Коммерческая недвижимость США стоит перед долговой стеной

В то время как Волл-стрит достигает исторических максимумов на фоне перспектив снижения процентных ставок Федерального резервного банка США, по крайней мере три и, возможно, более этого, ключевой сектор американской экономики, имеющий важные связи с финансовой системой, подвергается удару из-за повышения ставок, произошедшего с марта 2022 года.

Согласно данным Ассоциации ипотечных банкиров, о которых сообщал Financial Times (FT), "миллиарды долларов долговых обязательств должны будут быть погашены в этом году по сотням крупных офисных зданий США, которые их владельцы, скорее всего, не смогут перефинансировать по текущим процентным ставкам".

В этом году долговые обязательства на сумму $117 миллиардов, обеспеченные офисными зданиями, должны быть погашены или рефинансированы. Многие из ипотек были оформлены, когда процентные ставки были на ультранизком уровне из-за политики количественного смягчения, которую Фед и другие центральные банки преследовали почти десять лет после финансового кризиса 2008 года и кризиса 2020 года, вызванного пандемией COVID.

Коммерческий сектор недвижимости

FT ссылается на высказывания юриста по недвижимости из крупной фирмы, который сказал, что некоторые перефинансирования оказываются проблематичными. "Мы видим сделки, в которых даже опытные заемщики решаются оставить здания и спрашивают своих кредиторов, не хотели бы они забрать ключи", - сказал он.

Коммерческий сектор недвижимости уже испытал шок из-за краха австрийской фирмы Signa в декабре, которая теперь выставляет на продажу половину здания Chrysler в Нью-Йорке, чтобы получить деньги.

Владелец Signa, миллиардер Рене Банко, собрал то, что было охарактеризовано как "финансовая бомба замедленного действия", впившись в "дешевое финансирование слева и справа" как описывает одно описание, его деятельность была только одним из более экстремальных примеров более широкого процесса.

Повышенные процентные ставки и просроченные долги

В прошлом ноябре отчетом аналитического счетоводного центра BankRegData было сообщено, что просроченные долги по коммерческой недвижимости достигли своего высшего уровня за десятилетие, что является следствием повышенных процентных ставок и снижения спроса на офисные помещения в связи с ростом удаленной работы в ответ на пандемию.

Объем кредитов, по которым владельцы имущества пропустили более одного платежа, вырос на 30 процентов, $4 миллиарда, в третьем квартале 2023 года и увеличился на $10 миллиардов за последний год.

Предполагается, что просрочки будут продолжаться, так как Билл Мореланд из BankRegData говорит FT, что коммерческое кредитование по недвижимости "быстро становится уродливым".

Проблемы для банков и REIT

Крупные банки имеют ресурсы, чтобы пережить шторм, по крайней мере, пока что, но большая часть кредитования в США выполняется малыми региональными банками. Они уже пострадали от повышения процентных ставок из-за потери стоимости государственных облигаций, в которые они вложили свои средства, так как это была "безопасная" ценная бумага.

Эта ситуация привела к гибели трех банков в марте, но проблема затронула множество банков, где их общие обязательства превышают балансовую стоимость их активов.

FT сообщает, что в прошлом месяце "группа американских экономистов установила, что 40 процентов офисных кредитов на балансе банков находятся под водой, что может привести к проблемам для десятков региональных банков, удерживающих их".

Проблемы для коммерческой недвижимости являются долгосрочными. В прошлом апреле Bloomberg сообщил, что "стена" коммерческого и недвижимого долга стоимостью почти $1,5 трлн. должна быть погашена до конца 2025 года. Большой вопрос, стоящий перед этими заемщиками, заключается в том, "кто будет перефинансировать их?"

Проблемы в REIT и строительном секторе

Примечание аналитиков Morgan Stanley на то время говорило о проблемах перефинансирования в первой плановой строке, поскольку оценки офисных и розничных недвижимостей могут падать на 40 процентов от пика до самых низких значений, повышая риск неплатежей. С тех пор ситуация только ухудшилась, как отмечает Bloomberg, и будет продолжать ухудшаться.

Под ударом оказываются не только малые и региональные банки.

На прошлой неделе Wall Street Journal сообщил, что одна из "самых успешных колесниц сбора средств" на Уолл-стрит - неотраслевые инвестиционные фонды (REIT), позволяющие инвесторам принять участие в строительном буме 2019-2022 годов, - в прошлом году "сошла с рельсов". Отток средств из фондов стремительно возрастал, так как инвесторы стремились получить деньги обратно, и иногда фондам приходилось вводить правила, ограничивающие скорость вывода средств.

Неотраслевые REIT собрали $9,8 млрд. в год до ноября по сравнению с $33,2 млрд. в 2022 году, поскольку инвесторы вывели $17,4 млрд.

В статье говорится, что хотя темп оттока средств немного замедлился к концу прошлого года, оттоки будут превышать привлечение средств 2024 года. Это делает "бизнес символом худшего спада, который когда-либо происходил в коммерческой недвижимости после Второй мировой войны".

Статья в New York Times в конце прошлого года говорит, что строительный подъем, который изменил горизонт Манхэттена за последние 25 лет, закончен. "Растущие затраты на строительство и процентные ставки значительно повысили цены на строительство. Банки все более неохотно финансируют такое строительство, тогда как в Манхэттене наблюдаются рекордные показатели вакансий офисных помещений", - говорится в статье.

Застройщиков офисных зданий ударил двойной удар: сначала снижение спроса из-за COVID, а затем взлет процентных ставок, являющихся "криптонитом для отрасли, построенной на долгах".

В конце ноября почти 18 процентов всех офисных площадей в Манхэттене были доступны для аренды, а большая часть из них находилась в старых зданиях, построенных после Второй мировой войны.

Средняя арендная плата за офисное пространство в Манхэттене составляет $75 за квадратный фут. Но с увеличением стоимости строительства, ставок и роста процентных ставок застройщикам новых зданий придется взимать от $200 до $300 за квадратный фут.

Такие цифры, вместе с растущими проблемами в коммерческой недвижимости по всей стране, указывают на то, что бум последних 25 лет, основанный на некоторых из самых низких процентных ставках в истории, закончен, и приходит финансовое расплата.