Ипотека толкает рост: продажи жилья в Турции выросли, спрос иностранцев падает

Рынок недвижимости Турции в феврале: рост продаж на фоне снижения интереса иностранцев

Рынок недвижимости Турции показал противоречивую динамику: жилая недвижимость восстановилась, причем основным драйвером стал кредитный спрос, тогда как интерес иностранных покупателей продолжил снижение. В первых строках отчёта Турецкого статистического института заметно два факта, которые инвесторам и покупателям стоит принять во внимание — рост ипотечных сделок и сокращение доли зарубежных покупок.

Ключевые показатели в начале года

• Общее количество сделок в феврале: 124 549 единиц, что на 5,9% больше, чем годом ранее.
• Ипотечные продажи выросли на 42,3% до 25 035 сделок — главный фактор месячного прироста.
• Продажи нового жилья: 37 785 единиц (+5,9%); вторичного жилья: 86 764 единицы (+6%).
• Доля нового жилья в общем объёме составила 30,3%, вторичного — 69,7%.
• За январь–февраль суммарно продано 236 029 домов, рост 0,6% в годовом исчислении; ипотечные сделки за этот период поднялись на 29% до 45 298.
• Продажи иностранцам в феврале упали на 2,9% до 1 506 единиц, что составляет лишь 1,2% от общего объёма; за два месяца падение достигло 12,1% (2 812 сделок).

Эти цифры показывают, что внутренний кредитный спрос сейчас важнее внешних инвестиций для объёма сделок. Мы видим, что рынок подкрепляется доступностью финансирования и ощущением покупательной активности среди местных покупателей.

Почему ипотека стала драйвером роста

В отчёте TÜİK чётко видна финансовая составляющая подъёма: ипотечные продажи в феврале выросли на 42,3%, а за 2025 год ипотека уже увеличила долю сделок почти на 49% до примерно 237 000 единиц. Для рынка это значит следующее:

• Наличие кредитов увеличивает платёжеспособный спрос, позволяя покупателям распределять нагрузку со временем.
• Рост ипотечных сделок отражает приемлемость банковских условий и готовность покупателей брать долгосрочные обязательства.
• Для застройщиков это сигнал продолжения спроса на новые проекты и готовности инвестировать в объекты средней и высокой ценовой категории.

Практический вывод для покупателей и инвесторов: если вы рассматриваете покупку с ипотекой, текущая динамика говорит в пользу тщательной проверки ипотечных предложений на рынке, структуры выплат и валютной привязки кредита. Мы советуем:

• Сравнивать эффективные процентные ставки и комиссии нескольких банков.
• Оценивать влияние инфляции и валютных колебаний на реальную стоимость выплат.
• Рассчитать сценарии досрочного погашения и возможность реструктуризации.

Ипотека делает жильё доступнее, но одновременно повышает финансовую сложность сделки. Важно учитывать срок кредита, фиксированность или плавающую ставку и влияние валюты, если доходы и обязательства номинированы в разных валютах.

Стагнация иностранного спроса: кто уходит и почему

Парадокс рынка в том, что внутренняя активность растёт, а внешняя снижается. В феврале иностранные покупки уменьшились на 2,9% до 1 506 единиц и составили всего 1,2% от объёма всех сделок. За два месяца падение составило 12,1%. Среди иностранных покупателей лидировали:

• Россия — 191 покупка
• Иран — 131 покупка
• Ирак — 106 покупок

За 2025 год всего иностранцы приобрели 21 534 дома, что на 9,4% меньше, чем в 2024 году.

Почему иностранцы стали покупать меньше? Мы видим несколько взаимосвязанных причин:

• Валютные риски и колебания обменного курса делают зарубежные сделки дороже для покупателей с доходом в других валютах.
• Усиление проверки сделок и изменившиеся налоговые/регуляторные условия в отдельных регионах уменьшают привлекательность быстрых покупок.
• Конкуренция со стороны внутренних покупателей, которые активнее используют ипотеку, повышает цены на доступные объекты.

Для иностранных инвесторов это значит, что стратегия покупки в Турции требует более тщательной подготовки, долгосрочных расчетов и учёта региональных особенностей. Мы рекомендуем:

• Привлечь местного юриста для проверки права собственности и ограничений (например, запретов на продажу в приграничных зонах).
• Оценить валютную стратегию: хранить резерв в валюте, в которой платится ипотека, если применимо.
• Рассматривать инвестирование в объекты с гарантированным доходом от аренды, чтобы смягчить валютные риски.

Коммерческая недвижимость и строительная активность: разный ритм

Рынок коммерческой недвижимости показал иную картину. В феврале продажи коммерческих объектов снизились на 1,1% до 15 069 единиц, однако ипотечные сделки в этом сегменте резко выросли на 62,8% до 692 операций. За январь–февраль общий объём коммерческих продаж упал на 7,2% до 28 336.

Что это означает:

• Бизнес-сектора испытывают осторожность в принятии решений по покупке коммерческих площадей, возможно из-за смены структуры спроса или ожидаемых арендных доходов.
• Рост ипотечного финансирования коммерческой недвижимости говорит о том, что кредиторы готовы финансировать проекты в сегменте, что может стимулировать сделки в среднесрочной перспективе.

Параллельно с этим строительный сектор показывает признаки устойчивости.