Как стимулировать владельцев сдавать больше домов в аренду?

В последние годы в Португалии наблюдается значительный рост спроса на аренду жилья, но предложение по-прежнему остается на низком уровне. Несмотря на то, что рынок недвижимости вроде бы предоставляет хорошие возможности для инвестиций, реальная ситуация в стране не демонстрирует заметного улучшения. В целях увеличения привлекательности аренды и расширения квартир для аренды, правительство во главе с Антониу Коштой инициировало ряд мер в рамках программы "Больше жилья". Однако не все изменения нашли поддержку у собственников жилья.

Необходимые меры для увеличения предложения

Что же необходимо для того, чтобы побудить владельцев выставлять свои квартиры на аренду? Эксперты, опрошенные изданием Idealista/news, выражают мнение о том, что для создания необходимого климата нужно:

• Больше доверия к действиям властей;
• Стабильность в законодательстве;
• Значительное сокращение налогов;
• Справедливые законы, защищающие как арендаторов, так и собственников.

Это важные моменты, которые новому правительству, сформированному Демократическим альянсом, следует учитывать в работе в рамках этого законодательного срока.

Текущий интерес к аренде

В Португалии наблюдается высокий интерес к аренде. Годовой отчет Idealista/data показал, что из-за растущих цен на жилье, которые не соответствуют реальным доходам населения, а также в условиях высокой инфляции и высоких процентных ставок, аренда становится более актуальной по сравнению с покупкой жилья. Степень интереса к аренде квартиры почти в 23 раза превышает интерес к её покупке. Однако нехватка доступных для аренды вариантов создает серьезные преграды для развития этого сектора. Аренда рассматривается как рискованный бизнес из-за высоких налоговых нагрузок, возможностей повреждения имущества и длительных процессуальных разбирательств по вопросам выселения.

Меры правительства Кошты

Для увеличения предложения на аренду правительство Кошты, находящееся в полном управлении до формирования нового кабинета, предложило ряд мер в соответствии с инициативой "Больше жилья", которая действует уже почти полгода. Однако не все изменения были положительно восприняты владельцами недвижимости. Специалисты отмечают, что:

• Снижение налога на доходы от аренды;
• Улучшение защиты собственников;
• Возможность перевода объектов, используемых как мест для временной аренды, обратно на рынок аренды.

В то же время ограничения на рост арендной платы по новым контрактам и принудительная аренда пустующих объектов порождают опасения и усугубляют ситуацию на рынке.

Спрос на аренду жилья

Попробуем разобраться, как обстоит дело с спросом на аренду жилья в стране. Спрос на аренду всегда превышает количество доступных объектов недвижимости. "Наиболее развитыми являются районы, прилегающие к побережью, где спрос особенно высок, однако проблема нехватки жилья затрагивает все регионы страны", - отмечает Франциско Реганья, управляющий направлением Aluga Seguro в своих комментариях для Idealista/news.

Краткосрочные контракты

Хотя правительство Кошты стремилось увеличить число долгосрочных арендных контрактов за счет снижения налога на доходы от аренды, на практике наблюдается иной тренд – растет число краткосрочных договоров (в среднем 2-3 года). "Арендаторы предпочитают среднесрочные контракты, так как могут расторгнуть их через одну треть времени или даже раньше при наличии обоснованной причины", - говорит Луиш Менезеш Лейтан, президент Португальской конфедерации собственников.

Иностранные арендаторы

Многие такие краткосрочные контракты востребованы среди работников, находящихся в профессиональной мобильности, а также среди молодых пар, не имеющих возможности получить ипотеку для покупки собственного жилья, в основном из-за низких зарплат и высоких налогов, что значительно усложняет процесс оплаты существующих арендных ставок. Существует также наблюдаемый интерес со стороны иностранцев (в основном из стран, не входящих в Евросоюз), которые в последние годы выбрали Португалию для жизни или работы, включая беженцев из зон конфликтов. Как показывает текущая ситуация, количество иностранных арендаторов, активно ищущих жилье в аренду, значительно превышает число португальских арендаторов.

Перспективы спроса на аренду

В ближайшее время можно ожидать, что спрос на аренду продолжит превышать предложение, что приведет к дальнейшему росту арендных ставок.

Рекомендации специалистов

Хотя меры программы "Больше жилья" могут способствовать некоторой стабилизации цен, той самой недостающей выставляемой на аренду недвижимости, которая могла бы предложить больше возможностей для аренды, это не даст быстрого эффекта. Таким образом, проблема аренды сохраняется до тех пор, пока не произойдет увеличение строительства и не будут предприняты реальные шаги для стимуляции владельцев пустующих объектов.

У специалистов, опрошенных Idealista/news, есть ряд рекомендаций, как можно расширить предложение на рынке аренды. Кроме того, они подчеркивают необходимость создания устойчивого законодательства, большей защиты прав собственников, снижения налогового бремени, дополнительных мер поддержки для владельцев, готовых привести в порядок свои объекты, а также усиления контроля за состоянием арендованных помещений.

Советы владельцам

Теперь разберемся, что именно нужно сделать владельцам, чтобы успешно выставить свою квартиру на аренду. Процесс начинается с понимания того, что собственник должен учитывать при размещении своего жилья в аренду. "Процесс аренды с точки зрения собственника включает в себя как защиту своего капитала, так и извлечение стабильного дохода", - комментирует Патриция Боавида, юрист из Belzuz Abogados.

Когда собственник готов выставить свое жилье на рынок аренды, ему следует учесть ряд факторов, которые могут повлиять на успешность этой предприимчивости. В первую очередь необходимо:

• Проверить наличие действующих энергетических сертификатов;
• Не забывайте о лицензировании имущества для аренды.

Несмотря на новые упрощения, которые позволили осуществлять сделки с недвижимостью без обязательной лицензии на использование, правила аренды остались прежними и любая аренда без соответствующих документов считается незаконной.

Юридические аспекты

Проверка записи о собственности и земельной книги поможет избежать возможных проблем на этапе аренды. Что касается юридических аспектов, то договор аренды должен быть заключен в письменной форме и включать следующие элементы:

• Идентификация сторон;
• Место и цель аренды;
• Размер арендной платы;
• Дата подписания.

Определение арендной платы

С точки зрения определения оплаты арендной платы, арендодатель имеет право свободно установить цену, если объект помещается на рынок аренды впервые. В случае, если жилье уже арендовалось в течение последних пяти лет, первоначальная арендная ставка нового договора может увеличиться не более чем на 2% по сравнению с последней арендной платой, согласно правилам программы "Больше жилья". Важно четко определить условия пересмотра арендной платы; если такая оговорка отсутствует, арендная плата может пересматриваться на основании инфляционных коэффициентов.

Условия завершения договора

Также рекомендуется включить в договор пункт о предоплате и депозитах. В соответствии с законом, собственник может потребовать предоплату до двух месяцев аренды и депозит, равный до двух месяцев арендной платы. Очень важно также уточнить условия завершения арендного договора, чтобы избежать возможных недопониманий.

Уведомление налоговой службы

По истечении этих шагов арендодатель должен уведомить Налоговую службу об аренде недвижимости до конца месяца, следующего за началом аренды, и уплатить налог на печать. Игнорирование этих обязанностей может привести к штрафам и другим юридическим последствиям. Если имущество находится в ипотеке, обращение в банк для получения разрешения может быть обязательным.

Заключение

В заключение, важно подчеркнуть, что наличие надлежащих знаний и грамотный подход к аренде могут существенно повысить шансы на успех. Владельцы должны обращаться за помощью к квалифицированным специалистам для того, чтобы грамотно подготовить свою недвижимость к аренде и минимизировать риски. Только так можно создать конкурентоспособный рынок аренды, где будет обеспечен взаимовыгодный обмен интересов между собственниками и арендаторами.