Анатомия жилищной проблемы в Испании

Проблема жилья в Испании, неравномерная между регионами, начинается с того, что текущие зарплаты едва хватает на аренду или покупку жилья. Среднегодовая брутто-зарплата в Испании составляет 25 165 евро (INE 2020), но наиболее распространенная годовая брутто-зарплата составляет 18 480 евро, что равняется 12 ежегодным выплатам по 1 276 евро нетто для молодого человека младше 30 лет и без детей. C такой зарплатой очень сложно найти доступное жилье в аренду или в собственность в крупных городах Испании. Эта проблема еще более усугубилась за последний год с ростом цен и повышением процентных ставок.

Идеальный стандарт бюджетных расходов указывает, что на жилье (аренду или платеж по ипотеке) не следует тратить более 30%, что составляет 383 евро от наиболее распространенной зарплаты. С такой суммой человек может только надеяться жить в совместной квартире, а для пары будет большим трудом найти жилье с ежемесячной арендной платой в 766 евро. Фактически, Банк Испании заявил на этой неделе, что испанцы тратят на аренду в среднем 40% своего дохода, при этом ни в одном регионе этот процент не ниже 30%, что является четвертым самым высоким показателем в ЕС, лишь греки, голландцы и бельгийцы тратят больше, а немцы, которых все восхищаются, тратят менее 15%.

Подорожание аренды в Испании связано с резким увеличением спроса. В последнее десятилетие Банк Испании расчетно увеличилось на 800 000 количество домохозяйств (два миллиона человек), проживающих в арендованных жилищах, так что теперь в 2021 году 24,2% семей проживают в жилье, которое принадлежит не им, по сравнению с средним показателем 30% в Евросоюзе. Это увеличение аренды связано с молодыми людьми, которые вступают на рынок труда после последнего финансового кризиса со сниженными зарплатами и высокой нестабильностью. В 2021 году 42% домохозяйств, в которых у лица, являющегося их членом, возраст составляет от 30 до 44 лет, не являлись собственниками своего жилья, что на 15 процентных пунктов больше, чем десять лет назад.

Это увеличение молодых арендаторов происходит в условиях повышения цен из-за увеличения спроса не только этой группы, но и из-за расширения туристического жилья и даже офисных помещений, а также практического отсутствия социального жилья в аренду. Согласно данным Министерства транспорта, мобильности и городского хозяйства, в Испании есть всего 290 000 государственных жилых домов, предназначенных для социальной аренды, что составляет ничтожные 1,6%, что сравнивается с средним 7,5% в ЕС, где выделяется Нидерланды с 34,1%. Это увеличение доли аренды является непосредственным следствием сложности покупки жилья, а не изменения предпочтений. Развитие продажи за последние годы связано с возникшим в 2009 году имущественным кризисом, который привел к огромному количеству пустых (3,4 миллиона, по данным INE 2011 года) и незавершенных домов, что погрузило строительную отрасль в ожидании усвоения накопленных запасов.

За десятилетний период с 2010 по 2020 годы в Испании было завершено 931 726 жилых помещений, что является самой низкой цифрой за многие десятилетия, в то время как в предыдущем десятилетии было завершено 5,4 миллиона жилья.

В период с 1982 по 1987 год, который совпадает с первыми годами правления социалистической партии ПСОЕ Фелипе Гонсалеса, более половины построенных жилых домов были государственными, достигая рекордного уровня 67,2% в 1985 году. В период "пузыря" доля государственного жилья снизилась до 10%.

Средняя стоимость свободного жилья в прошлом году составляла 1 740 евро за квадратный метр (2 050 евро за новое жилье), что на 600 евро больше, чем стоимость государственного жилья. Следовательно, государственное жилье дешевле на 34%, а в некоторых случаях, таких как Мадрид, Барселона и Баскская страна, Гипускоя является самым крайним случаем, государственное жилье стоит на 60% дешевле, чем свободное жилье.

За девять первых месяцев прошлого года в Испании было завершено 76 597 жилых помещений, из которых только 13 059, то есть 17%, являются государственными, половина из них всё еще имеет временную классификацию. Только 25% государственного жилья предназначается для аренды.

Таким образом, кажется очевидным, что если правительства (национальные, региональные и муниципальные, которые все обладают полномочиями) хотят справиться с этой проблемой, им необходимо принять меры, которые повлияют на две области: конечную стоимость и количество доступного жилья как для покупки, так и для аренды. Самый короткий и эффективный путь указывает на строительство большего количества государственного жилья для продажи и создание парка жилья для аренды в частном и государственном секторе для покрытия потребностей семей, находящихся в риске исключения.

Динамика рынка, и так говорит Банк Испании, заключается не в попытке использовать косметические трюки, например, установление ограничений цен в определенных районах. Есть уже опыт в других странах и здесь, в Каталонии, который демонстрирует, что это неэффективно. Также имеет мало смысла облегчать покупку увеличением задолженности покупателей. Покупка жилья, финансируя 100% стоимости, это игра в рулетку. Ручательство родителей или государства не освобождает от платежа, если не рассматривается призыв к неофициальности. Желательнее предоставлять прямые субсидии на аренду или покупку, чем закрывать несостоятельность гарантией, которую, возможно, придется исполнить.

Пандемия показала, что дом, в собственности или аренде, является лучшим пристанищем для человека. Соревнуйтесь в предлагаемых решениях, но пожалуйста, не используйте в избирательных целях саму мечту человека, семьи.