Сербия меняет правила легализации: дополнительные сборы для домов свыше 400 м² и 2,6 млн заявок

Легализация и рынок: почему изменения важны прямо сейчас

В первые месяцы действия закона Svoj na svome понятие «незарегистрированная собственность» перестаёт быть абстракцией — это реальная масса объектов, которая может выйти на рынок. Уже 2,6 млн заявок на регистрацию подано, а портал остаётся открытым до 24 октября 2024 года. Для тех, кто следит за недвижимостью Сербии, это сигнал: юридический и финансовый статус огромной доли жилого фонда может измениться в ближайшие месяцы.

Мы проанализировали поправки, объявленные представителем Агентства по планированию и урбанизму, Джордже Миличем, и оцениваем, что они значат для владельцев, покупателей и инвесторов.

Ключевая новость, которую нельзя игнорировать

Самое заметное изменение касается платы за легализацию: для семейных домов площадью более 400 м² вводится дополнительный сбор за каждый «лишний» квадратный метр. Это меняет расчёты для владельцев крупных объектов и для инвесторов, рассчитывавших на дешёвую регистрацию больших домов.

Что конкретно меняют в законе Svoj na svome

Поправки, по словам Джордже Милича, направлены на «уточнение отдельных положений и устранение неоднозначностей». Они идут в трёх основных направлениях:

• Денежные требования
• Процедурные упрощения для подготовки документов
• Уточнения по объектам, завершённым только в конструктивном виде

Деньги: как теперь считаются сборы

• Для зданий до 400 м² сохраняется фиксированная плата в диапазоне €100–€1,000, причём максимальная сумма применяется для района Большого Белграда.
• Для части дома, превышающей 400 м², вводится дополнительный сбор: за каждый квадратный метр сверх порога взимается полный взнос за обустройство строительной земли, размер которого устанавливает местная власть.

Это значит, что итоговая сумма для одного и того же дома может серьёзно отличаться в зависимости от муниципалитета. В простом примере владелец дома в 500 м² платит фиксированную сумму за первые 400 м² и ставку местного взноса за оставшиеся 100 м².

Важно: закон оставляет локальную ставку на усмотрение муниципалитета, поэтому при оценке стоимости легализации нужно смотреть муниципальные решения, а не только общую формулу.

Процедурные изменения: меньше бюрократии, но другие условия

Поправки упрощают геодезические процедуры: теперь эскизы для регистрации частей зданий могут готовить архитекторы и инженеры, а не только геодезисты. Это может ускорить подготовку документов в местах, где геодезистов не хватает.

Кроме того, меняется порядок выдачи сертификатов: до сих пор в реестр мог вноситься знак о неоплаченной плате, и владельцу приходилось подавать отдельный запрос на его снятие. Теперь сертификат будет выдан только после уведомления агентства и фиксации платежа, то есть лишний шаг убирается, но нужно иметь деньги под рукой.

Ещё одно изменение касается объектов, завершённых только «в конструктивном виде» — по ним применяется Закон о планировании и строительстве для дальнейших действий.

Что показывают цифры и как быстро происходит регистрация

Ниже — только факты, объявленные официально:

• Всего в Сербии зарегистрировано примерно 4,8 млн незаконных построек.
• На текущий момент подано более 2,6 млн заявок на легализацию.
• Вынесено около 220 тыс. решений, преимущественно в небольших муниципалитетах.
• 40% заявок подали лично, остальные — в цифровом виде.
• В нескольких муниципалитетах — Мали Чрнич, Байина Башта, Смедеревска Паланка — количество решений самое большое; в крупных городах работа идёт медленнее из-за приведения цифровых планов в порядок.
• Министр строительства, транспорта и инфраструктуры Александра Софроничевич оценила, что до 800 тыс. объектов могут получить права собственности к концу года.
• Для сравнения: за 28 лет было зарегистрировано 320 тыс. зданий; сейчас, по оценке Милича, за 28 недель ожидается та же цифра.

Эти данные показывают масштаб: процесс ускорился, но остаётся региональная асимметрия.

Как легализация повлияет на рынок недвижимости Сербии

Перерегистрация «невидимой» собственности меняет рынок с трёх сторон:

• Правовой статус. Зарегистрированный объект можно продать, унаследовать и заложить под ипотеку. Это вводит ранее «неформальные» дома в финансовую систему.
• Статистика. До сих пор части рынка были вне учёта; продажа и ипотечные договоры по ним начнут попадать в официальную статистику, что изменит и цены, и количество сделок.
• Кредитование. Банки смогут взять новые объекты в залог, но будут учитывать риск, связанный с историей строительства и местными ставками на обустройство земли.

На текущем этапе отчёты рынка показывают, что средние цены на квартиры выросли на 5,25%, а число договоров купли-продажи упало на 5,8%.