Иммобилиарный рынок Португалии: инвестиции снизились на 8% в 1-м полугодии

Инвестиционный рынок коммерческой недвижимостиПортугалии закрыл первое полугодие года с общим объемом инвестиций в 765 миллионов евро. Это снижение на 8% по сравнению с тем же периодом 2022 года, сообщает консалтинговая компания Savills.

"Основные факторы рынка, которые определяли первые 6 месяцев года, должны сохраниться до конца 2023 года, с повышенными процентными ставками, продолжающими оказывать большое давление на ожидания инвесторов по доходности, вызывая задержку в процессе принятия решений. Несмотря на это, рынок продолжает иметь высокую ликвидность для инвестиций в недвижимость", - объясняет Паулу Сильва, глава Savills Portugal.

По словам ответственного лица, "офисные и промышленные и логистические активы остаются интересными классами для инвесторов, однако отсутствие качественной продукции и ожидания продавцов ограничивают закрытие сделок на этих рынках". С другой стороны, "активы с добавленной стоимостью и развития - последние посвящены развитию жилых, альтернативных и гостиничных проектов - остаются очень привлекательными для инвесторов".

Консультационная компания представляет в своем отчете анализ рынка по сегментам инвестиций в недвижимость:

Офисы

Лиссабон

В первом полугодии 2023 года рынок офисов Лиссабона зарегистрировал суммарное занятие площадью около 38 321 кв.м., что является существенным снижением на 77% по сравнению с первым полугодием 2022 года. "Это падение оказалось более значительным из-за базового сравнения с 2022 годом, когда достигались исторические результаты, поскольку состоялись крупные предварительные аренды и операции владельцев-пользователей", - говорится в отчете Savills.

С 2024 по 2025 году уже планируется построить около 200 000 кв.м новых помещений, из которых уже более 60 000 кв.м. предназначены для собственного использования.

"Несмотря на значительное снижение сегмента офисов, окончание второго квартала 2023 года свидетельствует о его устойчивости в условиях вызовов рынка. В действительности, есть недостаток в качественных офисных помещениях, доступных к использованию, что, в сочетании с высоким спросом со стороны компаний, приоритезирующих Экологический, Социальный и Управленческий (ESG) критерии, оказывает большое давление на этот рынок", - говорит Фредерико Лейтану де Соуса, руководитель отдела офисов Savills Portugal.

Порту

В первой половине года рынок офисов Порту суммировал занятую площадь в общей сложности 25 184 кв.м. Несмотря на снижение объема занятой площади на 17% по сравнению с тем же периодом прошлого года, это на 9% больше, чем средний объем занятой площади за последние четыре года. Этот результат был достигнут благодаря закрытию 32 сделок, включая 7 сделок площадью более 1000 кв.м.

К концу 2023 года планируется завершение около 35 700 кв.м новых офисных помещений, с примерно 19 000 кв.м предназначенных для размещения в "зоне Out of Town". В первой половине 2023 года было завершено 5 проектов общей площадью слегка более 25 000 кв.м.

"Строительство новых офисных проектов привлекает широкий спектр компаний из разных секторов и стран. Этот тренд особенно заметен в районах около Порту, таких как Матозиньюш. Все эти факторы делают Порту все более привлекательным местом для компаний, стремящихся занять прочные позиции на динамичном и будущем ориентированном рынке", - говорит Граца Кунья, сотрудник отдела офисов Savills Portugal в Порту.

Промышленность и логистика

К концу первого полугодия 2023 года национальный рынок промышленности и логистики зарегистрировал объем занятой площади примерно 308 000 кв.м, что составляет очень большое увеличение на 93% по сравнению с предыдущим аналогичным периодом 2022 года.

"Несмотря на неопределенную экономическую обстановку, сегмент промышленности и логистики значительно растет в Португалии. Недостаток доступных недвижимостей и мест для строительства, а также высокий спрос являются главными вызовами сектора в настоящее время.

Розница

В мае 2023 года розничные продажи в Португалии выросли на 3,1% по сравнению с аналогичным периодом года. Это увеличение на 0,6 процентного пункта по сравнению с апрелем 2023 года (2,5%), и является самым высоким годовым приростом за последние четыре месяца. Сегмент продуктов питания вырос на 2,8%, в то время как непродовольственные товары поднялись на 3,2%.

Онлайн-торговля является одним из факторов, ответственных за рост сегмента, с прогнозом выручки в размере 4,72 миллиарда евро в Португалии к концу 2023 года. К 2027 году этот показатель должен достигнуть уровня в 7,36 миллиарда евро. В то же время к 2027 году ожидается, что число пользователей онлайн-торговли в Португалии составит 5,82 миллиона человек.

"После двух лет сильных ограничений розница возникла в 2023 году в новом контексте. Жизнь изменилась, типология клиентов и их потребности изменились, и розничная торговля адаптировалась с гибкостью и удивительным успехом. Как известно, одним из основных факторов успеха розничной деятельности в Португалии является туризм, который уверенно способствует росту предложения в сфере общественного питания, особенно в Лиссабоне и Порту", - подчеркивает Жозе Гальван, Португалия.

Жилой фонд

За первое полугодие 2023 года количество сделок с жилой недвижимостью уменьшилось на 19% по сравнению с первым полугодием 2022 года, с 82 752 проданными объектами в Континентальной Португалии до закрытых 66 624 сделок на данный момент.

К концу первого полугодия 2023 года столица Португалии была главным исполнителем сделок, продав 4387 жилых помещений, что составляет разницу в 27% по сравнению с первым полугодием 2022 года (5963).

"Эти цифры не удивляют, поскольку рынок все еще находится в периоде более осторожного и взвешенного подхода со стороны потенциальных покупателей. Кроме того, постоянное повышение процентных ставок, более строгие правила банковского финансирования, доступность жилья и демографические изменения существенно влияют на принятие решений. Однако рынки премиум-класса и высокого уровня показывают хорошие результаты и стабильный рост", - объясняет Мигель Ласерда, директор департамента жилья в Лиссабоне.

Порту, в свою очередь, зарегистрировал 2969 сделок и закрыл первое полугодие года со снижением на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

"Такие показатели, зарегистрированные в первом полугодии, были ожидаемыми. Однако рынок Порту по-прежнему демонстрирует большую устойчивость и является одним из предпочтительных мест проживания и работы для людей и компаний из других регионов, которые выбирают город. Благодаря большому развитию городской среды перспективы регионального рынка очень оптимистичны", - говорит Жуан Лейте де Каштру, коммерческий директор Savills Porto Division.

В первом полугодии средние цены на новые жилые объекты в Лиссабоне, Порту и Алгарве составили соответственно 5 847 евро / кв.м., 4 127 евро / кв.м. и 4 879 евро / кв.м.

Туризм

До июня 2023 года в Португалии зарегистрировали более 34 миллионов ночей проживания, что является ростом примерно на 11% и рекордом по количеству накопленных ночей проживания в первом полугодии года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года (30,8 млн). Иностранцы составляют 71% от общего числа проживаний до сих пор, в то время как внутренний туризм составляет остальные 29%.

За первое полугодие года Португалия приняла в общей сложности 13,6 миллиона гостей. Что касается развития туризма в стране, зарегистрировано повышение в 10% в накопленном числе путешественников при сравнении между цифрами первого полугодия 2023 и первого полугодия 2019 года (12,2 млн).

В первой половине года открылось 59 новых гостиниц, общим числом 2800 комнат, при этом 80% этих новых арендах находятся в Регионе Великого Лиссабона, Алентежу, Порту и Северного региона.