Как построить империю арендного жилья во Франции

Забудьте про Великобританию и создайте свою империю во Франции. Если вы готовы и готовы справиться с правилами аренды во Франции, вы все еще можете получать высокую доходность. Представьте, что вы покупаете инвестиционную недвижимость намного ниже средней стоимости дома в Великобритании и платите процентную ставку по ипотеке 3-4%, а не 6% или около того, как это делают британские банки. Представьте себя в роли арендодателя в системе, которая способствует долгосрочной стабильности на рынке, где цены на недвижимость растут. Это не вымышленный мир - это реальность арендодателя во Франции. В то время как растущие процентные ставки и ужесточение регулирования удушают британскую модель аренды недвижимости, во Франции все совсем по-другому. Арендодатели все еще могут получать разумный ежегодный доход от своей недвижимости, возможен рост стоимости капитала, и - по стандартам Великобритании - регулирование довольно легкое. Telegraph Money беседует с инвесторами, которые покинули Великобританию, чтобы создать империю аренды недвижимости во Франции - и как вы тоже можете это сделать.

"Вам нужно выполнить свою работу".

Регион Вандея на западе Франции может предложить британским инвесторам более высокий доход от аренды. Переезд во Францию был долгосрочной мечтой Барбары и Питера Калдер, и когда их двое детей выросли, они решили осуществить ее. В 2019 году Барбара, пенсионерка, бывший учитель для детей с особыми потребностями, и Питер, который работал в логистике цепи поставок, покинули свою жизнь в деревне Хай Херствуд на Восточном Суссексе и переехали в Л'Эрмено, деревню в Вандее на западе Франции. Они решили оставить свой дом в Великобритании и сдавать его в аренду. Как только они обосновались во Франции, они решили добавить французскую арендную недвижимость в свой портфель, обратившись за помощью к агентству недвижимости Леже. Сознавая, что в их небольшой деревне не будет большого спроса на арендное жилье, Барбара и Питер решили купить в соседнем городе Ла Шатьенере. Их стратегия заключалась в минимизации входных затрат. Они выбрали трехэтажный таунхаус с двумя спальнями, который стоял на рынке три года и стоил 80 000 евро. Владельцы, разведенная британская пара, согласились принять предложение в 25 500 евро. Затем пара потратила 18 месяцев на ремонт за 36 000 евро, чтобы общая сумма их инвестиций в недвижимость составила 61 500 евро. "Я оценил его перед тем, как сдавать в аренду, и риэлтор сказал, что его стоимость составляет 100 000 евро", - сказал Питер. В январе 2022 года Питеру, 66 лет, и Барбаре, 72 года, удалось найти арендатора - мать-одиночку с двумя детьми, которая платит им 500 евро в месяц. После учета комиссии агента по недвижимости (500 евро в год), налогов на недвижимость (приблизительно 300 евро в год) и затрат на обслуживание, у пары остается стабильная годовая доходность в размере 8%.

Навигация по французским правилам аренды.

Арендные правила во Франции были незнакомы Барбаре и Питеру. Например, договоры аренды различаются в зависимости от того, арендуется ли недвижимость меблированная или немеблированная. Обычно меблированные дома сдаются на один год, а немеблированные - на автоматический трехлетний срок. Арендодатели не могут досрочно расторгать договоры аренды и должны предоставить шестимесячное уведомление, если хотят продать недвижимость, но арендаторы могут уехать при уведомлении за месяц. Если арендатор не выплачивает арендную плату, существуют законные механизмы, которые позволяют арендодателям выселить их, но процесс может замедлиться из-за погодных условий. "В французской системе нельзя выселить кого-то в зимний период", - сказал Питер.

Как и их британские коллеги, французские арендодатели также сталкиваются с некоторой бюрократией. Перед сдачей недвижимости в аренду она должна быть проверена. Ее газовые и электрические системы будут проверены, а эксперт также будет искать наличие опасностей, таких как асбест, термиты и свинец. Недавно Питер и Барбара также должны были получить оценку энергоэффективности дома. Недавно отремонтированный дом соответствовал требуемому стандарту. Но, как сказал Питер, некоторые арендодатели не были столь удачливыми и начали продавать старые недвижимости - ситуация, которая знакома многим британским арендодателям, опасающимся, что их дома не будут отвечать жестким требованиям энергоэффективности, которые правительство Великобритании планирует ввести с 2025 года.

Рекомендуемые недвижимости и места для получения лучших доходов.

Для Ролта большая разница между арендой недвижимости во Франции и Великобритании заключается в том, что цены на вход намного ниже на другой стороне Ла Манша. Он рекомендует потенциальным покупателям "проприете" следовать примеру Калдеров и искать дома с двумя или тремя спальнями с открытой площадкой в центре городов. "Французы, в отличие от британцев, обычно не готовы ездить на работу так же, как британцы", - сказал Ролт. "Лучшие арендные объекты находятся рядом с объектами инфраструктуры. Я бы избегал крупных городов, потому что там цены на вход намного выше, и обратил бы внимание на небольшие рыночные города, где вы можете купить дешево и максимизировать доходность". В городе Рюффек, где находится Ролт, он оценивает, что трехкомнатный дом с открытой площадкой в хорошем состоянии будет стоить около 150 000 евро. Его арендная плата составит около 650 евро в месяц, что приведет к доходности в размере 5%. Кани делится этим советом, предлагая инвесторам избегать французской столицы. "Великобритания и Франция очень похожи", - сказал он. "В Пари