Почему Германия привлекает иностранных инвесторов в недвижимость?

Привлекательность немецкой экономики для инвесторов

Сильная экономика Германии, четкое законодательство, устойчивая политическая обстановка и высокий уровень жизни делают страну весьма привлекательной для инвесторов с других континентов. Эти аспекты создают ощущение надежной "гавани" для капитальных вложений, поэтому рынок недвижимости в Германии уже давно вызывает интерес среди иностранцев.

Аренда недвижимости в Германии

На рынке жилых объектов в Германии в значительной степени преобладает аренда. В среднем по стране арендаторы составляют около 50% от общего числа жителей, а в крупных городах, таких как Берлин, Мюнхен и Гамбург, доля аренды может достигать впечатляющих 90%. Согласно данным Forbes, Германия занимает ведущее место в Европе по доступности арендуемого жилья, что составляет около 55%, делая её особенно привлекательной по сравнению с такими странами, как Австрия и Польша.

Рост цен на недвижимость

Не удивительно, что в 2018 году наблюдался рост цен на жилье в этой европейской стране с устойчивой экономикой – прирост составил 5,6%. Этот рост объясняется несколькими факторами:

• низкие процентные ставки по кредитам;
• увеличение численности населения;
• низкий уровень безработицы.

В том же году объем сделок на рынке жилой недвижимости достиг рекордного уровня, составив 124,8 миллиарда евро, по данным исследования от Team Global Corporate Communication. Для сравнения, в 2017 году объем инвестиций в этот сектор оказался меньше и составил 119,3 миллиарда евро.

Тенденции на рынке недвижимости в 2019 году

Тенденция роста цен на недвижимость продолжилась и в 2019 году. Если ранее данный тренд наблюдался преимущественно в крупнейших городах, таких как Берлин и Мюнхен, то теперь интерес к недвижимости также распространяется на менее известные населенные пункты. С увеличением цен на жилье в ключевых городах, инвесторы начали обращать внимание на альтернативные локации. Такие населенные пункты, как Нюрнберг и Ганновер, и их окрестности становятся все более заманчивыми благодаря доступным ценам и заметно высокой доходности от аренды.

Годовой рост цен на недвижимость

Можно отметить, что ситуация на рынке недвижимости демонстрирует устойчивый годовой рост как цен на жилую, так и на коммерческую недвижимость в семи крупнейших городах Германии и их окрестностях. За последние три года стоимость жилой недвижимости в таких городах, как:

• Берлин;
• Мюнхен;
• Франкфурт;
• Гамбург;
• Дюссельдорф;
• Кельн;
• Штутгарт;

возросла более чем на 30%. Эксперты прогнозируют, что данная тенденция окажется устойчивой также и в будущем.

Дисбаланс на рынке недвижимости

В крупных мегаполисах Западной Германии наблюдается выраженный дисбаланс между предложением и спросом на недвижимость, что обусловлено значительным притоком трудовых мигрантов. Если взять за основу стоимость жилых объектов на вторичном рынке в марте 2007 года и в ноябре 2017 года, видно, что цены на такие квартиры увеличились на 180,2%, в то время как новостройки подорожали на 177,4%. Эта тенденция создает интересные возможности для инвесторов, так как многие объекты приобретаются с целью последующей аренды. В условиях увеличивающегося рынка инвесторы имеют шанс дважды повысить свое финансовое состояние: сначала за счет аренды, а затем благодаря потенциалу роста рыночной стоимости жилья.

Привлекательность пригородов

Согласно данным немецкого союза инвестиционной недвижимости (dave), пригородные районы крупных городов Германии, находящиеся в радиусе 20-30 километров, становятся все более привлекательными для вложений. Это связано с тем, что в таких районах более низкие цены по сравнению с центральными частями городов и большим выбором доступных квартир. Необходимо отметить, что даже населенные пункты с небольшим количеством жителей, менее 10 000 человек, могут похвастаться развитой инфраструктурой и хорошо налаженным транспортным сообщением, включая:

• детские сады;
• школы;
• спортивные сооружения, такие как бассейны и фитнес-центры.

Ипотечное кредитование в Германии

Что касается ипотеки в Германии, то здесь также наблюдаются интересные события. Процентные ставки варьируются в диапазоне от 0,8% до 1,8%, что делает их доступными даже для тех, кто не является резидентом. Низкие темпы дефолтов по ипотечным кредитам в сочетании с невысокими уровнями ставок EURIBOR делает Германию одной из стран с самыми выгодными ипотечными условиями в мире. В настоящее время средняя ставка по ипотечным кредитам составляет примерно 1,6% годовых. Однако необходимо учитывать, что заемщикам нужно будет внести первоначальный взнос в размере около 20% от суммы кредита, что помогает предотвратить возникновение так называемого "кредитного пузыря".

Возможности для нерезидентов

Нерезиденты могут оформить ипотеку для приобретения жилой недвижимости на условиях как инвестиции, так и личного пользования. Кроме того, доступность кредитов на покупку доходных домов также достаточно высока – при этом банки оценивают возможности и качества здания, его местоположение и степень заполненности жильем. Кредиты могут быть оформлены и на приобретение коммерческой недвижимости, такой как магазины, с долгосрочными договорами аренды (продолжительностью более 10 лет). Тем не менее, стоит упомянуть, что банки проявляют осторожность при финансировании гостиничного бизнеса, если в отеле менее 100 номеров, в таких случаях они предпочитают проводить более детальный анализ.

Перспективы рынка

Таким образом, рынок недвижимости Германии продолжает активно развиваться и предлагает широкие перспективы как для частных покупателей, так и для инвестиций, несмотря на наличие некоторых вызовов. Это создает интересные возможности для всех, кто хочет войти в эту сферу или расширить свое вложение. Инвесторы могут получать выгоду от роста стоимости недвижимости и стабильного арендного дохода, таким образом, рынок остается динамичным и привлекательным для зарубежных и местных вложений.

Кредит для покупки недвижимости

В том случае, если вы собираетесь оформить заем для инвестирования в недвижимость, необходимо заранее позаботиться о наличии примерно 40% от стоимости приобретаемого объекта у себя на счете. Иностранцы, желающие получить финансовую поддержку, обязаны предоставить банку доказательства стабильного и достаточного дохода, а также наличие соответствующих средств.

Потенциальные покупатели должны помнить, что как для местных жителей, так и для иностранцев действует налог на спекуляцию, который составляет 30% в течение 10 лет после покупки имущества. После истечения данного срока налоговыми обязательствами можно будет не беспокоиться.

Тенденции на рынке недвижимости в Германии

Ранее немцы предпочитали приобретать недвижимость ближе к своему пенсионному возрасту благодаря высокой мобильности внутри Европейского Союза.

Но современные условия с низкими процентными ставками способствуют тому, что они начинают приобретать жилье не только для личного пользования, но и с целью последующей аренды. По последним данным, немцы ежегодно инвестируют более 160 миллиардов евро в недвижимость, что подтверждает устойчивую тенденцию на расширение этого рынка.

Это создает ситуацию конкурентной борьбы для иностранных инвесторов, и можно утверждать, что в Германии начинает складываться мощный рынок для объектов недвижимости.

Популярные типы жилья

На сегодняшний день особенно востребованы:

• Небольшие квартиры с количеством комнат от одной до трех;
• Многоквартирные дома;
• Апартаменты в небольших городах, где существует потенциал для роста цен.

Интерес к таким компактным жилищам обусловлен тем, что в Германии наблюдается тенденция к уменьшению размеров семей, хотя их общее количество растет. Особенно это заметно в крупных городах, где наблюдается увеличение числа бездетных пар.

Миграционные процессы, как внутренние, так и внешние, также играют важную роль на рынке недвижимости, особенно в мегаполисах, которые страдают от массового притока мигрантов.

Коммерческая недвижимость

В секторе коммерческой недвижимости в настоящий момент особенно актуальны покупки супермаркетов с долгосрочными арендными соглашениями вне зависимости от их месторасположения.

Специалисты советуют иностранцам, которые планируют купить квартиры или несколько объектов для сдачи в аренду, обратить внимание именно на новостройки. В этой категории недвижимости цены, как правило, менее завышены, чем на рынке вторичного жилья, и есть возможность выбора из множества вариантов, которые помогут удовлетворить различные финансовые интересы.

Также новостройки предлагают возможность поэтапной оплаты и гарантию от застройщика на срок до пяти лет.

Изменения в законодательстве

Необходимо отметить, что иностранным покупателям следует учитывать изменения, произошедшие в 2016 году, когда требования к подаче заявок на финансирование для компаний с иностранным капиталом стали значительно строже.

Это подразумевает, что источники происхождения капитала должны быть максимально прозрачными и подлежать проверке, что требует дополнительной подготовки со стороны потенциальных инвесторов.

В тех ситуациях, когда иностранный гражданин принимает решение о покупке недвижимости в Германии, не обращаясь за кредитом, финансовые учреждения, банки, а также нотариусы и продавцы имеют обязательство аккуратно проверять источники финансирования приобретаемого капитала.

На основании свежих данных, в секторе недвижимости Германии наблюдается значительный рост, составивший 10,5% за прошедший год. Гамбург занимает третью строчку по уровням цен, где средняя цена за квадратный метр жилья достигает 4587 евро. В отличие от западной части страны, включая такие федеральные земли, как Бавария, Баден-Вюртемберг и Шлезвиг-Гольштейн, состояние рынка в новых федеральных землях выглядит менее радужно.

В различных восточных регионах предсказывается спад цен на жилье; другими словами, в этих зонах постоянно наблюдается снижение стоимости жилых объектов. Главной причиной данной ситуации является сокращение численности населения, что представляет собой серьезную проблему для многих восточных территорий Германии.

Инвестиции в недвижимость Германии

Относительно вложений в недвижимость Германии, они подвержены влиянию множества факторов, включая индивидуальные предпочтения инвесторов. Некоторые инвесторы ориентированы на гостиничную отрасль, другие предпочитают открытие торговых точек, а третьи считают более выгодным инвестировать в многоквартирные дома.

• Гостиничный бизнес
• Торговые точки
• Многоквартирные дома

Главный тренд состоит в том, что для успешных вложений важна ликвидность, которая может быть как в виде коммерческих объектов, так и жилых квартир, предназначенных для аренды. Специалисты советуют инвесторам с ограниченным бюджетом сосредоточиться на покупке квартир. Например, в районе Франкфурта-на-Майне, сумма, с которой стоит начинать приобретение квартиры, обычно не превышает 1 миллиона евро.

Доходность недвижимости

Стоит понимать, что доходность от частной недвижимости, как правило, ниже, чем от коммерческих объектов. В среднем прибыль от инвестиционной недвижимости колеблется между 5% и 8%, тогда как ожидаемая доходность от аренды жилья составляет приблизительно 3,8%. Тем не менее, стоит отметить, что частные квартиры обладают более высоким потенциалом роста стоимости.

Обычно они увеличиваются в цене быстрее, чем коммерческая недвижимость, что составляет в среднем от 7% до 10% в год. Поэтому существует высокая вероятность, что через три года ваша квартира может прибавить в цене на 30%.

Прогнозы на будущее

Согласно прогнозам экспертов международного уровня, в 2020 году интерес к недвижимости в Германии, а соответственно и цены, будут продолжать свой восходящий тренд. Однако этот процесс будет находиться под строгим контролем государственных органов Германии, которые обладают возможностью предотвращать неоправданный рост и появление "ценового пузыря".

Институт немецкой экономики из Кельна провел опрос среди 600 риэлторских компаний на тему будущего рынка недвижимости в следующем году. В ходе этого исследования были обсуждены общие экономические вопросы, а также проблемы, касающиеся инвестиций, аренды и продажи, включая земельные участки и другие аспекты.

Результаты показали, что 61% опрошенных уверены, что в следующем году цены на недвижимость продолжат расти, в то время как лишь 39% не ожидают значительных изменений в стоимости жилья. Все эксперты единогласно согласны с тем, что в обозримом будущем ценовые падения не предвидятся.

Заключение

В заключение, удивительно, как такая старая страна, как Германия, с её богатой историей и культурой, продолжает демонстрировать выдающиеся результаты в сфере недвижимости. На фоне сильной экономики, стабильного политического климата и привлекательного законодательного окружения, инвестиции в недвижимость становятся не просто выгодным, но и стратегически обоснованным шагом для иностранных инвесторов. Я вижу, как тенденции на рынке отражают постоянный рост интереса к арендной недвижимости и нехватку предложения в крупных городах, что создает идеальные условия для инвестиций.

Мне стало особенно интересно наблюдать, как внешний рынок недвижимости адаптируется к изменению спроса, что, как я считаю, открывает новые горизонты для инвесторов, в том числе и в так называемых «новых» городах, таких как Нюрнберг и Ганновер.

Низкие процентные ставки и возможности для инвесторов

Необходимо отметить, что низкие проценты по кредитам в Германии, доступные как для местных, так и для иностранных инвесторов, создают дополнительные возможности для эффективного вложения средств. Я считаю, что возможности, которые предоставляет этот рынок, будут лишь расширяться. Тем не менее, процесс покупки и инвестирования требует взвешенного подхода, исследования и понимания особенностей местного рынка.

Перспективы и новые тенденции

С течением времени, вероятно, мы увидим изменения в структуре спроса и предложений на недвижимости в маленьких городах, находящихся вблизи крупных мегаполисов. Это создаст новые условия для роста и развития как для инвесторов, так и для арендаторов.

В итоге, у меня остаётся оптимистичный взгляд на реализацию проектов в Германии и, думаю, что этот рынок будет только развиваться, предлагая новые возможности для инвестиций.