Лион: Рынок коммерческой недвижимости проявляет устойчивость

В то время как рынок коммерческой недвижимости в Акс-Марсельском метрополитенском регионе восстановился в третьем квартале, рынок Лиона замедляется уже с первого полугодия, и это подтверждается в третьем квартале. За последние 3 месяца было занято 49 100 квадратных метров, а с начала года спрос составил около 167 350 квадратных метров в 380 сделках. Этот объем отражает годовое снижение на 27% и остается на 18% ниже десятилетнего среднего значения. "Лионский рынок продолжает сталкиваться с ожиданием крупных компаний из-за экономической ситуации, что прямо сказывается на объеме занятой площади. Однако мы наблюдаем устойчивость рынка в сегментах PMS и Mid Market, которые остаются активными", - говорит Стефан Жульен, директор отдела офисов JLL Lyon.

С начала года было занято около 60 000 квадратных метров, что составляет 36% от общего спроса, и сектор PMS продолжает проявлять динамизм в условиях более сложной экономической ситуации. Сегмент крупных сделок, хотя и продолжает ощущать отсутствие очень крупных сделок (>10 000 квадратных метров), остается активным в размере <10 000 квадратных метров, где спрос сохраняется, особенно на новые/реконструированные объекты, которые составляют почти половину общего спроса. Следует отметить, что реконструированные здания составляют 34% новых коммерческих площадей, что является символом текущего процесса регенерации в Лионе. Кроме того, деятельность образовательных учреждений, которые составляют 18% спроса с 29 движениями, подтверждает сильную активность студенческой жизни в Метрополии Лион.

343 000 квадратных метров доступны На рынке недвижимости Лиона в третьем квартале заметно увеличилось предложение, составляющее 343 000 квадратных метров, что на 13% больше, чем в прошлом году. В связи с большим количеством построек это увеличение особенно заметно на новых объектах, которые составляют 36% от общего предложения. В этом контексте уровень вакансий повысился до 4,5%, из которых 4,4% в среднем внутри города. "Предложение увеличивается, но арендные ставки остаются стабильными", - добавляет Стефан Жульен. Престижные ставки укрепляются, особенно для операций в соответствии с последними нормами в районе Парт-Дьё, где они достигают 350 евро/квадратный метр/год на реконструированных объектах. В условиях более сложной экономической ситуации спрос на офисные помещения остается поддержанным на рынке Лиона. С 380 000 квадратных метров офисов, находящихся в стадии строительства, 60% из которых все еще доступны, Лион имеет возможность удовлетворить широкий спектр потребностей и требований местных игроков в области окружающей среды. Эти возможности, отвечающие потребностям пользователей, в сочетании с прочностью экономической структуры Лиона, свидетельствуют о сильной способности рынка к восстановлению в будущем".

Лето вне тренда французского рынка

Пока французский инвестиционный рынок продолжает сталкиваться с несколькими основными вызовами в нестабильной среде из-за роста процентных ставок, регион Лиона пережил довольно активное лето.

С более чем 3,4 млрд евро, инвестированных в регионы, Лион остается лидером среди региональных метрополий, привлекая 16% объемов вне региона Иль-де-Франс. "Все сегменты сделок пострадали от общего снижения активности, но сделки на сумму от 15 до 40 млн евро оказались наиболее устойчивыми, сократившись на 27% по сравнению с тем же периодом 2022 года и составившие почти 193 млн евро к концу сентября. В последние три месяца было зарегистрировано четыре новые сделки, включая приобретение здания "Курс Миди" группой GROUPAMA GAN REIM в районе Конфлюанс. Самое сильное снижение наблюдается в сделках на сумму менее 15 млн евро (-53%), которых было 72 и которые с начала года составили 183 млн евро, в то время как в прошлом году за тот же период было почти вдвое больше сделок - 108.

Рынок офисов Лиона сократился на 45%

Рынок офисов Лиона зафиксировал 288 млн евро инвестиций к концу третьего квартала, что составляет снижение объемов на 45% по сравнению с прошлым годом в условиях уменьшения среднего объема сделок. Помещения под коммерческую деятельность продолжают быть востребованными на рынке Лиона, привлекая четверть объемов и показывая результаты, немного снижающиеся по сравнению с прошлым годом (-10%), но превышающие средний показатель за последние 10 лет на 133%. Однако основная часть инвестиций была совершена в первом полугодии через различные парки активов, приобретенные ARC EIFFEL INVESTISSEMENT, THEOREIM и PAREF. Летом регион Лиона ожил после затяжного первого полугодия на рынке логистики, благодаря продаже портфеля "Камелия", включающего 2 склада в Данже и Сен-Кантен-Фальвье. Доля сумм, вложенных за пределами Лиона, увеличивается от квартала к кварталу и составляет 60% активности к концу сентября (в то время как на протяжении всего 2022 года это было 35%). Секторы Северный Изер и Котьер занимают 28% активности, поддержанные продажами промышленных активов. Зона Северо-Западного Лиона также выделяется благодаря 2 приобретениям, совершенным MIDI 2I в Дардилли ("Air 44" и "Mini Parc 2.0"). Объемы внутри Лиона в целом определяются операцией "WELINK", при этом количество сделок остается очень ограниченным в городе из-за отсутствия возможностей. В то время как в среднем за последние 10 лет в четвертом квартале инвестировалось 640 млн евро, лионский инвестиционный рынок, вероятно, не будет иметь заметное завершение года, как обычно. На данный момент инвесторы находятся в состоянии ожидания. "С учетом исторического уровня базовой процентной ставки ЕЦБ и ее влияния на 10-летние государственные облигации, первоклассная доходность офисов в Лионе продолжает снижаться и находится в диапазоне от 5,00 до 5,25% к концу третьего квартала", - подчеркивает Жиль де Фонтен. И он заключает: "Фаза изменения цен продолжается наряду с ожиданиями инвесторов, что, фактически, сказывается на результативности деловой активности в Лионе в следующем квартале, но ожидаемая коррекция оценочных стоимостей к концу 2023 года предложит новую ликвидность для продавцов на рынке, который остается здоровым".