Как инвестиции DAMAC в дата‑центры могут перевернуть рынок real estate UAE

Инвестиция в масштабах страны: почему это важно для real estate UAE

Новости о том, что владелец DAMAC запускает программу инвестиций в дата‑центры на $66 миллиардов, попали в заголовки всего мира — и это следует прочитать не только как технологическую историю. Для рынка недвижимости ОАЭ и особенно для сегмента commercial property эти проекты имеют прямые и косвенные последствия: от потребления энергии и инфраструктурных требований до спроса на офисы и жилье для квалифицированных сотрудников. В нашей статье мы объясняем, что именно планирует Hussain Sajwani, какие цифры он называет и что это значит для покупателей, инвесторов и экспатов.

Краткая суть сделки

Hussain Sajwani, председатель DAMAC Properties, через подразделение DAMAC Digital выделил участки в 13 странах и объявил о планах построить дата‑центры общей мощностью 6 000 мегаватт. По его оценке, строительство такой сети обойдется примерно в $66 млрд. Компания уже завершила объекты в Таиланде и Саудовской Аравии и рассчитывает на восемь объектов в эксплуатации к концу года. Среди клиентов значатся пять «гиперскейлеров» — крупнейших поставщиков облачных и ИИ‑услуг.

Что именно заявляет Sajwani и почему это важно

Sajwani — один из самых богатых бизнесменов региона, его состояние Forbes оценивает в $15,3 млрд. Он говорит, что идею развития дата‑центров подхватил во время локдаунов и роста видеосвязи, а последующий бум вокруг ИИ только подтвердил спрос на вычислительные мощности. Он запустил DAMAC Digital в 2021 году и уже анонсировал крупные проекты, включая совместные планы по инвестициям в США на $20 млрд, о которых говорилось в прошлом году.

Мы считаем, что его намерения — это не только попытка диверсификации бизнеса. Это стратегия захвата рынка инфраструктуры, которая идет параллельно с ростом спроса на недвижимость, обслуживающую новые технологические кластеры: офисы, склады, инженерные парки, жилье для сотрудников.

География проектов и масштаб стратегии

DAMAC Digital объявила о земельных участках и проектах в следующих странах:

• Таиланд и Саудовская Аравия — уже завершенные объекты
• Малайзия, Индонезия, Филиппины
• Турция, Греция, Испания, Италия
• Финляндия, Швеция
• Объекты в ОАЭ

Общий портфель земельных активов, по словам Sajwani, уже включает почти 6 000 мегаватт landbank — участков с доступом к энергоподключениям и волоконно‑оптическим сетям, достаточных для строительства дата‑центров.

Почему география важна

Выбор стран показывает две вещи:

• Ориентация на регионы с растущим спросом на облачные услуги и ИИ, где локальная регуляция и доступ к энергоресурсам делают проекты экономически оправданными.
• Риски диверсификации: проекты распределены по юрисдикциям с разной политической и экономической стабильностью, что усложняет операционную координацию и управление рисками.

Влияние на рынок недвижимости ОАЭ

Как это касается real estate UAE?

• Рост спроса на коммерческие площадки. Дата‑центры требуют земли и инфраструктуры, часто рядом с основными сетевыми узлами. Это может поднять цену специализированных промышленных и логистических площадей.
• Давление на энергетику. Дата‑центры — крупные потребители электроэнергии. Появление нескольких крупных проектов увеличит спрос на энергетические мощности и сети распределения, что может вызвать необходимость дополнительных инвестиций со стороны государства и частных компаний.
• Жилой спрос. Классические эффекты: приток инженеров, техников и менеджеров увеличит спрос на средне‑ и верхне‑ценовой сегмент жилья в районах около новых объектов.
• Коммерческая недвижимость и аренда. Арендные ставки в районах с развитой облачной инфраструктурой могут вырасти за счет спроса на офисы, colocation и сопутствующие сервисы.

Для покупателей и инвесторов это значит: если вы владеете или планируете покупать коммерческую собственность в зонах с запланированными дата‑центрами, вы можете получить премию за локацию. Но есть и обратная сторона — инфраструктурные ограничения и экологические требования могут повысить эксплуатационные расходы.

Риски и ограничения проекта

Мы всегда оцениваем возможности одновременно с рисками. В случае DAMAC и их амбиций риски следующие:

• Риск перегрева рынка. Sajwani говорит, что в ближайшие три‑четыре года спрос будет огромным, и он отвергает идею «пузыра» вокруг ИИ. Мы считаем риск перенасыщения реальным, особенно если строительство идет быстро и конкуренты активизируют проекты в тех же регионах.
• Регулирование и доступ к энергии. Дата‑центры ставят жесткие требования к надежности электроснабжения и охлаждению. В регионах с ограниченной генерацией это может привести к узким местам и дополнительным затратам.
• Геополитика и безопасность. В статье упоминается, что во время начальной волны атаки Ирана дроны поразили дата‑центры в ОАЭ и Бахрейне. Sajwani сказал, что ОАЭ показали устойчивость, но такой тип угрозы увеличивает расходы на защиту и страхование.
• Конкуренция с мировыми лидерами. Equinix имеет более 280 площадок; Sajwani ставит задачу обогнать их.