Новый закон по недвижимости Хорватии: что реально изменится для покупателей и агентов

Новое правило игры для недвижимости Хорватии: кратко и по делу

Правительство одобрило проект закона, который должен изменить фундаментальные правила работы рынка недвижимости Хорватии. Этот документ, принятый на уровне кабинета министров 30 мая 2026 года, направлен на повышение прозрачности и усиление защиты потребителей при покупке, продаже и аренде недвижимости. Мы объясняем, что именно предлагает законопроект, какие последствия он несет для покупателей, продавцов, арендаторов и агентств, и как действовать уже сейчас.

Первый взгляд

Входная фраза для всех, кто следит за рынком: просмотры объектов обычно бесплатны, агентства не смогут делать показ зависимым от подписания договора о полномочиях, а покупателям и арендаторам предлагают больше инструментов защиты. При этом проект закона ещё должен пройти парламентские процедуры и вступить в силу не сразу.

Что предлагает закон: ключевые положения

Законопроект фокусируется на трёх задачах: прозрачность, защита покупателей и правила для посредников. Основные моменты, выделенные правительством и представителями отрасли:

• Уточнение прав и обязанностей между покупателями, продавцами, арендаторами и агентствами;
• Установление стандартов для услуг посредников на рынке недвижимости;
• Ограничение практики принуждения к подписанию договора перед показом объекта;
• Подтверждение права агентства отказаться от показа по своей инициативе;
• Противодействие нелегальным, незарегистрированным агентствам.

Из уст профильных экспертов прозвучали важные детали. Иван Еласка, председатель Ассоциации риелторов Хорватии, пояснил, что цель — повысить прозрачность и безопасность граждан при операциях с имуществом. Филип Бркан подчеркнул: по текущему законодательству и по проекту просмотры как правило бесплатны, но возможны исключения, если агентство заранее указывает плату в своих условиях и информирует об этом клиента.

Что это меняет для покупателей и арендаторов

Мы часто слышим от читателей и клиентов простую задачу: как не переплатить и как не попасть на мошенников. Законопроект снимает ряд юридических неясностей, но на практике многое останется за исполнением и контролем.

Что приобретает покупатель/арендатор:

• Право на свободный просмотр: агентство не сможет требовать договор о посредничестве как обязательное условие показа. Это упрощает первичный осмотр объектов и сравнение альтернатив.
• Защита от скрытых комиссий: если агентство хочет взимать плату за просмотр, оно должно явно прописать это в условиях и заранее уведомить клиента.
• Больше оснований для отказа от сотрудничества с нелегальными агентами — инспекторы и общественность смогут ссылаться на обновлённые правила при жалобах.

Чего следует ожидать и как действовать лично:

• Всегда просите у агента полное имя, название агентства и номер лицензии. Если агент отказывается или не может предоставить данные, прекращайте общение.
• Требуйте письменные условия оказания услуг, где ясно указаны возможные платежи, включая плату за просмотр, порядок оплаты комиссии и порядок возврата авансов.
• Фиксируйте договорённости письменно: электронная переписка с детализацией условий имеет ту же практическую ценность, что и бумажный договор при доказательстве фактов.

Мы считаем, что для иностранных покупателей и экспатов ключевой момент — не полагаться на «первое лицо» агента. Требуйте лицензии и проверяйте условия сделки с местным юристом или консультантом по недвижимости.

Что изменится для агентств и как рынок отреагирует

По словам Ивана Еласки, число агентств в Хорватии уже выросло до примерно 1,500 агентств. Рост конкуренции меняет представление о стандартном наборе услуг: от профессиональной фотосъёмки и видео-презентаций до активного маркетинга и круглой доступности агентов.

Возможные последствия для посредников:

• Конкуренция заставит агентства повышать качество сервиса: те, кто не готов инвестировать в маркетинг и оперативную работу, постепенно потеряют клиентов.
• Запрет на условные показы уменьшит тактические приёмы, где покупателя заставляют «подписаться» прежде чем увидеть квартиру.
• Агентства получат инструмент для легитимного отказа от показа, что даёт им возможность отсеять нежелательных запросов, но одновременно создаёт риск злоупотреблений при дискриминации клиентов.

Мы считаем, что серьёзные агентства выиграют от прозрачных правил. Те, кто предпочитал серые схемы и ненадёжные практики, окажутся под давлением. Но переходный период может быть проблемным: пока рынок не адаптируется, клиенты должны сохранять осторожность.

Нелегальные агентства: масштаб проблемы и как её минимизировать

Филип Бркан прямо назвал одну из главных проблем рынка — работу незарегистрированных агентств. Споры и жалобы часто связаны с отсутствием лицензии и нарушениями прав потребителей.

Практические шаги, которые мы рекомендуем всем участникам сделки:

• Проверяйте лицензию агента всегда и сразу.