Кризис в недвижимости сильно затронет плоть Китая на несколько лет

АНАЛИЗ || "Для Китая единственным путем выхода из этого кризиса [в секторе недвижимости] является медленная, но болезненная адаптация".

Гонконг

Сильный рост Китая, одно из самых быстрых устойчивых расширений крупной экономики в истории, был поддержан на протяжении десятилетий бумом в недвижимости, питаемым ростом населения и урбанизацией. Но важный рынок недвижимости, который ранее составлял 30% экономики, уже более двух лет находится в кризисе после того, как правительство ввело ограничения на кредиты для застройщиков. Инвестиции в сектор недвижимости в прошлом году впервые за десять лет сократились, и без какой-либо помощи из Пекина рецессия в секторе недвижимости, вероятно, будет продолжаться, что представляет серьезную угрозу для перспектив роста Китая в ближайшие три-пять лет.

"Для Китая единственным путем выхода из этого кризиса [в секторе недвижимости] является медленная, но болезненная адаптация", говорит Алисия Гарсия-Эрреро, главный экономист Natixis для Азии и Тихого океана. "Процесс адаптации только начался и займет годы для завершения". Стране необходимо привести предложение жилья в соответствие с намного меньшим спросом, который снижается из-за старения населения, добавляет она. Это нелегкая задача.

В прошлом месяце бывший заместитель директора национального статистического управления был процитирован государственными СМИ, говоря, что общая численность населения Китая, составляющего 1,4 миллиарда человек, не будет достаточной, чтобы заполнить все незанятые квартиры по всей стране. Правительство уже внедрило политику "разрешения складирования" по всей стране для сокращения избыточного предложения, включая замедление темпов продажи земли в городах и стимулирование застройщиков для снижения цен на жилье, чтобы стимулировать спрос. Поглощение этого "избыточного" капитала в секторе недвижимости неизбежно повредит экономическому росту Китая, согласно Гарсия-Эрреро. "Ожидается, что Китай будет снижать свой рост на примерно полтора процентных пункта каждый год, по крайней мере, до 2026 года", добавляет она. Всемирный банк снизил прогноз ВВП Китая на 2024 год с 4,8% до 4,4% в воскресенье, ссылаясь на постоянные внутренние трудности, такие как высокий уровень долга, слабость в секторе недвижимости и старение населения. Несколько дней назад Международный валютный фонд (МВФ) заявил, что ожидает замедления роста Китая до примерно 3,5% в среднесрочной перспективе по сравнению с примерно 5% в этом году из-за демографических факторов и замедления роста производительности. Последний раз, когда экономика Китая достигла устойчивого роста на этом уровне, было в 1989 и 1990 годах, когда рост снизился до 4,2% и 3,9% соответственно по сравнению с 11,3% в 1988 году из-за международных санкций, вызванных подавлением на площади Тяньаньмэнь. МВФ заявил, что в будущем рост может превысить 3,5%, если Пекин продолжит усилия по стимулированию и экономическим реформам.

Как мы пришли к этому?

В течение многих лет многие застройщики в Китае имели простую бизнес-модель: продавать квартиры до их завершения. Регулирующие органы ввели эту модель в 1994 году, чтобы удовлетворить растущий спрос, поскольку страна перешла к быстрому периоду урбанизации после принятия маркетингово-ориентированных реформ. Деньги от продажи финансировали их стремительное расширение, делая магнатов недвижимости одними из самых богатых людей в стране. Эта стратегия в значительной степени работала до примерно трех лет назад, когда китайское правительство остановило чрезмерные займы, взятые застройщиками, опасаясь финансовой нестабильности. Оно также стремилось контролировать резкий рост цен на недвижимость и сократить риски, связанные с долговым бременем. Это решение усугубило кризис ликвидности у застройщиков, таких как Evergrande, которая в декабре 2021 года не смогла выполнить свои обязательства перед кредиторами, вызвав более широкий кризис в секторе. Evergrande должна была быть реструктурирована и получить разрешение на оживление, но ее проблемы только усугубились. На прошлой неделе компания сообщила, что ее основатель и президент Сюй Цзяин был арестован властями по подозрению в совершении преступлений, что вызвало тревогу у инвесторов, которые надеялись, что компания уладит свои проблемы с кредиторами в этом месяце. Беспокойство возрастает относительно будущего Evergrande, которая имеет более 300 миллиардов долларов задолженности и сотни незаконченных квартир по всей стране. Возможное ликвидирование компании может повлиять на семьи и доверие к недвижимому рынку, замедляя усилия Пекина по восстановлению сектора и избежанию более серьезных экономических проблем.

Альтернативные источники роста

Столицы стараются найти альтернативные источники роста. В прошлом месяце президент Си Цзиньпин подчеркнул необходимость продвижения "нового типа индустриализации", в котором секторы, такие как зеленые технологии, могут занять место недвижимости. Но, по мнению аналитиков Capital Economics, это цель, которую нельзя достичь в ближайшем будущем. "Многие из этих отраслей растут быстрыми темпами уже много лет, но они слишком малы для того, чтобы заменить гигантскую роль недвижимости", - написали Марк Уильямс, Шеана Юэ и Цзичуан Хуанг в прошлой неделе в аналитической заметке. Отрасли, уже определенные как "стратегические новые отрасли", включая передовые материалы и инструменты и зеленую энергию, такую как электромобили, сгенерировали немного более 13% ВВП в 2022 году. "Новые развивающиеся отрасли промышленности, по всей видимости, по отдельности не смогут достичь такого масштаба или создать рост или рабочие места, которые создавала недвижимость", - говорят они.

Недвижимость играет важную роль в китайской экономике. Недвижимость составляет около 70%, самую большую долю, богатства семей, согласно последним данным Центрального банка 2020 года. Продажи земель застройщикам составляли более 40% доходов местных властей в предшествующие 2021 году годы. Эта цифра снизилась до 37% в 2022 году.

Негативный эффект богатства

Потребление также не кажется возможным вариантом для заполнения пустоты, оставленной сектором недвижимости. Десятилетиями бум в секторе недвижимости питал расходы растущего среднего класса Китая, который сохранял большую часть своего богатства в недвижимости и чувствовал себя уверенно, когда стоимость его домов росла. Теперь "отрицательный эффект богатства" от падения цен на жилье сдерживает их желание тратиться, и люди накапливают деньги. В июне банковские вклады семей достигли рекордных 132 триллионов юаней (18 триллионов долларов), превысив весь ВВП Китая в прошлом году, согласно данным Народного банка Китая. Сбережения семей выросли на 80% в 2022 году по сравнению с 2021 годом. Это более трети их дохода. До пандемии люди экономили около пятой части своего дохода. Capital Economics оценивает, что чистое богатство китайских семей уменьшилось на 4,3% в 2022 году из-за падения цен на жилье и на рынке акций. Это был первый такой спад за более двух десятилетий.

"Как и в Японии в 1990-х годах, среди потребителей и инвесторов Китая все шире распространяется утрата доверия к постпузырному модели роста", - написали аналитики Oxford Economics в отчете в прошлом месяце. "Очевидным местом для поиска роста является потребление, но для его достижения требуются значительные структурные политические изменения."

Вызовы для перебалансировки

Китайские политики сталкиваются с несколькими вызовами при осуществлении этих изменений. "Семьи уже имеют высокий уровень задолженности в сфере жилья и имеют мало возможностей для получения кредитов на потребление", заявили аналитики Стэнфордского университета и Asia Society Policy Institute (ASPI) в недавнем отчете. "Приоритетом (...) должно стать то, чтобы правительство быстро создало альтернативные источники до