Можете ли вы купить дом в условиях налогов и сборов? Не иностранцы, но те, кто покупает за наличные, могут это сделать.

Поднятие цен на жилье не является сюрпризом, так как это следует из тенденции последних лет. Однако большая часть стоимости дома связана не с домом самим по себе, а с налогами и сборами государства. Иначе говоря, каждый тип налога оказывает большое фискальное влияние на конечную цену покупки.

Гонсалу Насименту Родригесу, консультанту по недвижимости и автору блога Out of the Box, помогает понять суть этого вопроса. "От 25% до 30% конечной цены продажи дома составляют налоги. Распределены между имущественным налогом при сделках с недвижимостью, налогом на имущество, налогом от печати, НДС на строительство и налогом на доходы юридических лиц, который застройщик должен выплатить налог на прибыль", - объясняет он. "Это значительная сумма, и среди всех налогов, которые способствуют этому повышению цен, наиболее значимым является НДС на строительство", - подчеркивает он.

В статье на Out of the Box Гонсалу Насименту Родригес приводит расчеты на простом примере покупки дома стоимостью 200 тысяч евро в континентальной части Португалии, "для проживания и собственности". "Предположим также, что взято ссужение жилья в размере 154 000 евро, что представляет собой отношение финансирования к обеспечению кредитов на жилье в среднем зафиксированное на рынке в 2022 году", - можно прочитать. После подсчетов, учитывая различные налоги, такие как имущественный налог при сделках с недвижимостью, налог от печати, налог на имущество, НДС на строительство и налог на прибыль, "фискальная нагрузка на продажу нового дома стоимостью 200 000 евро составляет 54 554 евро, то есть 27% от цены продажи". "При строительстве заплаченный НДС составляет наибольшую долю налоговых платежей (40%), за ним следуют имущественный налог при сделках с недвижимостью (29%) и налог на прибыль (19%). А чистая прибыль застройщика составляла бы 20% цены продажи дома", - объясняется в конце.

Так что же делать, чтобы изменить ситуацию? По мнению консультанта по недвижимости, ответ очевиден: "снижать налоги". Но следует учесть "цель, которую нужно достичь". "Налоги не снижаются исключительно потому, что считают, что налоговая нагрузка в определенном сегменте или в определенном рынке инвестиций слишком высока. Должна быть стратегическая цель", - добавляет он. Таким образом, если цель "состоит в том, чтобы увеличить предложение нового жилья, было бы интересно значительно снизить ставку НДС на строительство нового жилья. Если целью является приобретение постоянного жилья, первого дома, молодыми людьми или молодыми семьями, то, вероятно, лучше пересмотреть, например, таблицы по имущественному налогу при сделках с недвижимостью. Итак, это зависит", - заключает он.

Кто покупает дома в Португалии? Учитывая все эти факты, возникает лишь один вопрос: в конце концов, кто все-таки может купитьдом? Гонсалу Насименту Родригес отмечает, что "в Португалии недвижимость покупают португальцы и португальские семьи с использованием ипотечного кредита". Однако следует учесть одну деталь: "Португалия очень маленькая, но очень большая. Жилье очень разнообразно, совсем другие люди покупают дома в Санта-Марии-да-Фейра и Лоуле". "В некоторых районах, в основном в крупных городах, люди больше обращаются за кредитом для этой цели. В среднего размера городах и в окраинах страны они обращаются за кредитом в меньшей степени", - объясняет он. "В среднем, большинство португальцев вынуждены обращаться за кредитом для покупки постоянного жилья. Более 70% проданных в Португалии домов связаны с кредитом, и около 50% продаж жилья в Португалии осуществляется с использованием кредита", - говорит он.

Полученные данные подтверждают эту ситуацию. В 2022 году "финансовые учреждения, зарегистрированные в Португалии, заключили 2 миллиона новых кредитных соглашений с 1,5 миллионами человек на сумму 28 миллиардов евро.

Что касается покупки жилья, "169 тысяч человек взяли ипотечный кредит в 2022 году, на две тысячи больше, чем в 2021 году". А кто это? Согласно данным, "двое из трех" жили в "Северном регионе и Лиссабонском метрополитенском районе" и "работали преимущественно по найму и имели более высокий уровень образования". Что касается возраста, "61% ипотечного кредита, выданного в 2022 году, было заключено с лицами в возрасте до 40 лет", "19% нового ипотечного кредита было предоставлено лицам в возрасте до 30 лет", и только "1% суммы ипотечного кредита, предоставленного в 2022 году, было получено пенсионерами". "В Португалии из общего объема ипотечных кредитов, предоставленных пенсионерам в 2022 году, половина была предоставлена иностранным гражданам (в основном из Бразилии и США)", - также отмечается в релизе Банка Португалии.

С другой стороны, "рассматривая только регион Алгарве, из общего объема ипотечных кредитов, предоставленных пенсионерам в 2022 году, 85% было предоставлено иностранным гражданам (в основном из США, Великобритании и Швеции)".

Однако не стоит думать, что все обращаются за кредитами в Португалии. Хотя это варьируется от региона к региону и в зависимости от покупательной способности семей, тем не менее, по-прежнему есть те, кто немедленно платит необходимую сумму. Филип Гарсия из One House Коимбры объясняет, что "есть много" людей, которые покупают дома за наличные. "В этом году мы заключили всего 15 сделок, и только одна из них была с иностранной семьей. Остальные семь или восемь были оплачены наличными. И мы говорим о среднем, среднем-высоком рынке. В диапазоне от 300 до 500 тысяч евро. Это реальность здесь, в Коимбре", - говорит он.

По мнению предпринимателя, который работает в недвижимости уже 10 лет, это "была реальность, воспринятие которой долго было сложным" в начале One House. "Мы потратили два-три года, чтобы понять эту динамику Коимбры. Это действительно особенно".

Однако, Филип указывает на одну вещь: "Здесь, в Коимбре, у нас в основном рынок услуг, то есть люди, такие как врачи, юристы, преподаватели. Конечно, у нас есть и компании, и предприниматели, но по сравнению с остальными это незначительное количество. И у этих людей, по разным причинам, будь то их связь с государственным сектором или более стабильная работа, нет потери покупательной способности". "Это люди из состоятельных семей, которые также имеют недвижимость в ключевых районах, и когда они захотят продать, эти зоны очень ценятся. Они могут позволить себе значительно усилить поток покупок и продаж. Высокий уровень продаж и покупок, но поскольку они очень ограничены и хотят только определенные зоны, это рынок, который не останавливается", - объясняет Филип.

Гонсалу Насименту Родригес подтверждает эту тенденцию и добавляет, что есть и другие районы, где это наблюдается, в том числе на Азорских островах. "Например, на острове Сан-Мигель это также происходит, главным образом, местные жители покупают дома с использованием собственных сбережений, меньше обращаются за кредитом".

Речь идет о продаже старого дома, что позволяет получить деньги на покупку следующего? Не всегда, говорит консультант. "Это зависит от истории. Если первая покупка дома была совершена с использованием кредита, то нужно выплатить кредит. Когда принимается решение о покупке дома, это означает, что нужен другой тип дома, более крупный, с другими условиями, и со временем цены на дома становятся все более высокими. Люди либо накапливают деньги для этого, либо им придется продолжать обращаться за кредитом, что часто и происходит", - объясняет он.

Иностранцы покупают все дома? По словам консультанта по недвижимости, идея о том, что иностранцы могут покупать больше домов в Португалии, чем португальцы, "является неверной, популистской и предвзятой политической идеологической идеей, которую хочет продвинуть определенный сектор рынка". "Данные Национального статистического института показывают, что около 90% сделок на рынке недвижимости в Португалии или объем продаж жилья в Португалии занимаетс