Международное правовое руководство по недвижимости в Черногории

Для печати этой статьи вам нужно всего лишь зарегистрироваться или войти на Mondaq.com.

1 Закон о недвижимости

1.1 Пожалуйста, кратко опишите основные законы, регулирующие недвижимость в Черногории. Вопросы, касающиеся аренды коммерческих помещений, должны быть перечислены в ответе на вопрос 10.1. Законы, касающиеся зонирования и экологии, должны быть перечислены в ответе на вопрос 11.1. Основные законы, регулирующие недвижимость в Черногории, включают:

• (i) Закон об обязательствах [Zakon o obligacionim odnosima], который определяет общие правила, касающиеся соглашений;
• (ii) Закон о правоотношениях собственности [Zakon o svojinsko-pravnim odnosima], который определяет права собственности и другие имущественные права, владение и приобретение, передачу, защиту и прекращение этих прав;
• (iii) Закон о государственной собственности [Zakon o državnoj imovini], который регулирует использование, обслуживание и передачу недвижимости, принадлежащей государству и местному самоуправлению;
• (iv) Закон о государственном земельном учете и кадастре недвижимости [Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti], который регулирует организацию и регистрацию информации о недвижимости и организацию земельного кадастра;
• (v) Закон о возвращении и компенсации [Zakon o povraćaju oduzetih imovinskih prava i obeštećenju], который регулирует вопросы, связанные с денационализацией, правами на собственность и компенсацией; и
• (vi) Закон о жилище и обслуживании жилых зданий [Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada], который регулирует собственность на квартиры.

1.2 Какова роль обычного права в Черногории в отношении недвижимости? Учитывая, что черногорское законодательство основано на гражданском праве, прецеденты судов не оказывают существенного влияния на право недвижимости. Однако черногорская судебная практика (т.е. непривязывающий прецедент) будет учитываться судьями при принятии новых решений.

1.3 Международное право имеет значение для недвижимости в Черногории? Пожалуйста, игнорируйте законодательство ЕС, принятое местно в странах ЕС. Международное право, такое как международные договоры и конвенции, касающиеся недвижимости, применяются, если они были ратифицированы черногорским парламентом. Проверенные международные договоры имеют превосходство перед национальным законодательством.

2 Собственность

2.1 Существуют ли законодательные ограничения на собственность недвижимости для определенных категорий лиц (нерезидентов, например)? Иностранные физические и юридические лица не могут приобретать собственность на природные ресурсы, общественные блага, сельскохозяйственные угодья, леса и древесину, культурные памятники, недвижимость в пределах одного километра от государственной границы, острова и недвижимость в районах, определенных как неприобретаемые иностранными лицами по обороно-безопасностным соображениям.

3 Права на недвижимость

3.1 Какие типы прав на землю признаются в Черногории? Всего в Черногории признаются следующие права на земельные участки:

• (i) собственность (индивидуальная собственность, совместная собственность и кондоминиум);
• (ii) обременения;
• (iii) ипотеки;
• (iv) предоставление приоритетного права;
• (v) права использования;
• (vi) долгосрочная аренда; и
• (vii) финансовая аренда.

Чтобы быть действительными по отношению к третьим лицам, права на недвижимость должны быть правильно зарегистрированы в Земельном реестре.

3.2 Могут ли права на недвижимость отличаться от прав на построенное на них здание? Если государство, в соответствии с Законом о государственной собственности, сдает в аренду государственные земельные участки частным инвесторам для строительства, оно сохраняет право собственности на землю, в то время как частный инвестор приобретает право собственности на построенные на ней сооружения.

4 Система регистрации

4.1 Все земли в Черногории должны быть зарегистрированы? Какие земли (или права) не зарегистрированы? Общее правило, предусмотренное черногорским законодательством в Законе о государственном земельном учете и кадастре недвижимости, предписывает, что все вещные права, например, собственность (единоличная собственность, совместная собственность, совместная и неделимая собственность и кондоминиум), права аренды, права использования, сервитуты, ипотеки и т.д., должны быть зарегистрированы, чтобы быть действительными по отношению к третьим лицам.

4.2 Гарантируется ли право собственности государством? Что она гарантирует? Право собственности гарантируется статьей 58 Конституции Черногории. Кроме того, в соответствии с принципом надежности, записи в Земельном реестре считаются правильными и точными. Следовательно, любое лицо, полагающееся на информацию, содержащуюся в Земельном реестре, защищено от требований третьих лиц, даже если оказывается, что зарегистрированная информация неправильная или неполная.

4.3 Какие права на землю обязательно должны быть зарегистрированы? Каковы последствия незарегистрированности? Регистрация права собственности на землю и другую недвижимость обязательна. В соответствии с Законом о государственном земельном учете и кадастре недвижимости, каждая передача, переход или ограничение прав на недвижимость должны быть зарегистрированы в соответствующем земельном реестре, чтобы быть действительными по отношению к третьим лицам. Кроме того, Закон о государственном земельном учете и кадастре недвижимости требует, чтобы каждое лицо, приобретающее право на недвижимость (включая лицо, отчуждающее такое право), предоставило компетентному административному органу (Управлению по недвижимости/Uprava za nekretnine) копию соответствующего договора купли-продажи.

4.4 Какие права на землю не требуют регистрации? Аренда на срок до пяти лет не требует регистрации.

4.5 В случае одновременного наличия зарегистрированной и незарегистрированной земли или прав существует ли испытательный срок после первой регистрации или возможно различие в правах на первую регистрацию? Пожалуйста, укажите подробности. Первая регистрация означает случай, когда незарегистрированная земля или права впервые регистрируются в реестрах. Черногорское законодательство не признает испытательного срока после первой регистрации. Однако регистрацию можно обжаловать в вышестоящем административном органе в течение 8 дней с момента получения решения о регистрации. В случае отклонения апелляции или неприменимости апелляции регистрацию можно оспорить перед судом в течение 30 дней с момента получения решения о регистрации.

4.6 При продаже земли, когда право (или собственность) переходит к покупателю? В соответствии с черногорским законодательством право на недвижимость может быть приобретено только от зарегистрированного предшественника посредством договора купли-продажи, который представляет собой правовое основание (iustus titulus) для перехода права собственности на недвижимость, а регистрация в земельном реестре является условием для установления права собственности (modus acquirendi). Право собственности считается переходящим после регистрации права в земельном реестре.

4.7 Пожалуйста, кратко опишите, какие права приобретают приоритет перед другими правами. Первоначальное право приоритета (prior in tempore potior in iure) применяется в отношении регистрации прав на недвижимость. Это означает, что время подачи заявления в компетентный орган является решающим для прав на недвижимость, при условии, что все требования для успешной регистрации были выполнены. Владелец права (т.е. приобретатель), который зарегистрировался первым, имеет приоритет перед последующими утверждаемыми правами (т.е. приобретателями).

5 Реестр / Реестры

5.1 Сколько действует реестров недвижимости в Черногории? Если их больше одного, пожалуйста, укажите их различные правила и требования. В настоящее время в Республике Черногории идет процесс объединения существующих земельных регистров. В соответствии с Законом о государственном земельном учете и кадастре недвижимости будет создан один объединенный реестр (т.е. Земельный реестр). Соответствующий Земельный реестр содержит всю необходимую информацию о земельном участке. А именно, он содержит: (i) данные о земле, основанные на обследовании и других измерениях; и (ii) данные о соответствующих правах на землю и любых сооружениях на ней (т.е. право собственности, обременения, ипотеки, долгосрочная аренда, предоставление приоритетного права и т.д.).

5.2 Выдает ли Земельный реестр физический документ о праве собственности владельцам зарегистрированной недвижимости? Нет физического документа о праве собственности. Земельный реестр может выдать владельцам зарегистрированной недвижимости лист собственности по запросу заинтересованной стороны.

5.3 Можно ли закончить любые сделки, касающиеся зарегистрированной недвижимости, электронным путем? Какие документы необходимо предоставить в земельный реестр для