Коммерческие инвесторы в недвижимость готовы к риску убытков в пост-COVID мире

Коммерческие инвесторы и кредиторы недвижимости медленно сталкиваются с неприятным вопросом: насколько безопасны их капиталовложения в кирпич и строения, если люди больше никогда не будут покупать в магазинах или работать в офисах так, как делали до пандемии?

Растущие процентные ставки, упорная инфляция и нестабильные экономические условия знакомы опытным покупателям коммерческой недвижимости, которые обычно переживают кризисы, ожидая восстановления спроса на аренду и снижения стоимости займа.

Циклические спады редко приводят к аварийным продажам, пока кредиторы уверены, что инвестор сможет погасить свой заем и стоимость актива останется выше займа, полученного на него.

Но на этот раз аналитики, ученые и инвесторы, с которыми Reuters общался, предупреждают, что все может быть иначе.

С удаленной работой, которая стала рутиной для многих офисных компаний, и привычкой потребителей к онлайн-шопингу, города, такие как Лондон, Лос-Анджелес и Нью-Йорк, переполнены зданиями, которые местные жители уже не хотят или не нуждаются.

Это означает, что стоимость небоскребов в центре городов и огромных торговых центров может восстановиться гораздо дольше. А если арендаторов не найдут, владельцы и кредиторы рискуют потерями, более болезненными, чем в предыдущие циклы.

"Работодатели начинают понимать, что большие офисные помещения уже не нужны", - сказал Ричард Мерфи, политический экономист и профессор практики бухгалтерии в Шеффилдском университете в Великобритании.

"Коммерческим арендодателям следует волноваться. Инвесторы в них мудры, если они сейчас уйдут", - добавил он.

Глобальные банки удерживают около половины из 6 трлн долларов задолженности по коммерческой недвижимости, сообщило агентство Moody's Investors Service в июне, с наибольшей долей сроком погашения от 2023 до 2026 года.

Американские банки сообщили о растущих потерях от недвижимости в своих полугодовых показателях и предупредили о возможности дальнейших потерь.

Глобальные кредиторы инвестиционных фондов недвижимости и офисов США, которые предоставили оценки кредитного риска провайдеру данных Credit Benchmark в июле, заявили, что фирмы в этом секторе сейчас на 17,9% более склонны просрочить платежи по долгу, чем они оценивали полгода назад. Заемщики в категории владения и развития недвижимости Великобритании были на 4% более склонны к просрочке.

Джеффри Шерман, заместитель главного инвестиционного директора инвестиционного дома DoubleLine с активами в размере 92 млрд долларов, сказал, что некоторые американские банки опасаются связать свою ценную ликвидность с рефинансированием коммерческой недвижимости в ближайшие два года.

"Вывод депозитов может произойти в любой день", - сказал он, указывая на перенос депозитов клиентов из банков в более доходные "безрисковые" денежные рынки и государственные облигации.

"Пока Федеральная резервная система сохраняет высокие процентные ставки, это как тиканье временной бомбы", - сказал он.

Однако некоторые мировые политики уверены, что постпандемический сдвиг в представлении о том, что значит "идти на работу", не приведет к кризису, подобному тому, что произошел в 2008-2009 годах.

Спрос на кредиты от компаний еврозоны упал до исторического минимума в прошлом квартале, а ежегодные "стресс-тесты" Федеральной резервной системы США показали, что банки в среднем будут иметь более низкую прогнозируемую ставку убытков по займам в 2023 году, чем в 2022 году при "крайнем" сценарии снижения стоимости коммерческой недвижимости на 40%.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Великобритании уже снизилась примерно на 20% с пика, не вызывая значительных ухудшений по займам, отмечает один старший представитель регулирующего органа, отмечая, что доли британских банков в недвижимости значительно уменьшились по сравнению с общей кредитной базой 15 лет назад.

Однако главный инвестиционный директор Bank Syz Шарль-Анри Моншо сравнил влияние агрессивного повышения процентных ставок с рыбалкой динамитом.

"Обычно сначала на поверхность всплывают маленькие рыбки, а затем большие - киты", - сказал он.

"Был ли Credit Suisse китом?

Глобальная компания по оказанию услуг в области недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL.N), которая в мае указала на 18% годовой спад в объеме глобальной аренды в первом квартале, опубликовала данные в этом месяце, показывающие, что рост аренды премиальных офисов в Нью-Йорке, Пекине, Сан-Франциско, Токио и Вашингтоне стал отрицательным за тот же период.

В Шанхае, ведущем финансовом центре Китая, уровень свободных офисных помещений во втором квартале вырос на 1,2 процентного пункта по сравнению с предыдущим годом до 16%, сообщила конкурирующая компания Savills (SVS.L), что указывает на то, что восстановление будет зависеть от успешных национальных стимулирующих политик.

Компании также испытывают давление сокращать свой углеродный след, и среди тех, кто сокращает объем арендуемых помещений и прекращает арендные отношения с офисами, которые уже не считаются достаточно "экологичными", HSBC (HSBA.L).

Как указывает JLL, к 2050 году глобально будет необходимо модернизировать более 1 миллиарда квадратных метров офисных помещений, а текущие темпы модернизации должны утраиваться до уровня не менее 3-3,5% от общего запаса в год, чтобы достичь целей "нет-нет" в углеродном следе.

Крупнейший пенсионный фонд Австралии AustralianSuper находится среди тех, кто приостановил новые инвестиции в неучтенные офисные и розничные активы в мае из-за низкой доходности.

Тем временем, шорт-продавцы продолжают окружать всему миру акции недвижимости, делая ставки на то, что их цены упадут.

Объем акций недвижимости, предоставленных институциональными инвесторами для поддержки шортинговой активности, вырос на 30% в Европе, Ближнем Востоке и Африке и на 93% в Северной Америке за 15 месяцев до июля, по данным поставщика данных Hazeltree.

Согласно Capital Economics, ожидается, что глобальная доходность от недвижимости составит около 4% в год в этом десятилетии, по сравнению с предпандемическим средним показателем в 8%, и лишь незначительное улучшение ожидается в 2030-е годы.

"Инвесторы должны быть готовы принять более низкий риск на недвижимость", - сообщает Capital Economics. "По стандартам прошлого, недвижимость будет выглядеть переоцененной".