Безумие спекуляции на рынке аренды после снятия страха у фондов от Закона о Жилье

В среду в Мадриде состоится Реальный Жилищный Форум (RHF), встреча компаний, работающих в сфере недвижимости, с основным фокусом на аренде жилья. В программе форума запланированы дискуссии о "тенденциях", "эксклюзивном нетворкинге", "рыночной ситуации", которая обещает быть очень перспективной, а также анализ "климата инвестиций" и "новых возможностей". Одним из часто употребляемых акронимов будет BTR, "Build to Rent" (строительство для аренды), который является модным сегментом. Однако на форуме также будут обсуждаться другие перспективные аспекты, такие как технологические новшества и "гибкая жизнь" - новые способы жизни, например, совместное проживание в квартире (коливинг), не ограниченные студентами и молодежью. В этой сфере тоже есть бизнес. В Испании есть некоторые проблемы с рынком аренды, но не с бизнесом. Инвесторы, развеяв основные опасения, связанные с Законом о Жилье, это знают.

На форуме будут представлены застройщики, строители, землевладельцы, архитектурные бюро, порталы, страховые компании, оценщики, консультанты и советники. Но анализ участников - как их личности, так и их деятельность - ясно показывает, кто является "альфа-самцом" в этой джунгли: инвесторы. То есть, управляющие фондами, то, что обычно называют "инвестиционными фондами". То, что все вращается вокруг инвестора на таком значимом мероприятии, посвященном бизнесу аренды, говорит о многом. Это означает, по крайней мере, две вещи: 1) Есть интересующий капитал, потому что 2) есть перспективы повышения стоимости активов. Вкратце, есть уверенность, что вложение денег в недвижимость для аренды - стать арендодателем и ждать выплаты арендной платы от арендатора - будет хорошим бизнесом. Свои выводы и данные делает сам RHF: "Сектор аренды находится в подъеме, привлекая все больше инвестиций фондов. В терминах инвестиций, он сосредоточил 47% от общего объема инвестиций на рынке недвижимости до третьего квартала 2022 года". Сектор все, кроме статичного. Даже в рамках гегемонии фондов происходят смены циклов и смена сторожевого поста. Гиганты, такие как Blackstone и Lone Star, которые загрузили свои портфели до 2018 года, теперь их продают. Обратите внимание, они продают как частным лицам, так и другим фондам. Например, французская компания AXA, которая известна своей страховой деятельностью, но также имеет подразделение в сфере недвижимости, в прошлом году приобрела недвижимость для аренды у Blackstone за 285 миллионов евро. Среди компаний, которые совершают покупки, есть и другие имена, такие как шведский гигант Intrum или испанская управляющая компания Azora. Новые имена, та же динамика: жилье как спекулятивное средство. Незавершенный бизнес с "строительством для аренды".

Все упомянутые выше компании играют роль на RHF, что подтверждает статус аренды как востребованного бизнеса. В отличие от эры дешевых ипотек, сегодня банки требуют первоначального взноса в размере 20%, к которому нужно прибавить налоги и нотариальные расходы. Это закрывает двери для многих, вынуждая их обратиться к аренде. Таким образом, спрос на аренду растет, соответственно, растут и цены, а интерес капитала переключается на это. Кроме того, это область с большим потенциалом. "В Испании еще предстоит развить так называемое 'строительство для аренды', которое с 50-х годов привлекало мало внимания. Сейчас это изменилось", объясняет специалист по исследованиям Мануэль Габарре, автор книги "Достигнув дна" (Traficantes de Sueños, 2019), который отмечает, что компании стремятся получить "дешевые государственные участки" для строительства жилья для аренды, учитывая, что многие муниципалитеты не могут реализовать свои земельные участки. Оптимизм инвесторов также способствует тому, что основные опасения относительно Закона о Жилье, похоже, рассеяны, учитывая ограниченную реализацию закона, требующего поддержки общин и муниципалитетов, многие из которых принадлежат к Партии народной партии и явно противопоставляются его мерам. Так говорит нам профессионал в этой сфере, который предпочел не называть свое имя и который работал на связи между компанией в этой сфере и инвестиционными фондами.

Два американских мегафонда

Давайте перейдем к участникам RHF, которые представляют широкую панораму. Список составляют "партнеры", то есть партнеры RHF, которые оплачивают свое участие в мероприятии и надеются выйти оттуда с новыми бизнес-партнерствами. В этой сфере многие из крупнейших гигантов действуют не под своим брендом, а из заднего плана, поэтому нужно немного присмотреться. При этом мы видим два имени, Testa и Servihabitat, которые в свою очередь приводят нас к двум американским мегафондам, Blackstone и Lone Star.

Testa является одним из крупнейших игроков на рынке жилья в Испании. Это SOCIMI, то есть тип инвестиционного фонда, специализирующегося на аренде жилья и подвергающегося критике за свою налоговую льготу. У них более 11 000 жилых помещений, а в 2022 году они получили прибыль около 12 миллионов евро. За Testa стоит Blackstone, объясняет сама американская компания, которой мэрия Мадрида продала более 1800 государственных квартир во время правления Народной партии. Компания инвестировала 23 миллиарда евро в недвижимость - не только в квартиры, но и в землю, отели, склады - и в венчурный капитал в Испании за последние десять лет. Президент Testa - Клаудио Боада, который является главным руководителем Blackstone в Испании, гиганта, который управляет активами на сумму 1 триллион евро во всем мире, не только в недвижимости. Группа, возглавляемая Джонатаном Д. Греем, присутствует на RHF не только через Testa. Также являются партнерами Asval, лобби под председательством Джоана Клоса, которое имеет больше всего квартир в собственности Blackstone, и Uli Spain, ассоциация экспертов в этой сфере, спонсируемая Anticipa и Aliseda, недвижимостью Blackstone.

Servihabitat, еще один партнер встречи, является компанией, занимающейся управлением активов третьих лиц. То есть, портфель не принадлежит им. Они управляют 165 000 недвижимостью и финансовыми активами на сумму более 20 миллиардов евро, согласно балансу компании. Компания входит в состав группы Coral Homes, которая владеет более чем 70 000 недвижимостью в Испании и продает их через Servihabitat. Но история не заканчивается на Coral, которая в свою очередь на 20% принадлежит Caixabank - через Building Center - и на 80% принадлежит Lone Star, по данным представителя банка infoLibre. Под руководством Джона Грейкена, Lone Star является одной из трех компаний, которые оказались на пьедестале аккумуляторов токсичного кредита банков после великого кризиса. Поэтому их критики знают таких менеджеров как "хищники-фонды". В случае Lone Star ключевым игроком является Caixabank, которая в 2018 году продала им активы на сумму около 7 миллиардов евро. Именно сейчас Lone Star и Caixabank пытаются продать Servihabitat, и эта сделка держит в напряжении весь сектор.

И еще один фонд (помимо Тамары Фалько)

Недвижимые компании, ищущие инвесторов, - еще одна распространенная категория. "Почему стоит инвестировать в жилье в Мадриде?", - задается вопросом на своем сайте компания Kronos, соблазняя потенциальных клиентов. Вся корпоративная имиджевая линия дышит роскошью, что соответствует выбору Тамары Фалько и Евгении Сильвы в качестве лицевых моделей компании в Испании. Stay by Kronos, строительство для аренды, которое разделяют Kronos Group и американский управляющий активами Nuveen, является партнером RHF. Руководителем Kronos является ливанец Саид Хеджал, сын и внук застройщиков, который работал в Morgan Stanley и американском фонде Fortress, прежде чем стать одним из самых модных лиц испанской недвижимости. В 2022 году Kronos объявил о выручке в 462 миллиона евро и имеет портфель из 16 000 жилых помещений в Испании и Португалии для аренды и покупки. infoLibre раскрыл в декабре 2022 года ключевую роль, которую играет в их финансировании деньги из Люксембурга, свободной экономической зоны для налоговой оптимизации.

Что касается Nuveen, мы имеем дело с мегагигантом, в котором жилье - всего лишь одна из сфер, и Испания - всего лишь одна из стран. Компания управляет более 1 триллиона евро активов. Вот, в Nuveen, еще один гиперактивный управляющий фонд с полными карманами на рынке аренды.

Шведский гигант

Несколько особенностей делают Intrum уникальной компанией. К