Как владелец DAMAC переводит миллиарды из недвижимости в датацентры — что это значит для рынка ОАЭ

Шаг из жилой недвижимости в цифровую энергетику

Инвестиции в недвижимость ОАЭ часто ассоциируются с жилыми комплексами и курортами, но один из крупнейших игроков рынка делает резкий поворот в сторону инфраструктуры, обслуживающей искусственный интеллект. Хусейн Саджани, глава DAMAC, объявил о планах инвестировать $66 млрд в строительство датацентров по всему миру. Это изменение стратегии имеет прямое отношение к рынку недвижимости и к тому, как мы должны оценивать инвестиционные риски и возможности в регионе.

Яслушал его заявления на Datacloud Global Congress и изучил доступные данные: это не простая диверсификация, а попытка перестроить бизнес-модель, с которой связанные миллиарды долларов девелоперских активов могут оказаться под новым управлением.

Кто такой Хусейн Саджани и какова его роль в рынке

Хусейн Саджани — не случайный инвестор. Его биография важна для понимания масштаба изменений.

• По данным Forbes, его состояние оценивается в $15,3 млрд.
• DAMAC Properties построила 60 000 объектов и имеет ещё примерно 60 000 в строительстве.
• DAMAC Digital запущена в 2021 году и уже завершила объекты в Таиланде и Саудовской Аравии.
• Саджани занимает высокие политические и деловые позиции, в прошлом участвовал в открытии проектов совместно с американским лидером, и поддерживает контакты с международными инвесторами.

За годы работы в недвижимости он прошёл через подъемы и падения рынка, включая кризис 2008 года. Это дает ему практическую базу для оценки циклов спроса и капитальных вложений. Я считаю, что такой опыт помогает объяснить, почему он видит в датацентрах не модное увлечение, а стратегическое направление бизнеса.

Масштаб и география проекта: цифры, которые трудно игнорировать

Планы DAMAC Digital выглядят амбициозно по всем показателям.

• Общая планируемая мощность: 6000 мегаватт.
• Ориентировая стоимость проектов: $66 млрд.
• Проекты заложены в 13 странах, включая Турцию, Грецию, Испанию, Италию, ОАЭ, Таиланд, Индонезию, Малайзию, Филиппины, Финляндию, Швецию, Саудовскую Аравию и США.
• К концу года компания рассчитывает запустить 8 датацентров, уже завершены объекты в Таиланде и Саудовской Аравии.
• Компания утверждает, что у неё есть земельный банк, достаточный для почти 6000 мегаватт при наличии мощности и оптоволокна.
• DAMAC уже привлекла пять «гипермасштаберов» в качестве клиентов; имена не раскрываются.

Эти цифры важны не только как маркетинговые заявления. Если проекты будут реализованы, DAMAC Digital по размеру активов и мощности может потеснить профильных операторов, включая нынешнего лидера рынка Equinix, у которого более 280 площадок по миру.

Почему DAMAC меняет фокус: факторы спроса и экономическая логика

Переход в датацентры не случаен. Саджани объясняет мотивацию так: во время пандемии он долго работал в режиме видеозвонков и увидел рост цифровых сервисов, затем ChatGPT ускорил спрос на вычислительные мощности.

Ключевые драйверы спроса:

• Массовое развитие искусственного интеллекта и обучение больших нейросетей, требующих кластеров GPU и больших площадей с высокой энергетической плотностью.
• Рост облачных сервисов у гипермасштаберов, которые стремятся диверсифицировать географию и мощности своих поставщиков.
• Страны в Азии и Европе ищут локализацию данных и устойчивые площадки для критичной инфраструктуры.

С коммерческой точки зрения датацентры привлекают девелоперов высокой барьером входа и длительными контрактами аренды на 5–15 лет. Это меняет профили доходности по сравнению с продажей жилых квартир, где циклы и доступность кредитного спроса более волатильны. В этом есть логика: стабильные операционные потоки и долгосрочные контракты привлекательны для институциональных инвесторов.

Влияние на рынок недвижимости ОАЭ и на инвесторов

Переориентация части капитала DAMAC с жилой недвижимости на датацентры повлияет на рынок в нескольких направлениях.

• Земля и логистика: земли, пригодные для датацентра, отличаются от участков для жилья. Нужны участки с доступом к высокой мощности и оптоволоконной связью. Часть девелоперских земель может перейти в коммерческое использование.
• Цены и спрос: рост спроса на коммерческие площадки под инфраструктуру может поднять цены в отдельных нишах и снизить давление на рынок жилья, если объём нового предложения замедлится.
• Инвестиционные потоки: институциональные и зарубежные инвесторы, ищущие стабильный доход, будут обращать внимание на проекты датацентров с анкерными арендаторами.
• Локальный рынок труда: строительство и обслуживание датацентров создаст рабочие места с высокой квалификацией и увеличит спрос на технические специальности.

Для инвесторов в жилую недвижимость это значит, что:

• Переоценка активов возможна, особенно если девелопер сокращает объем проектов в жилом сегменте.
• Инвесторам стоит следить за изменением структуры предложений и за тем, куда идут земельные активы.

Моя оценка: это серьёзное изменение стратегии, которое может привести к перераспределению капитала в ОАЭ, но эффект будет распределён по секторам и регионам, а не однородно хорош для всех собственников.

Риски: энергетика, геополитика и рыночная конкуренция

Любой крупный проект инфраструктуры сопряжён с рисками, и здесь их немало.

• Энергетические требования. Датацентры с сотнями мегаватт потребляют много электроэнергии. Вопросы устойчивости снабжения и стоимости энергии становятся ключевыми для экономической эффективности. Если цены на электричество вырастут, маржа может сильно сократиться.
• Конкуренция. Equinix и несколько других операторов уже имеют преимущества по опыту, клиентской базе и сети площадок. Путь к глобальному лидерству потребует не только капитала, но и долгосрочных контрактов с гипермасшкалерами.
• Геополитические угрозы. В самом регионе недавно были атаки дронами, повредившие датацентры в ОАЭ и Бахрейне. Саджани считает, что ОАЭ доказали устойчивость, но риск для критичной инфраструктуры сохраняется.
• Финансовая нагрузка.