Кризис на рынке недвижимости: побудим владельцев 3 млн пустующих квартир вернуть их на рынок

Кристоф Дюпра, генеральный директор Qlower, предлагает пути, чтобы заставить владельцев сдавать свои пустующие жилье в городских районах в аренду.

Кризис жилья во Франции - это растущая проблема, с годами все усугубляющаяся. Однако существует неиспользуемый ресурс прямо под рукой: три миллиона пустующих жилья, разбросанных по всей стране. Некоторые из этих несданных в аренду имуществ являются ответом на растущие потребности населения в жилье. Как профессионалы в сфере недвижимости, наш долг - пролить свет на эту проблему и предложить конкретные и стимулирующие решения, чтобы каждый владелец выразил свою волю.

Карта незанятости: обзор зон пустующих жилья во Франции

Пустующие жилья составляют 8% французского жилищного фонда. Давайте уточним, где сосредоточено это три миллиона нежилых помещений. Эти пустующие жилья не распределены равномерно по стране. Они в основном сосредоточены в крупных городах, таких как Париж, где уровень нежилых помещений составляет около 7,5% (источник: APUR, 2020), а также в некоторых упадочных сельских районах, особенно в знаменитой "диагонали пустоты". Это городское сосредоточение часто объясняется спекулятивными инвестициями или просто небрежностью или страхом арендатора. В сельских районах множество домов остается без жильцов из-за оттока населения и недостатка экономической привлекательности. Второй резервуар жилья менее доступен для решения текущего недостатка в жилье. Динамика привлекательности территорий и адаптация градостроительной политики остаются тяжелыми предпосылками для любой эффективной стратегии по повторному использованию этих пустующих жилья в сельских районах. В то же время для городских зон четкая и устойчивая политическая воля может обеспечить значительную часть этих пустующих жилых помещений.

Местные и глобальные стратегии поощрения пустующих жилых помещений

Как обеспечить стимулирование владельцев, чтобы они сдали в аренду эти пустующие жилые помещения в городских районах? Рассмотрим два конкретных действия и возможность создания стимулирующей среды для владельцев, которые предпочитают отказаться от потенциальной арендной прибыли.

Большие проекты: переоборудование офисов и коммерческих помещений в жилье

Офисы, торговые помещения, государственные здания, наземные стоянки по определению не учитываются в статистике нежилых помещений. Эти постройки, часто устаревшие с точки зрения энергоэффективности, являются объектом крупных проектов по превращению их в жилье, главным образом силами социальных и институциональных арендодателей. Воля государства в этом вопросе явно заявлена (исключение из местного плана благоустройства, предусмотренного законом "Элан" в 2018 году). Теперь невозможно строить или сносить здание без сопроводительного исследования изменения назначения и развития. За последние 10 лет было создано около 2000 жилых помещений из деловых зданий, две трети из которых в Париже.

Маленькие проекты: восстановление 100 000 незанятых камер-флигелей

В Париже и некоторых исторических центрах, до 85% камер-флигелей остаются незанятыми по последней переписи населения 2015 года. Часто неприличные и находящиеся на верхних этажах без лифтов, с площадью ниже минимально допустимой для половины из них, камеры-флигели являются частью решения. Инициатива должна состоять, с одной стороны, в упрощении их объединения с целью сдачи в аренду или продажи. Эта местная инициатива может быть сопровождаема компенсацией за ремонт с обязательством сдавать в аренду как основное жилье.

Местная политика: упрощение жизни владельцев, минимизация их риска

Подобно программе "Сдавайте Аренду взаимовыгодно" в городе Париже, появились местные инициативы. Гарантированная оплата аренды и затрат, восстановление в случае повреждений, делегированное управление аренды аккредитованным организмом и возможность уплатить налоги с таких доходов. Эти преимущества, предлагаемые Парижем, являются отличным ответом, который, тем не менее, испытывает небольшой успех. Можно сожалеть, что эта программа предназначена только для нежилых помещений и подвергается налоговой политике, которая варьируется от едва выгодной до конфискационной.

Глобальная политика: восстановление доверия арендодателей или стимулирование продажи

Налог на жилплощадь только что превратился в налог на вторичное жилье и налог на нежилые помещения. Это первая составляющая системы принудительных мер, рассматриваемой государством, чтобы стимулировать владельцев действовать в отношении своей недвижимости. Упростить аренду: сегодня существует множество инструментов и сервисов, которые облегчают аренду и управление арендным имуществом: оценка стоимости работы, поставка мебели, программное обеспечение для управления арендой, автоматизированный учет и т. д. Предлагать жилье и управлять его арендой никогда не было так просто. Вместе с тем, затраты на внешнее управление снизились, обычно составляя около 6% арендной платы. Правда, по-прежнему остается проблема чрезмерной защиты арендаторов во Франции. Этот принцип защиты местами оправдан, но иногда злоупотребляется, и СМИ каждую неделю приводят примеры явной несправедливости (хотя они редкие, но тем не менее вызывают возмущение), всегда в ущерб арендодателю, который остается образом обжираловки.

Стимулирование продажи: нисходящий тренд - это факт. Даже если владельцы и отказываются от этого признания, ожидание теперь играет против них. Пройдя стадию отрицания снижения цен, владельцы будут выкладывать на рынок свое имущество, которое приносит только растущие затраты. Доверимся нашим представителям, чтобы увеличить налоговое давление на пустующие или вторичные жилые помещения, которые не приносят дохода.

Обеспечить собственность на имущество и его доход

Обсуждать вопрос о кризисе жилья, не сосредотачиваясь на городской незанятости, - это ошибка. Сезонная аренда - лишь удобный козел отпущения в эфирной жилищной политике. Вместо того чтобы добавлять кратковременные налоговые стимулы, приводящие к охотничьим решениям, создавайте необходимые сопровождающие меры для создания благоприятной среды для сдачи в аренду пустующего жилья. Обеспечим собственность на имущество и его доход. Стабилизируем налогообложение аренды, независимо от того, сдается она обставленной или необставленной квартирой, далеко от мимолетных анонсов. Прекратим сокращение рынка арендного жилья через ударные акции, в частности, через энергоэффективность жилья. Напомним часто, что 3 миллиона собственников-арендодателей предлагают жилье французским домохозяйствам каждому пятому. Давайте соберем владельцев, профессионалов в сфере недвижимости и государственные органы вместе, чтобы оживить устойчивый арендный рынок и сделать его доступным для всех.