Что такое крупный собственник с новым жилищным законом? Последствия.

Новый Закон о Жилье вызывает множество вопросов, особенно в отношении того, что считается крупным владельцем недвижимости. Применяется ли одно и то же определение во всех регионах? Какие объекты недвижимости учитываются? Что означает быть крупным владельцем? Давайте разберемся.

Что такое крупный владелец недвижимости?

Согласно закону, крупным владельцем недвижимости является физическое лицо или компания, владеющая более 10 городскими объектами недвижимости, за исключением гаражей и кладовых, или имеющая общую застройку более 1 500 м2, предназначенную для жилого использования. Однако количество объектов недвижимости сокращается до пяти, если они находятся в зонах, объявленных напряженными со стороны соответствующего автономного сообщества.

Это означает, что в напряженном рынке жилья, если таковым будет объявлен, количество жилых помещений может быть сокращено (в зависимости от компетентного автономного сообщества) до пяти (этого достаточно, чтобы быть считаемым крупным владельцем), или более городских объектов недвижимости, но всегда в пределах одной и той же напряженной жилой зоны. То есть, пять или более жилых помещений, принадлежащих одному человеку, должны находиться в пределах одной и той же зоны.

Кто считается крупным владельцем в Каталонии?

В Каталонии любое лицо, владеющее пятью или более жилыми помещениями, которые находятся в напряженных зонах, будет считаться крупным владельцем с соответствующими последствиями. Не будут считаться крупными владельцами социальные и частные застройщики, занимающиеся строительством государственных жилищ, предназначенных для продажи, а не для аренды.

Какие объекты недвижимости включаются в категорию крупных владельцев?

В категорию крупных владельцев (или крупных собственников) включаются только те жилые помещения, которые находятся в городах или поселках и обитаемы (имеют сертификат о пригодности для проживания). Исключаются объекты, такие как гаражи, кладовые и коммерческие помещения, поскольку, хотя они являются городскими, не предназначены для жилого использования.

Включается ли основное жилье в категорию крупных владельцев?

Хосе Мендес, партнер юридической фирмы Мендес Лит, указывает, что в тексте Закона о Жилье нет различий, поэтому основное жилье учитывается для этих целей.

А что, если у меня есть наследуемое или совладельческое жилье?

Хотя законодательство не указывает, как обрабатывать такие свойства, вероятно, любая недвижимость, которой мы владеем, будь то как совладельцы или как основное жилье, будет учитываться.

Статья 19 нового Закона о Жилье гласит, что в напряженных районах правительство может запросить у крупных владельцев информацию о принадлежащих им недвижимостях и их назначении с целью индивидуального анализа каждой ситуации.

Как меня затрагивает статус крупного владельца?

Первым последствием для крупного владельца является ограничение в индексации аренды. С марта 2022 года владельцы не могут увеличивать арендную плату более чем на 2%, и так будет до 31 декабря 2023 года. Теперь Закон устанавливает, что в течение 2024 года, при обновлении аренды жилья, увеличение не может превышать 3% в случае крупных владельцев.

Зоны напряженного рынка жилья

Закон позволяет компетентным органам в области жилья объявлять зоны напряженного рынка жилья, если выполняется одно из следующих условий:

• Средние расходы на ипотеку или аренду в личном бюджете или совместном хозяйстве, а также основные расходы и услуги превышают 30% средних доходов домохозяйств;
• Цена покупки или аренды жилья в этой зоне выросла за последние 5 лет, по крайней мере, на 3 пункта выше соответствующего регионального ПЦИ.

Но выполнение любого из этих условий не означает автоматическое признание зоны напряженным рынком жилья, требуется явное объявление компетентным органом (автономное сообщество). Срок действия изначального объявления составляет 3 года с возможностью ежегодного продления.

Объявление зоны напряженности влечет за собой два важных момента:

• Изменение режима продления договоров: после окончания обязательного срока или автоматической продления договора, арендатор может запросить исключительное продление на годовые сроки с максимальной продолжительностью в 3 года, в течение которого будут сохраняться те же условия действующего договора. Арендодатель обязан принять это продление, если не были согласованы иные условия или если законно заявлено, что недвижимость будет заниматься самим владельцем или членами его семьи в качестве основного жилья, или если будет заключен новый договор с ограничениями в отношении арендной платы.
• Ограничение цены аренды: при заключении новых договоров аренды условия будут различаться в зависимости от того, является ли арендодатель крупным владельцем или нет. Следует помнить, что автономные сообщества могут снизить порог с 10 до 5 объектов недвижимости, принадлежащих крупным владельцам в зонах напряженности, будь то физические или юридические лица.
• Повышение цены аренды на 10% при заключении новых договоров: Если арендодатель является крупным владельцем, арендная плата по новому договору не должна превышать максимальную цену, установленную в соответствии с системой ссылочных индексов цен, которую будет опубликована в будущем. Это регулирование будет применяться к договорам, заключенным после вступления в силу Закона (26 мая 2023 года), когда система индексов будет утверждена (учитывая условия и характеристики арендованного жилья и здания, в котором оно находится). То же самое ограничение в соответствии с системой ссылочных индексов цен будет применяться к договорам аренды жилья, в которых недвижимость находится в зоне напряженного рынка жилья и в течение последних пяти лет не было действующих договоров аренды.

Кто считается мелкими владельцами?

Собственникам, владеющим менее 10 жилыми помещениями (или 5 в напряженных зонах), присваивается статус мелких владельцев. Для таких арендодателей существуют специальные регуляции:

• Изменение цены существующих арендных платежей: Арендная плата ежегодно не может возрасти более чем на следующие проценты:
  • 2023 год: максимальное повышение составляет 2%
  • 2024 год: максимальное повышение составляет 3%
  • 2025 год: повышение будет определено новым индексом, о котором пока ничего не известно
• Для новых договоров аренды:
  • В напряженных зонах: Цена аренды не должна превышать предыдущее соглашение, увеличенное на определенный процент (2% в 2023 году, 3% в 2024 году и индекс, который будет определен с 2025 года и позднее)
  • Вне зон повышенного спроса: Собственники имеют право установить цену, которую они считают справедливой.

В дополнение к этому, эти владельцы могут получить налоговые льготы при аренде своей собственности. Эти стимулы включают скидки в размере от 60% до 90% на полученные доходы от аренды, в зависимости от определенных условий, таких как аренда молодым людям или снижение арендной платы на территориях с повышенным спросом не менее чем на 5% по сравнению с предыдущим контрактом.