Что такое доходность инвестиций в недвижимость (ROI)?

Редакционное примечание: Мы получаем комиссию с партнерских ссылок на Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнение и оценки наших редакторов.

Инвесторы в недвижимость рассматривают различные виды имущества. Кто-то фокусируется на коммерческой недвижимости, такой как торговые центры или офисные здания, в то время как другие могут быть заинтересованы в квартирных зданиях или частных домах. Многие инвесторы ищут доход от арендных недвижимостей, в то время как другие могут быть заинтересованы в быстрой перепродаже недвижимости для получения прибыли от роста цен. В любом типе инвестиций в недвижимость важно учитывать доходность инвестиций при принятии решения.

Что такое доходность инвестиций (ROI)?

ROI - это метрика, которую инвесторы в любом классе активов могут использовать для оценки и сравнения инвестиционной эффективности. Это процент, который показывает, как ваша чистая прибыль от актива сравнивается с тем, что он вам обошелся. Есть два основных способа заработать деньги на недвижимости: за счет роста цен или дохода от аренды. Что касается роста цен в недвижимости, ROI определяется при продаже имущества. Это прибыль, оставшаяся после вычета цены покупки недвижимости и всех затрат на ее ремонт. Если вы купили недвижимость за 300 000 долларов и продали ее через несколько лет за 375 000 долларов, это 75 000 долларов прироста цен. Однако, если вы потратили 20 000 долларов на ремонт, общая стоимость недвижимости составит 320 000 долларов. Если вы вычтете общую стоимость в размере 320 000 долларов из цены продажи в размере 375 000 долларов, вы получите прибыль в размере 55 000 долларов. Разделите эту прибыль в размере 55 000 долларов на 320 000 долларов и ваш ROI составит 17%.

Как рассчитать ROI?

Основной формулой расчета ROI является: (Цена продажи инвестиций - Стоимость инвестиций) / Стоимость инвестиций. Кэш-продажи с обычными и кредитными продажами. Это самый простой расчет. Если вы продаете недвижимость, которую вы купили за наличные деньги, просто вычтите общую стоимость инвестиций, включая все ремонтные работы, из цены продажи и разделите на стоимость, чтобы получить ROI. Если покупка недвижимости была финансирована, добавьте затраты на проценты к общей стоимости инвестиций.

Аренда. Многие инвесторы приобретают арендные недвижимости, чтобы получить доход на долгосрочной основе. Для расчета ROI для арендной недвижимости сперва оцените годовой доход от аренды и годовые операционные расходы, которые включают затраты на обслуживание, налоги на недвижимость, коммунальные услуги и другие текущие расходы. Большинство арендуемых недвижимостей финансируются. Предположим, что это так, ROI рассчитывается путем вычитания годового дохода от аренды из годовых операционных расходов и деления на остаток по ипотеке.

REIT. Инвестиционная компания (REIT) - это совместные инвестиции в недвижимость. Инвесторы могут покупать акции REIT, так же, как они покупают акции в инвестиционных фондах, и получать дивиденды на основе дохода, полученного от имущества, находящегося в REIT. Инвесторы могут также продавать свои акции в REIT, чтобы получить прибыль от роста цен. Фактически, многие REIT являются публичными компаниями, и акции покупаются и продаются, как и акции. Как и с акциями, ROI просто является вашим чистым доходом от инвестиций в REIT, деленным на затраты.

Какие факторы влияют на ROI недвижимости?

Различные факторы могут повлиять на потенциальную прибыльность инвестиций в недвижимость.

Цена покупки Очевидно, цена покупки имеет значительное влияние на ROI. Если вы платите больше за инвестицию и/или тратите значительную сумму на ремонт, вы снижаете свою доходность, если только стоимость недвижимости не повышается.

Процентные ставки Процентные ставки имеют очень сильное влияние на доходность инвестиций в недвижимость. Когда Федеральная резервная система повышает процентные ставки, процентные ставки по ипотечным кредитам часто повышаются, и это подавляет рынок недвижимости, так как спрос снижается, поскольку покупатели уклоняются, ожидая лучшей процентной ставки. Если вы продаете в таком рынке, цена продажи будет ниже, а прибыль сократится.

Месторасположение Месторасположение имущества имеет значение, будь то коммерческая или жилая недвижимость. Например, зона с высоким трафиком важна для торгового центра и может увеличить стоимость имущества. Частный дом в безопасном районе с хорошими школами стоит больше, чем идентичный дом в нежелательном районе и будет продаваться по более высокой цене.

Демография Демография также имеет значение. Питер Майклис, агент по недвижимости из Нью-Йорка, говорит: "Демографические показатели населения могут существенно влиять на предложение и спрос. В результате пандемии Covid-19, когда сотрудники не могли быть в офисе каждый день, мы видим много молодых семей и людей, переселяющихся из города. Это привело к очень динамичному рынку недвижимости".

Материалы Стоимость строительных материалов будет влиять на ROI, так как ремонтные работы становятся более дорогими. Рост цен на камень, гравий, древесину и сантехническое оборудование снизит прибыль, а также повышенные затраты на работу.

Тип недвижимости Тип недвижимости может влиять на прибыльность. По словам Виталя Аэлиона, главного инвестиционного директора из Денвера, "обеспеченные имущества обычно являются менее привлекательными инвестициями, чем дешевые дома, так как они дают меньший доход от аренды. Например, в районе Денвера имущество стоимостью 200 000 долларов приносит аренду около 2000 долларов в месяц. Недвижимость стоимостью 1 миллион долларов будет сдаваться примерно за 4 000 долларов в месяц".

Стратегия Ваша инвестиционная стратегия имеет значение. Каждый тип стратегии имеет свою структуру доходности, и доходность будет различаться соответственно. Популярные стратегии включают покупку и удержание, перепродажу, сдачу в аренду недвижимости и инвестиции в REIT или частные фонды недвижимости.

Средний ROI на американском рынке недвижимости.

На американском рынке медианная доходность по недвижимости составляет 8,6% ежегодно, по данным S&P 500. Стратегии инвестиций влияют на доходность инвестиций, и различные типы недвижимости привлекают инвесторов, использующих различные стратегии. Жилые недвижимости генерируют среднегодовую доходность на уровне 10,6%, торговая недвижимость - 9,5%, а REIT - 11,8%. Инвесторы обычно анализируют данные, относящиеся к конкретным географическим регионам или метрополитен-площадкам, чтобы сравнить доходность и стоимость капитала и принять обоснованные инвестиционные решения.

Дополнительные показатели рентабельности. ROI является наиболее значимой метрикой для оценки рентабельности, однако инвесторы используют и другие метрики, чтобы иметь полное представление о общей доходности.

Капитализационная ставка. Капитализационная ставка - это показатель годовой бездолговой ставки дохода от арендной недвижимости. Он рассчитывается с использованием чистого операционного дохода, стоимости недвижимости и ставки доходности. Эта ставка варьируется в разных регионах, и инвесторы в недвижимость используют эту метрику для анализа инвестиционных возможностей.

Внутренняя норма доходности. ВНД - это более сложная метрика, которая сравнивает будущую стоимость инвестиций со стоимостью в текущих долларах (чистая текущая стоимость).

Доходность наличных денег. Эта метрика обычно используется на протяжении одного года и сравнивает чистый денежный поток от инвестиций в недвижимость с общей суммой инвестированных средств.

Ищете финансового советника? Свяжитесь с предварительно проверенным финансовым советником за 3 минуты.