Модернизация правовой системы в сфере недвижимости

Современный рынок недвижимости требует обновления законодательства с целью избежать ситуаций риска и неопределенности. Существующие правовые рамки в области недвижимости до сих пор не соответствуют требованиям сегодняшнего дня, вызывая ситуации риска и неопределенности, которые могли бы быть избежаны.

Например, как можно оправдать отсутствие единого цифрового документа для каждого объекта недвижимости, в котором содержится вся необходимая информация (собственность, обременения, площадь, границы и т.д.) в полном, понятном и систематизированном виде, вместо текущей системы, в которой один и тот же объект регистрируется в Земельном реестре и в Налоговой службе - с неполной и часто противоречивой информацией.

К счастью, мы начали наблюдать усилия по модернизации со стороны законодателя, введение или акцентирование важности технологий и цифровизации. Стоит рассмотреть три примера:

а) Удаленная аутентификация

В ответ на вызовы, созданные пандемией COVID-19, 30 декабря было утверждено Постановление №126/2021, устанавливающее законодательный режим временного характера, позволяющий проводить аутентичные акты, аутентификацию частных документов и удостоверения, требующие присутствия заинтересованных сторон, посредством видеоконференции. Цель заключается в том, чтобы гражданам было возможно производить эти действия более простым и эффективным способом, без необходимости путешествовать. С этой целью португальское Министерство юстиции предоставляет онлайн-платформу для проведения этих актов, доступную на сайте портала юстиции (Portal da Justiça), которая предлагает доступ к видеоконференциям. Участники нуждаются только в своем удостоверении личности (гражданская карта) или цифровой мобильной ключе для аутентификации на платформе, а также активной цифровой подписи для проведения любых актов, требующих подписи. Этот режим особенно важен для сектора недвижимости, поскольку он позволяет, например, удаленное оформление договоров купли-продажи недвижимости, тем самым способствуя более быстрой и эффективной закрытию сделок с недвижимостью.

б) Единое информационное бюро недвижимости

Единое информационное бюро недвижимости (BUPi - Balcão Único do Prédio) - это физический и виртуальный сервисный пункт, созданный Законом № 78/2017 от 17 августа, который объединяет информацию о регистрации, земельном участке и геореференцированную информацию о смешанных и сельских участках в Португалии. Цель BUPi заключается в том, чтобы детально определить землю в муниципалитетах, где нет земельного реестра. Для онлайн-идентификации и регистрации земли владельцам нужно всего лишь (i) аутентифицироваться с использованием гражданской карты или цифрового мобильного ключа (chave móvel digital); (ii) найти свою собственность, определить ее границы; (iii) подписать акт ответственности; и (iv) представить процесс на оценку и проверку сотрудником, который проверит, что информация в порядке. Землю также можно определить и зарегистрировать в одном из физических сервисных пунктов BUPi, расположенных в участвующих муниципалитетах, с поддержкой квалифицированного сотрудника.

с) Электронная платформа для процедур градостроительного планирования

Указ № 77/XV недавно был утвержден, разрешающий правительству реформировать и упростить лицензирование в области градостроительного планирования и землепользования. Это всего лишь законодательное разрешение, которое еще должно быть реализовано. Проект закона № 77/XV предусматривает создание электронной платформы для процедур градостроительного планирования. Эта платформа, которую необходимо внедрить к 5 января 2026 года, нацелена на стандартизацию процедур лицензирования во всех муниципалитетах страны и сбор информации об каждом процессе на одной платформе. Эта платформа позволит подавать заявки онлайн, проверять статус процессов и сроки, получать электронные уведомления и получать свидетельства об освобождении от процедур градостроительного планирования. Среди других возможностей она позволит будущую подачу заявок в формате Building Information Modelling (BIM). Учитывая многочисленные трудности, с которыми сталкиваются застройщики и, в общем, частные лица при проведении лицензионных процедур (задержки, расхождения в процедурах между муниципалитетами, затруднения во взаимодействии и т.д.), внедрение этой платформы станет безусловным активом.

Развитие сектора недвижимости будет продолжать приносить все более сложные правовые требования и вызовы (думайте о явлениях, таких как искусственный интеллект, блокчейн и виртуальная реальность). Поэтому существенно, чтобы законодатель все больше инвестировал в эту работу по модернизации с целью укрепления безопасности и доверия всех заинтересованных сторон на этом рынке.