуска) проходят регистрацию в единой системе
• Уникальный регистрационный номер: присваивается каждому объекту; без номера — запрет на публикацию на онлайн-платформах
• Полная цифровизация: административные процедуры через платформу eTurizam
• Усиление контроля: расширение полномочий проверяющих органов и участие дополнительных государственных структур
• Рост штрафов: ужесточение санкций за нелегальную деятельность
• Пере-категоризация: для определённых поставщиков размещения вводится обязательная перекатегоризация

Министр туризма и спорта Тончи Главина сказал, что реформа направлена на «более прозрачный и устойчивый сектор краткосрочной аренды», защиту законных операторов и повышение качества туристического предложения Хорватии.

Что это означает для владельцев и операторов жилья

Мы видим несколько практических последствий для тех, кто уже сдаёт жильё или рассматривает покупку недвижимости под туристическую аренду.

• Новая административная нагрузка. Владельцы должны будут зарегистрировать каждый объект в централизованной системе и получить номер до начала размещения на платформах.
• Диджитализация упрощает логистику, но требует цифровой грамотности и времени на освоение eTurizam.
• Риск прекращения дохода за нерасторгнутые объявления: объявления без номера не будут допущены на платформы.
• Рост ответственности. Усиление контроля и штрафы означают, что недобросовестные операторы столкнутся с большими рисками.

Конкретные шаги для операторов:

1. Проверить соответствие текущих объектов требованиям регистрации
2. Подготовить документы для eTurizam и пройти процедуру до 1 января 2027
3. Уточнить, нужна ли перекатегоризация
4. Скорректировать финансовые расчёты с учётом возможных штрафов и административных расходов

Для тех, кто владеет несколькими объектами, процесс регистрации каждого индивидуального помещения может означать существенную дополнительную работу и расходы. Мы рекомендуем заранее планировать ресурсы для выполнения требований.

Что это значит для покупателей и инвесторов недвижимости в Хорватии

Инвесторам стоит рассмотреть изменения в нескольких плоскостях: доходность, ликвидность и риски соответствия.

• Доходность. Упорядочение рынка может сократить предложение нелегальных объектов, что теоретически повышает спрос на легальные предложения. Но так как закон не содержит прямых прогнозов по ценам или ставкам, нельзя утверждать автоматический рост доходности.
• Ликвидность. Повышенная прозрачность может сделать объекты более привлекательными для институциональных и зарубежных инвесторов, которые предпочитают работать только с легальными арендодателями.
• Транзакционные риски. Перед покупкой важно проверить, имеет ли объект действующий регистрационный номер и соответствует ли он требованиям предстоящей перекатегоризации.

Мы считаем, что инвесторам стоит включить в модель расходы на приведение объекта в соответствие с новой правовой базой: регистрация в eTurizam, возможная перекатегоризация, изменения в налоговой отчётности и затраты на улучшение соответствия санитарным и техническим требованиям.

Последствия для рынка аренды и цен на жильё

Нельзя дать однозначный прогноз, но есть логика влияния на рынок:

• Снижение теневого сегмента. Планы по усилению контроля и повышению штрафов должны уменьшить количество незарегистрированных объектов.
• Временное снижение предложения краткосрочной аренды. Некоторым владельцам регистрация может оказаться слишком затратной, и они уйдут с рынка, что может снизить общую вместимость — это влияет на краткосрочные цены аренды.
• Давление на долгосрочный рынок. Если часть объектов перераспределится в долгосрочную аренду или продана инвесторам, это может повлиять на доступность жилья для местных жителей.

Для иностранных покупателей важный фактор — согласованность с регламентом EU 2024/1028. Это значит, что данные о гостевых объектах будут обмениваться между странами ЕС и онлайн-платформами, поэтому анонимность собственников снизится.

Административные и технические детали: как будет работать система

Закон вводит полную цифровизацию административных процедур через платформу eTurizam.