Меньше домов для продажи в Португалии: почему не строят больше?

В Португалии за последние 15 лет не было так мало доступных для покупки домов: к концу 2022 года было всего около 47 200 доступных жилых помещений. Однако спрос на недвижимость остается высоким.

Первое препятствие: лицензирование.

От момента принятия решения о постройке недвижимости до завершения строительства может пройти несколько лет. Бюрократия затрудняет процесс и отбивает желание инвестировать у застройщиков недвижимости. "Процесс лицензирования медленный и может стать "Ахиллесовой пятой" в продвижении недвижимости", говорит Бенто Айрес, президент Инженерной палаты - Северный регион (ОЕРН). Именно поэтому он предлагает: "Необходимо упростить процессы или начать разрабатывать предварительные исследования лицензирования для стимулирования частных лиц". В то время как проекты блуждают по кабинетам местных самоуправлений, возможности для инвестиций могут быть серьезно подорваны. Достаточно посмотреть на пример последнего года, когда война и инфляция привели к росту цен на строительные материалы. "Рынок работает в долгосрочных циклах. С момента, когда становится понятно, что спрос превышает предложение, до начала строительства может пройти много времени. Самое большое препятствие для активности - бюрократия и лицензирование", подчеркивает Рикарду Гимарайш, директор Confidencial Imobiliário. И даже государство, действуя в своих интересах, несет вину, заключает гражданский инженер Карлос Минейро Айрес: "В жилых домах, которые население строит, все делается через государственные контракты. Существует бюрократическая сеть и судебные разбирательства. Процесс присуждения контракта может занять год, если он оспаривается одним из участников конкурса".

Второе препятствие: маржа прибыли.

Многие имущественные проекты, появившиеся в последние годы, ориентированы на верхний или роскошный сегмент. И есть причина для этого: маржа прибыли более привлекательна для застройщиков недвижимости. "Если это частные инвесторы, они не вкладываются в средний сегмент, потому что маржа прибыли мала", подытоживает Карлос Минейро Айрес. Но даже в проектах, ориентированных на средний класс, спрос очень высокий. "Те, кто появляется на рынке, быстро находят покупателя.

Третье препятствие: контекст неопределенности.

В секторе недвижимости есть несколько факторов, которые способствуют неопределенности. Недостаток рабочей силы, в сочетании с ростом цен и дефицитом строительных материалов, делает стоимость строительства более высокой. "Было много циклов шоков и напряжения, с которыми сталкиваются инвесторы и которые вызывают опасения. Продвижение недвижимости - это рискованная деятельность", настаивает Рикарду Гимарайш. Но есть еще один фактор, который играет решающую роль: с ростом процентных ставок, более строгие правила банковского финансирования и потеря покупательной способности, семьям все сложнее покупать жилье. "Сегодня не факт, что средний класс сможет получить финансирование и купить жилье по текущим ценам", подчеркивает Бенто Айрес. В такой ситуации есть еще один аспект: те, кто имеет жилье и рассматривал его продажу, думают дважды, что также сокращает предложение. "Ожидается, что владельцы, которые рассчитывали продать свою недвижимость в этот период, откажутся от этого. Потому что, в то же время, доход и рост стоимости недвижимости - это один из немногих безопасных способов борьбы с инфляцией", добавляет Рикарду Гимарайш.

Четвертое препятствие: небольшие здания.

Принцип экономии масштаба гласит, что чем больше производство, тем ниже средняя цена. И в строительстве недвижимости это также может существовать. В Португалии большинство зданий имеют небольшое количество этажей и квартир на этаже. Это делает инвестиции менее привлекательными. Рикарду Гимарайш из Confidencial Imobiliário напоминает, что "в Португалии у нас нет культуры строительства в высоту" и что "плотность строительства способствует снижению стоимости строительства". То есть, более крупные здания могли бы обеспечить более доступное жилье. "Плотность должна быть увеличена с осторожностью, но это определенно один из способов решения потребности в более доступных зданиях", заключает он.