Что происходит на рынке недвижимости?

Строительство жилья в США резко возросло в мае, а цены поднялись, несмотря на самые высокие за 15 лет процентные ставки. Эта устойчивость удивила некоторых экономистов.

Гианни Мартинес, 31 год, думал, что будет довольно легко купитьквартиру. Ипотечные ставки сейчас колеблются около 7 процентов - самые высокие с 2007 года - благодаря усилиям Федеральной резервной системы по сдерживанию инфляции. Центральные банкиры за последние 15 месяцев повысили официальную процентную ставку до около 5 процентов, что привело к увеличению затрат на кредитование во всей экономике.

Мистер Мартинес, работник в сфере технологий, ожидал, что это снизит спрос на недвижимость в Майами. Но вместо этого он оказался в жесткой конкуренции за одно- или двухкомнатные квартиры возле океана. Он сделал семь или восемь предложений и готов заплатить 25 процентов первоначального взноса, но он все время проигрывает, часто тем, кто платит наличными, а не берет дорогой ипотечный кредит.

"Из-за процентных ставок в 7 процентов я не думал, что будет такая конкуренция - но для покупателей наличными это не имеет значения", - сказал мистер Мартинес, отмечая, что он конкурирует с иностранными покупателями и другими молодыми людьми, которые приходят на показы с родителями, подразумевая, что мама или папа могут помочь оплатить счет.

"Когда есть правильно оцененный объект, это безумие", - сказал он.

Повышение ставок Федеральной резервной системы направлено на замедление американской экономики, в том числе регулирование рынка недвижимости, чтобы сдержать инфляцию. Сначала эти меры быстро сработали, чтобы ослабить чувствительные к процентным ставкам секторы экономики: рынки недвижимости в Соединенных Штатах значительно снизились в прошлом году. Но это охлаждение, кажется, начинает проскальзывать.

Цены на жилье в конце 2022 года снизились на всей стране, но за последние несколько месяцев они начали восстанавливаться, что совпало с сильным ростом рынка в южных городах, включая Майами, Тампу и Шарлотт. Данные, которые будут опубликованы во вторник, покажут, продолжается ли эта тенденция. Данные на прошлой неделе показали, что национальное строительство жилья внезапно возросло в мае, достигнув максимального значения с 2016 года, также увеличилось количество заявок на строительство домов.

Рынок недвижимости начинает обретать второе дыхание. Рост цен на жилье не будет существенно влиять на официальные показатели инфляции - они основаны на арендной плате, а не на затратах на покупку жилья. Но это возрождение является признаком того, насколько сложно Федеральной резервной системе ограничить моментум в экономике, когда рынок труда остается сильным, а финансовое положение потребителей в целом здоровее, чем до пандемии.

"Это еще один фактор: вещи не остывают настолько, насколько они ожидали", - сказала Кэти Бостянчич, главный экономист Nationwide Mutual.

Это может иметь значение для политики: чиновники Федеральной резервной системы считают, что экономике нужно некоторое время развиваться со скоростью, ниже ее полного потенциала, чтобы инфляция полностью снизилась. В слабой экономике потребители не хотят покупать столько, поэтому компании испытывают трудности с установлением высоких цен.

Вопрос состоит в том, может ли экономика замедлиться достаточно, когда недвижимость стабилизируется или даже начинает набирать обороты, что подталкивает застройщиков быть более оптимистичными, строительные компании нанимают работников, а владельцы недвижимости получают психологическое усиление от роста стоимости их домов.

По крайней мере, пока что, глава Федеральной резервной системы не выглядит обеспокоенным.

"Национальный рынок недвижимости выровнялся и, возможно, немного возрос, но на гораздо более низком уровне, чем раньше", - сказал председатель ФРС Джером Х. Пауэлл на заседании законодателей на прошлой неделе, добавив на следующий день, что "вы даже можете сказать, что он достиг дна".

Повышение ставок существенно снизило продажи существующих домов, по его словам, хотя спрос на новые дома поддерживается двумя долгосрочными тенденциями.

Миллениалы - самое многочисленное поколение в Америке - находятся в возрасте от 20 до 30 лет, пиковые годы для выхода на самостоятельное проживание и покупки дома.

И переход на удаленную работу во время пандемии, похоже, побудил людей, которые в противном случае остались бы с соседями или родителями, жить самостоятельно, основываясь на последних исследованиях, в которых участвовал главный экономист Economic Innovation Group Адам Озимек.

"Удаленная работа означает работу из дома для многих людей", - сказал г-н Озимек. - "Это действительно увеличивает ценность пространства".

В то же время доступное жилье становится все меньше. Это также частично связано с действиями Федеральной резервной системы. Многие люди рефинансировали свои ипотеки, когда процентные ставки были на историческом минимуме в 2020 и 2021 годах, и теперь они неохотно продают и теряют эти дешевые ипотеки.

"Самое удивительное в этом рынке жилья - это то, как повышение процентных ставок повлияло на спрос и предложение практически одинаково", - сказала Дэрил Фэрвэзер, главный экономист Redfin. Она отметила, что спрос, возможно, немного снизился, но застройщики получают преимущество благодаря "крайней нехватке предложения".

Пока молодые люди продолжают делать ставки на дома, а предложение остается недостаточным, цены и строительство продолжают неожиданно возрастать.

"Спрос оказался лучше, чем мы ожидали от покупателей первого дома", - сказал Майкл Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров. Госпожа Бостянчич сказала, что последние данные о рынке жилья, вероятно, склонят Федеральную резервную систему к повышению процентных ставок. Чиновники приостановили повышение ставок в июне после 10 последовательных повышений, но предположили, что они могут поднять их еще дважды в 2023 году, включая на следующем заседании в следующем месяце.

Если у Федеральной резервной системы есть положительная сторона, то это то, что повышение цен на жилье не прямо отражается на инфляции. Американские показатели цен используют арендную плату для расчета затрат на жилье, поскольку они пытаются учесть стоимость потребления. Покупка дома - это, в частности, финансовая инвестиция.

Рост арендной платы замедляется уже несколько месяцев, что медленно отражается на официальных данных по инфляции при продлении аренды.

"Рост арендной платы замедляется", - сказал Игорь Попов, главный экономист Apartment List. - "Сейчас не ощущается большое количество новых тенденций".

Тем не менее, по крайней мере, один чиновник Федеральной резервной системы беспокоится о том, что оживление рынка недвижимости может ограничить возможности замедления роста арендной платы. По мере роста цен на жилье некоторые инвесторы и арендодатели могут решить либо повысить цены, либо перейти от аренды домов к их покупке и продаже, что снизит предложение арендного жилья.

"Оживление рынка недвижимости вызывает вопросы о том, насколько устойчиво будут снижаться арендные ставки", - сказал член правления Федеральной резервной системы Кристофер Уоллер в своей речи в прошлом месяце.

Он сказал, что подъем "даже при существенно выше процентных ставках по ипотеке" вызывает вопросы "о том, как долго продлится преимущество от замедления роста арендной платы".